Visiter un immeuble – Guillaume Malgouyres 1/2

Visiter un immeuble

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Je vous propose de découvrir comment Guillaume Malgouyres, entrepreneur et investisseur à succès, visite les immeubles de rapport qu’il a sélectionnés. Depuis l’intérieur, depuis l’extérieur… Nombreuses de ses “clés” sont dévoilées dans cet interview.

 

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Transcription interview “Visiter un immeuble” avec Guillaume Malgouyres – Partie 1/2

EMERIC : Amis investisseurs, bonjour! C’est Emeric, du blog mission-investisseur-immeuble.com. Aujourd’hui, dans cette vidéo, je vous ai préparé une interview avec Guillaume Malgouyres qui est investisseur immobilier et aussi entrepreneur. Il a pas mal d’expérience dans l’immobilier, donc j’ai souhaité faire cette interview pour savoir comment, lui, est-ce qu’il visite les immeubles de rapport. Qu’est ce qui est important à regarder depuis l’extérieur et à l’intérieur ? Donc on va parler ici de toitures, on va parler de façades, on va également parler d’électricité, on va parler d’humidité. Tout ça, ça se passe tout de suite et c’est après le jingle.
Alors Guillaume, bonjour!

GUILLAUME : Salut! Bonjour!

EMERIC : Merci beaucoup d’avoir accepté mon invitation sur ma chaine Youtube. Ça fait vraiment plaisir de t’avoir.

GUILLAUME : Avec plaisir.

Présentation de Guillaume Malgouyres

EMERIC : Et de pouvoir t’interviewer et pouvoir partager ton expérience auprès des youtubeurs qui nous regardent. Donc cet interview, elle est basée sur les travaux. Mais avant, j’aimerais bien que tu te présentes pour les gens qui ne te connaissent peut-être pas encore et pour savoir d’où tu viens et qu’est-ce que tu as fait avant.

GUILLAUME : Déjà bonjour à tous. Je m’appelle Guillaume Malgouyres. J’ai 30 ans. Je suis investisseur immobilier, accompagnateur de projets et également maître d’œuvre. Moi, en fait j’ai un master en génie civil donc j’ai fait mes études, on va dire, dans le bâtiment. Alors tout est relatif, parce que le génie civil ce n’est pas le bâtiment comme on l’entend forcément. Mais en tout cas, j’ai fait des études dans ce milieu-là. J’ai travaillé en cabinet de maitrise d’œuvre jusqu’il y a deux ans, en gros. Et on a quitté, avec ma compagne, notre activité de salariés il y a deux ans pour monter une société qui s’appelle Club Immobilier, qui fait de l’accompagnement dans l’investissement immobilier. Et on continue à côté à faire de l’investissement pour nous en personne. Voilà.

EMERIC : D’accord. Donc le nom de ton blog, de ta société, c’est Club Immobilier.

GUILLAUME : Ouais, c’est Club Immobilier. Le site c’est immobilierclub.com. Voilà, tout simplement.

Que regarder en premier dans un immeuble ?

EMERIC : D’accord. Très bien. Donc on va rentrer directement dans le vif du sujet. Donc le but, c’est de montrer aux gens qui nous regardent qu’est-ce qu’il faut regarder quand on visite un immeuble de rapport. Qu’est-ce qui est important de regarder ? Et donc, d’après ton expérience – quand tu arrives le jour de la visite devant l’immeuble, donc l’aspect extérieur d’abord – qu’est-ce que tu regardes en premier depuis l’extérieur ?

Visiter un immeuble : Le toit

GUILLAUME : La première chose que je regarde, moi, quand je vais devant un immeuble, je vais regarder la toiture. D’accord. C’est la première chose que je vais regarder. Je prends du recul généralement avant de rentrer dans l’immeuble. Je prends du recul, je regarde la toiture. Et je regarde, rapidement si tu veux, que le faîtage soit plan. Le faîtage, c’est la partie haute, si tu veux, de la toiture. D’accord?

EMERIC : Les deux extrémités.

GUILLAUME : C’est la partie qui est tout en haut en fait. D’accord ? C’est la partie qui est tout en haut de la toiture. C’est la jonction entre les deux pans de toiture. Voilà. Donc ça, c’est ce qu’on appelle le faîtage. Et il faut déjà que le faîtage soit horizontal. S’il y a des creux dans le faîtage, ça veut dire qu’il y a une fragilité, qu’il y a quelque chose qui ne va pas au niveau de la charpente en elle-même. Donc sur l’aspect structurel. D’accord? Donc ça c’est la première chose. Ensuite, il va y avoir les tuiles et les pans, c’est à dire les côtés. Ces éléments-là, aussi, il faut qu’ils soient relativement plans et qu’il n’y ait pas des creux ou des sortes de vagues, si tu veux, au milieu.

Ça voudrait dire qu’il y a eu peut-être une infiltration d’eau et du coup une faiblesse au niveau de la charpente. Ou tout simplement, ça arrive après, que ce soit des charpentes qui soient très anciennes donc qui ne soient pas en fait des charpentes industrielles, avec des bois qui sont taillés directement à la main. Donc ce qui fait qu’elles n’ont pas des formes régulières, tu vois? Donc ça fait que des fois ça a des formes un petit peu bizarres mais ça, c’est quand vraiment la charpente est très ancienne. En fait, on le ressent un petit peu quand même quand on le regarde.

On a une idée de se dire : est-ce que ça a l’air bien ou est-ce que ça n’a pas l’air bien ? Malgré tout, l’instinct, on va dire naturel, permet de voir ça aussi. Voilà. Donc ça, c’est sur la partie de la toiture. Il y a un autre truc important sur la toiture, c’est les cheminées, les entourages de cheminées et les cheminées en elles-mêmes. Les cheminées, c’est une source importante d’infiltration et il faut quand même bien le regarder. Alors, je ne vous dis pas que vous aurez les connaissances pour le faire. Mais en tout cas, il faut essayer de le regarder pour voir s’il n’y a pas des fissures sur les cheminées qui pourraient faire des infiltrations d’eau plus tard. Voilà. Ça c’est important.

Visiter un immeuble : La façade

EMERIC : Ok. Et la façade ? Tu regardes quelque chose de particulier?

GUILLAUME : La façade. On a tendance à vouloir refaire beaucoup de choses sur la façade alors que des fois il n’y a pas grand-chose à faire, juste une peinture ou même le laisser comme ça. Les locataires ne sont pas forcément très exigeants par rapport à la qualité de la façade, esthétique, on va dire.

EMERIC : D’accord.

GUILLAUME : Donc souvent, il n’y a pas grand-chose à faire. Il faut juste s’inquiéter quand il y a des grosses fissures. Voilà. Quand il y a des grosses fissures et des fissures au niveau des linteaux, c’est à dire au-dessus des fenêtres, qui sont des éléments structurels de l’immeuble. Donc il faut faire attention à ces éléments-là. Et si vous ne savez pas le maitriser, il est peut-être intéressant par la suite de faire venir quelqu’un pour donner son avis.

Visiter un immeuble : Les volets

EMERIC : D’accord. Et donc pour l’aspect extérieur, je pense que c’est tout ce que tu regardes? Est-ce que tu regardes aussi les volets?

GUILLAUME : Exact. Alors, les fenêtres en elles-mêmes déjà, même si on le verra après de l’intérieur. Mais les fenêtres : voir si c’est du simple vitrage ou double vitrage, si c’est du PVC, du bois. Le simple vitrage, il faut oublier. De toute façon maintenant, il y a encore des habitations qui sont louées en simple vitrage. Mais il faut oublier dès que vous récupérez un immeuble en simple vitrage. Il faut penser à tout changer. D’accord. Ça c’est important. Et après, donc si elles sont en PVC, en soi ça vieilli plutôt bien, dans le sens où il n’y a pas besoin de l’entretenir. Sur du bois, il faut l’entretenir, il faut le lasurer, il faut le peindre régulièrement et lorsque ce n’est pas fait, ça peut détruire tout simplement la fenêtre et même celle en double vitrage, il faudra quand même la remplacer.

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Il faut faire attention à ces points-là. Et c’est la même chose sur les volets. Quand vous avez des volets bois, il faut vérifier qu’ils soient entretenus correctement. Si ce n’est pas le cas, il va falloir les changer et les repeindre, ça ne sera plus suffisant. Voilà.

L’intérieure de l’immeuble

EMERIC : D’accord. Ok. Et donc par rapport à l’aspect intérieur maintenant. Lorsque tu entres dans l’immeuble, donc dans les parties communes, au début, qu’est-ce que tu regardes en premier? Qu’est-ce qui est important à faire attention?

Visiter un immeuble : Les compteurs

GUILLAUME : Pour moi, le plus important quand vous rentrez dans un immeuble, c’est tous les compteurs. Moi, c’est la première chose que je regarde. C’est où sont les compteurs électriques ? Où sont les compteurs d’eau ? Où sont les compteurs de gaz ? Et faire le point là-dessus. Donc le plus important pour moi, c’est l’élec parce qu’autant un compteur unique en gaz ou en eau ce n’est pas très grave, autant un compteur unique en élec, c’est le bordel. Donc il faut vraiment vérifier ces points-là. D’accord ? Donc ça, ça veut dire quoi? Ça veut dire aller chercher tout simplement là où sont les compteurs à l’entrée. Généralement, vous avez des portes, en placard technique, qu’il faut ouvrir et à l’intérieur vous verrez le nombre de compteurs.

Vérifiez que le nombre de compteurs correspond au nombre d’appartements plus un. Un pour les parties communes. Donc ça, c’est important à vérifier. Après voilà, ça c’est très important. Après les compteurs en eux-mêmes, qu’ils soient anciens, vieux ou récents, ce n’est pas très grave en soi. Même s’il fallait les remplacer, ce n’est pas forcément à votre charge. Donc ça, ce n’est pas très important, l’âge, on va dire, du compteur.

Il faut vérifier qu’il y en a un et il faut savoir à quoi ça ressemble aussi. C’est à dire qu’il y a beaucoup d’agents immo qui confondent les compteurs et les tableaux électriques. Voilà, ça n’a pas du tout la même fonction quoi. Un compteur, ça va compter la consommation et le tableau électrique, il va vous protéger de l’installation. C’est deux choses qui sont totalement différentes. Donc, vérifiez qu’il y a bien le nombre d’appartements plus un que de compteurs. Ça c’est vraiment très important.

EMERIC : Donc les compteurs individualisés électriques dans tous les appartements.

GUILLAUME : Exactement.

EMERIC : Plus un pour les parties communes.

GUILLAUME : Oui, exactement. C’est exactement ce qu’il faut. Et alors, vous les avez soit dans l’entrée soit dans les appartements. Maintenant, avant, si vous voulez, on les mettait beaucoup dans l’entrée. Maintenant, on les met dans les appartements, les compteurs. Donc si vous ne les voyez pas à l’entrée et que vous n’en voyez qu’un seul, il ne faut pas forcément paniquer, il faudra simplement vérifier par la suite qu’ils sont dans les appartements, d’accord? Donc ça, ce n’est pas très grave. Ensuite, sur la partie eau, un compteur unique avec des sous compteurs, ce n’est pas un problème.

Si vous ne les trouvez pas, parce que souvent ils ne sont pas forcément dans l’entrée, ils sont généralement dans la cave, d’accord? Donc si vous ne les trouvez pas dans l’entrée, il faut chercher la cave, si elle existe, s’il y en a une, d’accord? Descendre et regarder s’il y a bien un compteur ou plusieurs compteurs avec des sous compteurs. D’accord?

EMERIC : D’accord.

GUILLAUME : Les sous compteurs, ce n’est pas des compteurs qui sont installés, si tu veux, par la compagnie des eaux. C’est des compteurs qui sont installés par ton plombier. Mais ça permet de faire le décompte des charges et après de refacturer à tes locataires les bonnes quantités consommées. Voilà. Donc ça c’est important.

EMERIC : D’accord. Et pour le gaz, tu parlais des compteurs gaz tout à l’heure. Donc si on a le chauffage à gaz, ça se passe comment?

GUILLAUME : Ça dépend de plein de choses. Ça dépend si tu as une chaudière commune, parce que tu peux avoir un chauffage central par exemple avec une chaudière pour tout l’immeuble. Et à ce moment-là, tu n’as besoin que d’un seul compteur gaz. Si tu as plusieurs chaudières, il vaut mieux avoir plusieurs compteurs de gaz séparés. Pourquoi? Tout simplement par rapport à des problèmes de consommation et d’impayés.

Ça veut dire quoi? Ça veut dire simplement que : imagine tu as un locataire qui ne te paie pas, s’il n’a pas de compteur unique, ça veut dire que tu continues à lui payer son chauffage, en réalité. Tu vois? Donc, en fait, tu vas payer le gaz de sa consommation plus l’eau, si tu as un compteur unique, plus son loyer en réalité. Donc c’est simplement par rapport à ça. Et le gaz, si tu as un grand logement et qu’il chauffe beaucoup, ça peut compter une grosse somme tous les mois quoi. Voilà. Il faut être conscient de ça. Voilà.

Visiter un immeuble : L’humidité

EMERIC : Après, quand tu rentres dans les appartements, il y a quelque chose en particulier qu’il faut regarder? L’humidité? Les systèmes d’aération?

GUILLAUME : Alors, l’humidité. Tu auras souvent des problèmes d’humidité quand tu visites des immeubles qui sont vides, d’accord? Parce qu’ils ne sont pas ventilés, ils ne sont pas chauffés donc tu auras ce sentiment, cette odeur un peu d’humidité. Tu le ressens quand tu rentres dans le logement. Donc ça c’est dû, je te dis, soit à une problématique du fait que ce n’est pas loué depuis longtemps et donc ça sent un peu le renfermé, on va dire, et l’humidité dans le truc. Par contre si c’est déjà loué et que ça sent l’humidité, c’est qu’il y a un problème de ventilation, ok?

Donc ça, il faut faire attention parce que souvent, il n’y a pas de VMC dans les salles de bain. Donc il faut installer des systèmes de ventilation dans les salles de bain. Et des fois c’est le cas mais les locataires les bouchent. Nous, on a vu déjà des immeubles où les locataires avaient mis du papier alu sur les bouches dans les salles de bain, si tu veux, pour ne pas avoir une sensation d’air froid. Donc ça malheureusement, en tant que propriétaire, tu ne peux pas faire grand-chose. Et pareil, ce qu’il faut savoir, c’est que sur le système de VMC, ça fonctionne par extraction mais par entrée d’air. Ça veut dire quoi? Ça veut dire qu’en fait le système de VMC c’est tout simple, ça aspire de l’air dans ta salle de bain par exemple ou dans ta cuisine et ça le rejette en extérieur, d’accord?

Par exemple par la toiture ou ce genre de choses. Mais par contre, il faut que ça aspire l’air. Il faut qu’il y ait de l’air neuf qui rentre. Et cet air neuf, il est censé rentrer par les entrées d’air que vous avez dans les fenêtres. Vous savez, souvent sur les fenêtres, tu as des grilles, en haut des fenêtres, qui se trouvent, elles, dans les pièces sèches, dîtes sèches, par exemple dans le salon ou dans la chambre.

Dans ces pièces-là, en fait, tu vas avoir les entrées d’air neuf pour qu’il y ait une bonne circulation entre l’extérieur finalement et la salle de bain pour que tu aies de l’air neuf et pas de l’air humide en réalité qui rentre dans ta salle de bain pour remplacer l’air qui est trop humide. Voilà. Le problème c’est que les gens bouchent aussi ces entrées généralement avec du coton. On l’a tous fait, même moi quand j’étais locataire.

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EMERIC : Du journal, moi j’ai vu ça.

GUILLAUME : Voilà, du journal, du coton. Chacun a sa solution pour boucher parce que les gens ont cette sensation de froid. Et c’est normal. Ils ont une vraie sensation de froid puisque c’est le principe de l’entrée d’air en réalité. Mais du coup s’ils le bouchent, il n’y a plus de ventilation. Forcément, il y a de l’humidité qui se crée et quand tu rentres dans la salle de bain, ça sent l’humidité, ça pue, il y a de la moisissure qui est en train de se mettre. Et pareil quand ils font chauffer. Par exemple, quand vous faites sécher votre linge dans une pièce qui n’est pas ventilée, si vous n’ouvrez pas la fenêtre, c’est pareil : vous aurez des problématiques derrière d’humidité.

EMERIC : D’accord. Et l’humidité donc? Si ça ne vient pas de ça, ça peut venir aussi de la toiture?

GUILLAUME : En fait, ça peut venir de la toiture, s’il y a des fuites. En effet, alors, après c’est autre chose. C’est à dire qu’il y a l’humidité ambiante si tu veux et après tu as les problématiques de fuite, qui sont pour moi deux problématiques qui sont différentes. La fuite, tu vas la voir, tu auras des traces au plafond, tu auras des traces contre les murs et éventuellement au niveau des angles des murs. Donc ça, pour moi, c’est d’autres sujets, si tu veux. Ça, il faut aller après dans le grenier. C’est pareil, ça c’est des choses hyper importantes.

Aller dans le grenier, regarder comment est faite la toiture, voir s’il y a des fuites, regarder au sol si tu as des traces, si tu veux, d’eau ou de flaques, d’anciennes flaques d’eau, pour vérifier qu’il n’y a pas eu de fuite et que surtout, il n’y en a plus actuellement. Mais ça, c’est des choses qui sont importantes. Donc le grenier et la cave, c’est des choses que les gens ont tendance à oublier parce qu’ils ont la « flemme » entre guillemets d’y aller. Pour moi, c’est ultra important et on a plein plein d’informations dans ces pièces-là sur lesquelles beaucoup d’investisseurs ne vont pas quoi.

Une cave humide

EMERIC : D’accord. Mais si la cave est humide? Qu’est-ce que tu peux y faire? Enfin, il faut traiter les fondations directement?

GUILLAUME : Alors, tu as plusieurs possibilités. Tu peux avoir une sensation d’humidité dans la cave tout simplement parce que, encore une fois, les ventilations ont été bouchées. Souvent, tu avais des grilles de ventilation en façade. Tu sais, au niveau des trottoirs, qui étaient aussi des endroits où l’on rentrait le charbon. Et ça, si tu veux, il y a beaucoup de gens qui le bouchent pour pas que les gens jettent leurs mégots ou leurs merdes si tu veux directement dans la cave. Donc ils le bouchent à ce niveau-là. Et du coup, il n’y a plus de ventilation. Et une ventilation, c’est une entrée, une sortie. Donc si tu n’as qu’une entrée en fait, l’air ne se renouvelle pas dans la pièce. Donc il faut une entrée et une sortie. Il faut une circulation.

EMERIC : D’accord. Donc si tu as une cave qui est humide et qu’il y a qu’une seule entrée, en fait, il faudrait déjà commencer par créer une deuxième sortie finalement.

GUILLAUME : Exactement. Après, tu as des endroits où, si tu veux, tu as des niveaux de nappe phréatique qui sont plus élevés et plus hauts que ta cave et malheureusement tu auras toujours de l’eau dans ta cave. Et ça, tu ne peux rien y faire. A part faire un cuvelage, c’est à dire, en gros, tout remplir de béton. Enfin, pas tout remplir mais tu vois, faire une grosse dalle béton au sol avec des systèmes pour étanchéifier les murs. Mais on parle là de trucs vraiment complexes.

EMERIC : D’accord.

GUILLAUME : Donc en soi, qu’il y ait un peu d’eau dans la cave, ce n’est pas forcément catastrophique mais il faut bien ventiler pour pas que ça ne vienne dégrader, si tu veux, la structure du bâtiment, la sous face du plancher, que ça vienne humidifier, si tu veux, ta structure, tout simplement, du plancher au-dessus. Voilà. C’est ça qui est important.

Visiter un immeuble : Le plancher

EMERIC : D’accord. Là, tu parles de plancher. Est-ce qu’au niveau des sols, tu regardes quelque chose dans les appartements? Si ce n’est, par exemple, pas tout sur la même hauteur des sols, tout ça?

GUILLAUME : Alors, ouais, tu auras plusieurs problématiques. Alors déjà, il faut savoir repérer quel type de sol c’est. Si c’est déjà un plancher en béton ou en bois. Ça c’est important de le vérifier. Comment on le fait? Tout simplement, en gros, vous sautez. Si vous sautez et que ça bouge, généralement, c’est du plancher bois. Si vous sautez et que ça ne bouge pas, c’est du plancher béton. C’est un peu schématisé mais dans l’idée c’est un peu ça. Si tu veux, il y a une certaine souplesse, si tu veux, sur le plancher bois que l’on n’a pas sur le plancher béton.

Le plancher béton, c’est bien, parce qu’on est tranquille. On sait que ça ne bouge pas trop. Ça ne bouge pas dans le temps. Il n’y a pas de problème de planéité, tout est droit et ça ne peut pas bouger. Si vous avez un plancher béton qui a bougé, c’est qu’il y a un vrai problème. D’accord?

Si on a un plancher bois par contre qui a bougé, ça arrive sur les bâtiments anciens. On a des fois des différences de niveau importantes dans les pièces. Malheureusement, ça peut faire partie soit du charme de l’ancien, soit on n’aime pas et ça peut être problématique. Il n’y a pas 36 solutions. C’est soit on démonte tout le plancher, on garde si tu veux l’ossature du plancher et on vient recaler pour remettre de niveau. Mais c’est du boulot. C’est vraiment du boulot. Soit tu laisses comme ça et tu espères que les locataires trouvent ça sympa quoi. Moi je te parle d’une problématique qui est purement esthétique en réalité, qui n’est pas une problématique forcément structurelle. On peut avoir un plancher qui n’est pas droit mais qui n’est pas un problème pour la structure du bâtiment en lui-même.

EMERIC : D’accord.

GUILLAUME : Simplement que ça a bougé avec le temps. Parce que des fois, il y a des bâtiments qui sont là depuis 300 ans. Et puis forcément avec le temps ça a bougé un petit peu. Mais ça ne veut pas dire que ça va s’écrouler du jour au lendemain. Ça veut simplement dire que ça a bougé avec le temps.

EMERIC : D’accord. Très bien. Ecoute, Guillaume, merci. On en a fini pour la première partie de cette vidéo. On se retrouve tout de suite dans une prochaine partie.

GUILLAUME : Ok. Aller, à tout de suite.

EMERIC : A toute.

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