Sci et immobilier 1/2

sci immobilier

Cliquez sur PLAY pour écouter le podcast, ou cliquez ici pour le recevoir directement sur votre appareil.

 

 

La FISCALITE est un des paramètres importants à maîtriser pour les investisseurs et c’est d’autant plus vrai dans l’immobilier. Dans cette vidéo, on creuse le montage de la SCI lorsqu’on investit dans un immeuble de rapport.

 

Transcription “sci immobilier”

Amis investisseurs bonjour et bienvenue sur le blog mission-investisseur-immeuble.com

 

Aujourd’hui je me trouve avec mon expert-comptable et on va parler SCI et immeuble de rapport.

 

Ca se passe tout de suite après le jingle.

 

Emeric : monsieur Chambe, bonjour !

 

Christophe Chambe : bonjour !

 

Emeric : alors est-ce que vous pouvez vous présenter rapidement et dire ce que vous faites ?

 

Christophe Chambe : alors, donc je m’appelle Christophe Chambe, moi je travaille au sein d’un cabinet d’expertise-comptable sur Reignier en Haute-Savoie. On est un cabinet qui est assez spécialisé dans tout ce qui est fiscalité personnelle et puis notamment tout le côté investissement particulier, professionnel, à côté de ça on a une clientèle professionnelle classique. On s’est spécialisé beaucoup dans la région sur tout ce qui était location de meublés.

Les associés en sci immobilier

Emeric : alors on va commencer par rapport aux SCI. Combien de personnes minimum peuvent créer une SCI ? Est-ce que c’est une personne minimum ?

 

Christophe Chambe : alors y’a pas de minimum. On peut créer une SCI à une personne, on peut avoir deux associés, trois associés. On peut avoir autant de personnes dans une SCI qu’on le souhaite.

 

Emeric : d’accord. Même un couple marié peut créer sa SCI, en tant que deux associés, mais ils sont mariés ?

 

Christophe Chambe : oui tout à fait ! Le fait d’être marié permettra en fait de distinguer la part de chacun dans la SCI. Ca peut être notamment en fonction de l’investissement que chacun aura fait.

 

Emeric : d’accord.

 

Christophe Chambe : on peut avoir 30% pour l’un, 70% pour l’autre. Ca peut être des choix qu’on peut prendre pour des conditions, pour des problématiques personnelles en terme d’apport mais aussi en terme, ça peut être aussi en terme de succession le fait de donner 30% à l’un, 70% à l’autre, etc.

 

Emeric : d’accord oui c’était ma prochaine question. Est-ce qu’on est obligé d’avoir 50/50 donc non.

Christophe Chambe : aucune obligation de faire du 50/50. Justement en général il vaut mieux que les parts correspondent à l’apport de chacun, ça paraît quand même plus logique.

Rachat de parts en sci immobilier

Emeric : d’accord, et est-ce qu’un associé peut racheter les parts de l’autre associé ?

 

Christophe Chambe : oui ça pose aucun problème. La cession de parts se fait sans conditions. La seule condition à respecter c’est que dans les statuts en général d’une SCI vous précisez sous quelle forme peut se faire ce rachat de part. C’est à dire que si vous êtes plusieurs associés, il ne faut pas qu’on puisse céder les parts à n’importe qui. Donc en général on prévoit une clause pour laquelle on aura un accord à l’unanimité des associés pour céder ses parts à un tel ou à un tel, de façon à ce que ce ne soit pas n’importe qui qui rentre comme associé à terme.

Les différentes sci immobilier

Emeric : très bien. En terme de SCI, combien de type de SCI est-ce qu’il existe ? Est-ce qu’il y a une seule sorte de SCI ou par rapport à la TVA notamment ou par rapport ? Et si y’a plusieurs types d’SCI quelles sont leurs spécificités ?

 

Christophe Chambe : alors une SCI peut être selon deux origines. On va avoir les SCI à l’impôt sur le revenu, donc le résultat qu’on va générer dans la SCI sera imposé aux noms des personnes physiques au niveau de leur impôt sur le revenu ou alors on aura des SCI à l’impôt sur les sociétés. Dans ces cas-là, le résultat est imposé à l’IS.

 

Emeric : d’accord.

 

Christophe Chambe : au niveau de la société.

SCI à l’IR et SCI à l’ISsci immobilier

Emeric : très bien. Et quel régime fiscal, donc là en fait c’est ce qu’on vient de dire, impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés, la différence entre les 2. L’IR c’est pour le foncier ? Comment ça se passe exactement ?

 

Christophe Chambe : alors au niveau du résultat qu’on va avoir à l’impôt sur le revenu, on va être donc dans une SCI à l’IR on sera imposé à l’impôt sur le revenu, donc aujourd’hui on sera imposé à notre taux, plus haut taux d’imposition au niveau de l’impôt sur le revenu qui fonctionne par tranche, avec des taux d’imposition qui vont de 0 jusqu’à plus de 40% d’imposition.

Et puis la deuxième chose à laquelle on va être imposé, ça va être la CSG, donc aujourd’hui qui est passée à 17,20. 17,20%. Donc c’est une imposition qui est assez lourde sur les revenus fonciers aujourd’hui en France. Si jamais on a des impôts sur les sociétés, la SCI va être imposé à 15%. Aujourd’hui c’est le taux le plus bas d’impôt sur les sociétés, on est 15% jusqu’à 38 120€. Au delà, on va avoir, c’est en pleine réforme, aujourd’hui on a un taux à 28% mais qui va devenir ensuite progressivement un taux à 25% dans les prochaines années.

 

Emeric : d’accord.

Particularité de la SCI à l’IS

Christophe Chambe : par contre le fait d’avoir été imposé à l’IS ne signifie pas que l’argent est disponible pour le détenteur des parts. Il va falloir ensuite qu’il se distribue l’argent qui est dans la société, qu’il se la distribue sous forme de dividende pour pouvoir récupérer la trésorerie disponible. A ce moment-là, l’imposition va se faire au niveau du particulier. Donc là en termes de dividende, on a simplifié les choses en France, aujourd’hui on va avoir ce qu’on appelle la “flat taxe” qui est une taxe à 30%. Donc le particulier qui a une SCI à l’IS va être imposé sur ses résultats à 15% et ensuite en fonction de ce qu’il va ressortir mais en fonction de ses besoins aussi et de sa capacité à récupérer de la trésorerie, il aura à ce moment-là une imposition à 30%.

 

Emeric : d’accord. Oui c’est quand même assez compliqué

 

Christophe Chambe: oui

 

Emeric : cette nouvelle loi finance. Très bien, merci on a fini pour la première partie. On se retrouve tout de suite dans la deuxième partie.

A bientôt et n’oubliez pas : apprenez puis agissez, c’est la seule façon d’avancer !

Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

 

Partager l'article :
  •  
  •  
  •  
  •  
  • 1
    Partage

2 Comments on "Sci et immobilier 1/2"

  1. Bonjour Emeric,
    Merci pour cette interview très intéressante.
    La question de la SCI revient rapidement chez les investisseurs néophytes comme chevronnés.

    • Bonjour Gabriel,
      Merci pour ton commentaire. C’est vrai, c’est pour cela qu’un expert fiscal est sans doute l’un des éléments les plus importants qu’un investisseur doit avoir dans son équipe. Chaque projet d’investissement peut avoir un impact fiscal différent sur notre imposition (ex : travaux ou pas travaux), une simulation avant de se lancer semble inévitable selon moi.

Leave a comment

Your email address will not be published.


*


Mon livre GRATUIT "étude de marché immobilier"  étape par étape

%d blogueurs aiment cette page :