Trouver la bonne affaire, mes démarches

 

Etant à la recherche d’un immeuble de rapport (IDR), je me suis dit “Pourquoi ne pas indiquer à mes lecteurs ma façon de trouver la bonne affaire ?” Pas de miracle : pour trouver, il faut chercher. Selon moi, le facteur chance n’existe pas. La chance se provoque. Alors, je vous invite à découvrir, ci-dessous la démarche que j’applique. Je suis parti sur la base de mon projet.

 

A ce sujet : Lisez mon article “définition de mon projet d’investissement”.

 

Lors de la rédaction de ce projet, j’ai défini, avec un courtier en prêt indépendant, ma capacité d’endettement et le montant maximum empruntable. Mais pas seulement. J’ai aussi défini le nombre d’appartements souhaités dans l’IDR et ma zone de recherche.

 

1. Trouver la bonne affaire sur le netrecherche loupe de haas

Comme beaucoup de monde, et je ne suis pas une exception, je me rends sur des sites bien connus de la majorité : Seloger.com et leboncoin.fr. Et je procède aux recherches avec quelques critères avancés.

 

Voilà ce que ça donne sur Leboncoin :

Recherche d'un immeuble sur leboncoin.fr

Vous noterez que je mentionne dans l’objet “immeuble” puis “recherche dans le titre uniquement”. De cette manière, je discrimine tous les appartements et maisons. Un gain de temps au niveau du tri des résultats.

 

Et voici le résultat sur seloger.com :

 

Recherche d'un immeuble sur seloger.com

 

A. Le critère LIEU

Vous remarquerez qu’en ce qui concerne le critère “Lieu”, je ne mentionne que les départements.

Pourquoi ? Ma zone de recherche étant large, il serait beaucoup trop long d’effectuer les recherches pour chaque ville/village. A force de me rendre sur le site internet, je finis par connaître les villages/villes qui m’intéressent et je fais ma sélection ainsi. Il est donc plus facile pour moi d’indiquer directement le département. De cette façon, on pourrait également trouver une annonce que l’on aurait jamais trouvée si on s’était concentré sur une seule ville.

Ma zone de recherche empiète sur 3 départements à la fois. Ainsi, j’effectue ces recherches sur ces mêmes critères aussi bien pour le département de la Haute-Savoie, que de la Savoie et de l’Isère.

 

Lisez aussi l’article précédent définissant ma zone de recherche

 

B. Le critère PRIX

Deuxième chose, le prix. Le courtier en prêt, que j’ai rencontré en amont du projet, m’a certifié pouvoir investir dans un immeuble de 480.000€ au maximum. Montant estimé en prenant l’exemple d’une acquisition d’un IDR composé de 4 appartements loués chacun 600€ par mois. Soit une mensualité maximum de 1000€ à ma charge.

Mon but n’étant, bien évidemment, pas de devoir sortir de l’argent chaque mois. Donc, soit le projet devra être moins important en termes de prix, soit il dégagera plus de recettes.

Pour trouver la bonne affaire, je saisis donc directement le montant de 500.000€ en guise de budget limite. Pourquoi ? Plus le bien est cher et plus la marge de négociation ou la capacité de négociation sera importante. Alors pour ne pas perdre une bonne affaire, j’inscris dans “budget” un montant plus élevé que ce que je cherche réellement.

 

C. Le critère SURFACE

Je pars du principe que mon futur immeuble contiendra au minimum 3 appartements. N’étant pas fan de studio ou de petites surfaces du type 30m2, je pense que l’immeuble de 3 appartements représentera plus de 100m2. En saisissant ici 100m2, j’élimine ainsi les annonces de vente d’appartements ayant inscrit le mot “immeuble” dans leur titre. Et il y en a pas mal !!! Ce sont des malins… Ils savent que des investisseurs tomberont dessus Winking smile

 

Les autres critères avancés ne m’intéressent pas. En sélectionnant les annonces davantage, je risquerais de ne pas trouver la bonne affaire.

 

Calcul rapide de rentabilité

calcul de rentabilité pour trouver la bonne affaire

L’avantage en recherchant des immeubles de rapport, c’est que les annonces indiquent souvent les loyers encaissés. En effet, les propriétaires et agences immobilières sont conscients qu’ils s’adressent principalement à des investisseurs et que le loyer va être un élément déterminant pour déclencher une vente.

 

Petite parenthèse à ce sujet : lorsque le montant des loyers encaissés n’est pas précisé dans l’annonce (alors que beaucoup le font) c’est qu’il doit, sans doute, y avoir un problème… Se méfier donc. Mais interrogez l’agence ou le propriétaire pour en connaître la raison. N’hésitez jamais à demander, c’est la seule façon d’obtenir la réponse Winking smile

 

Sur internet, quand je détecte un immeuble avec des caractéristiques intéressantes, je fais d’abord un rapide calcul. Le but est de déterminer la rentabilité brute du projet avant négociation (hors travaux).

loyer x 12 / (prix d’achat x 1.075 de frais de notaire)

Dans la mesure du possible, le bien devrait avoir une rentabilité brute de 10 voire 12%… Après travaux. Autant vous dire que jusque-là, je n’ai pas trouvé beaucoup de projets ayant de tels résultats. Hors travaux, il y en a eu quelques-uns, mais avec travaux inclus (que j’estime à la louche d’après les photos entre 600 et 1200€/m2) c’est compliqué. Evidemment, sur place, lors de la visite, je fais appel à un expert pour chiffrer plus ou moins précisément les travaux. Une aide précieuse pour la négociation.

 

2. Trouver la bonne affaire auprès des agences immobilières

Rechercher un bien par une agence immobilière

Diversifier les canaux de recherche est une autre façon d’augmenter votre chance de trouver la bonne affaire. Effectivement, je ne me limite pas aux recherches sur le net. Je contacte aussi régulièrement des agences immobilières. Par téléphone, email ou sur place directement.

Pourquoi ? J’ai constaté que certains biens étaient en vente dans les agences immobilières, mais pas sur leboncoin.fr ni sur seloger.com. Et heureusement ! Ces 2 sites ne sont pas le centre du monde immobilier. Tant mieux pour les agences !

Lisez à ce sujet mon article : “rechercher un bien à distance”

Une agence immobilière a de nombreux contacts et un réseau en principe développé. Ne pas sous-estimer leur potentiel de vous trouver la bonne affaire. Rester à l’écoute et relancez les continuellement. Il faut qu’elles ressentent votre sérieux et votre persévérance. Elles finiront par vous appeler d’elles-mêmes avant de publier leur annonce. Et là, vous serez le maître du jeu ! Le premier à pouvoir sauter sur l’occasion. Avant tout le monde.

 

3. Conclusion

Vous l’aurez compris, le mieux est de jouer sur tous les fronts pour trouver la bonne affaire. A ces deux modes de recherche cités ci-dessus, je n’ai pas mentionné le fait d’aller sur place, rencontrer les propriétaires directement. Ce n’est pas la manière la plus évidente, car il faut les trouver eux aussi. Mais repérer les immeubles à l’abandon et essayer de contacter le propriétaire peut être une solution… Personnellement, je n’ai pas encore testé, mais c’est inscrit sur ma to-do list Smile

Il faut être conscient d’une chose en recherchant un immeuble (ou un appartement d’ailleurs), c’est que le bien parfait n’existe pas. Soit la façade sera à refaire, soit il y aura trop de travaux, soit l’emplacement ne correspondra pas, soit les locataires ne vous conviendront pas, soit… soit… soit …

Pour trouver la bonne affaire, un investisseur doit savoir transformer un inconvénient en avantage. Ainsi, vous aurez la priorité sur les investisseurs qui n’ont pas osé s’aventurer dans un projet qui ne leur semblait pas convainquant.

 

Exemple : Un immeuble sombre, coincé entre 2 autres immeubles, peut repousser certains investisseurs car il parra’ît difficilement louable. Que pourrions-nous faire pour résoudre ce problème ?

– Modifier les cloisons

– Intégrer des puits de lumière

– Jouer sur les couleurs claires des murs, des sols

– Jouer sur l’éclairage

– Etc…

Faire appel à un architecte d’intérieur pourrait nous aider à résoudre certains de ces casses-tête.

 

A bientôt et n’oubliez pas : apprenez puis agissez, c’est la seule façon d’avancer !

Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

 

Avez-vous une autre démarche pour rechercher un bien ?  Partagez la dans les commentaires en dessous de l’article  Smile

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