SCI et immobilier 2/2

Partie 2 sci immobilier

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2ème partie de l’interview “SCI immobilier”

La FISCALITE est un des paramètres importants à maîtriser pour les investisseurs et c’est d’autant plus vrai dans l’immobilier. Dans cette vidéo, on creuse le montage de la SCI lorsqu’on investit dans un immeuble de rapport.

 

Transcription “SCI immobilier”

Amis investisseurs bonjour ! C’est Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

Aujourd’hui je vais vous montrer la deuxième partie de l’interview de mon expert-comptable.

 

Ca se passe tout de suite et c’est après le jingle.

SCI immobilier : la location meublée et la SCI

Emeric : alors maintenant on va aborder des questions spécifiques par rapport à la location en meublé. Dans quel cas est-ce qu’il n’est pas possible de créer une SCI ?

 

Christophe Chambe : il n’est pas possible d’avoir une SCI à l’impôt sur le revenu si on fait de la location meublée.

 

Emeric : d’accord.

 

Christophe Chambe: si jamais je fais de la location meublée dans une SCI à l’impôt sur le revenu, elle va automatiquement de plein droit être soumise à l’impôt sur les sociétés. Donc je vais me retrouver dans une SCI à l’impôt sur les sociétés. C’est la seule forme de SCI, la SCI à l’impôt sur le revenu dans laquelle je vais avoir cet inconvénient.

La location courte durée et la SCI

Emeric : d’accord. Si je veux faire de la location courte durée, ce sera pas possible de faire de la SCI ou ?

 

Christophe Chambe : ce sera pas possible non plus puisque là encore on est soumis à l’IR, c’est comme la location courte durée, ça sera de la location meublée normalement. Je me retrouve à ce moment-là automatiquement dans le système d’une SCI soumise à l’IS, ce qui n’était pas mon choix de départ.

 

Passer en meublé si achat en nu ?

Emeric : d’accord. Si on achète un immeuble de rapport en nu, avec des locataires dedans qui ont un bail nu, est-ce qu’on peut passer facilement en meublé ou pas ? Quels sont les risques et les démarches à effectuer le cas échéant ?

 

Christophe Chambe : alors à partir du moment où je loue en nu mon bien, je vais être obligé d’attendre le départ de mes locataires pour pouvoir à ce moment-là proposer un bail meublé, et puis meubler le bien à ce moment-là.

Emeric : d’accord.

 

Christophe Chambe : par contre je vais me retrouver là encore dans une SCI à l’impôt sur le revenu qui à ce moment-là sera meublée donc qui va se transformer en SCI à

sci immobilier 2

 

l’impôt sur les sociétés. La seule façon pour pouvoir garder la structure de la SCI à l’impôt sur le revenu et de pouvoir faire une location meublée à l’intérieur, ça va être de louer mon bien par l’intermédiaire d’une SCI à ce qu’on appelle un “loueur en meublé”, lequel louera ensuite directement à un client, à un locataire.

 

Emeric : d’accord.

 

Christophe Chambe : donc c’est un montage complexe. C’est pas quelque chose qu’on fait habituellement, c’est quelque chose qu’on va faire quand par défaut j’ai un bien que je peux pas sortir de ma société, de ma SCI à l’IR et je veux absolument faire du meublé. Je serai obligé de faire comme ça. Donc c’est vraiment dans des cas de force majeure qu’on se retrouve dans cette situation à 3 étages.

SCI immobilier : Les travaux déductibles en sci

Emeric : d’accord, très bien. Par rapport aux travaux maintenant, alors lesquels travaux sont déductibles pour une SCI à l’IS, et quels travaux sont déductibles pour une SCI à l’IR ?

 

Christophe Chambe : alors au niveau de la SCI à l’IS, je vais avoir une possibilité de déduction de l’intégralité des travaux. C’est-à-dire que je fasse de l’amélioration de mon habitation, que je fasse de l’entretien, que je fasse de l’agrandissement, tous ces travaux font être déductibles sous la forme de ce qu’on appelle les amortissements. C’est-à-dire que je vais rénover mon bien, je vais le mettre en immobilisation, et je vais l’amortir sur plusieurs années. Et donc au bout du compte, l’intégralité de mes travaux auront été déduits dans ma société sous la forme d’amortissements.

Et pour la SCI à l’IR ?

Emeric : donc là c’étaient les travaux déductibles pour la SCI à l’IS. Et maintenant pour la SCI à l’IR, comment ça se passe au niveau des travaux déductibles ?

 

Christophe Chambe : alors là ça va être beaucoup plus compliqué. Au niveau des travaux dans une SCI à l’IR, l’administration nous limite fortement. On va avoir tout ce qui est travaux d’entretien, je dirai de réflexion du bien en état. Ca, ça va être déductible. Je refais la peinture, c’est déductible. Je change une moquette, c’est déductible. C’est de l’entretien courant de mon bien.

 

Par contre inversement, tout ce qui va être agrandissement par exemple, ou reconstruction, on aura des limites de déductions à ce niveau-là. Si je refais une toiture par exemple sur un bâtiment : si je refais la même toiture, elle sera totalement déductible parce que je vais uniquement réparer le bien. Par contre si j’agrandis ma toiture parce que j’ai décidé que je voulais que l’eau tombe un mètre plus loin pour qu’elle tombe pas sur les passants, l’agrandissement de cette toiture ne sera pas déductible.

 

Emeric : d’accord.

 

Christophe Chambe : dès lors que je réalise un agrandissement, la déduction est enlevée par l’administration.

 

Emeric : juste la partie agrandissement ? Le reste de la toiture sera déductible.

Les combles, travaux déductibles ?

Christophe Chambe : tout à fait. Également par exemple dans une maison où je vais aménager les combles, ça va être de l’agrandissement puisque j’augmente ma superficie habitable. C’est de l’agrandissement, ce n’est pas déductible. Si mes combles existent par contre et que je ne fais que les rénover, y’a pas de soucis. Donc il faut pas que ça vienne créer de la surface supplémentaire.

 

Emeric : d’accord mais si les combles sont existantes mais y’a pas de logement à l’intérieur, je crée un appartement ou un studio dans ces combles. Est-ce-que je vais pouvoir déduire ces travaux-là ?

 

Christophe Chambe : alors si elles sont existantes j’ai obligatoirement une entrée je dirais indépendante à partir de là, la superficie elle existe. Je ne l’agrandis pas, je ne fais que la rénover et la mettre en état pour être loué. Donc dans ce cas-là, oui ce sera déductible.

 

Emeric : d’accord, donc à partir du moment où il y a déjà l’entrée

 

Christophe Chambe : l’existant c’est bon. A partir du moment où je vais installer des cloisons dans une pièce pour séparer les différentes pièces de mon bien, là on va considérer que c’est de la création de surface.

 

Emeric : d’accord, donc à partir du moment où je rajoute des cloisons dans ce, mais c’est seulement les cloisons qui sont pas déductibles, le reste

 

Christophe Chambe : oui le reste c’est bon

SCI et déficit

Emeric : d’accord. Dans quelle mesure le déficit d’une SCI à l’IR peut être déductible de mes revenus globaux ?

 

Christophe Chambe : alors quand je fais un déficit au niveau d’une SCI à l’IR, je vais pouvoir déduire de mes revenus globaux dans la limite de 10 700€ aujourd’hui. Donc si mon déficit arrive à 10 700, je peux déduire ça de mes revenus globaux. Par contre y’a un élément qu’on ne prendra pas en compte, ce sont les intérêts d’emprunt. Il ne faut pas qu’ils constituent ce déficit de 10 700. Donc si j’ai 10 700€, que c’est uniquement des travaux, ils sont totalement déductibles de mes revenus. Si j’ai 10 700 et que dedans y’a 2000€ d’intérêts d’emprunt, à ce moment-là j’aurai que 8 700€ de déductibles de mes revenus globaux.

Amortissements et sci immobilier

Emeric : d’accord, au niveau des amortissements des travaux toujours. Il se fait sur combien d’années ? Comment ça se passent au niveau de l’amortissements de travaux ?

 

Christophe Chambe : alors dans une SCI à l’IR pas d’amortissements. On parle uniquement de travaux déductibles de mes des revenus fonciers.

 

Emeric : d’accord

 

Christophe Chambe : dans les SCI à l’IS, là on va effectivement amortir le bien et donc là en terme de durée d’amortissement elle va osciller entre 15% et, entre pardon entre 15 années et 50 années d’amortissement. En fait on va décomposer l’immeuble en gros oeuvre, en menuiserie, électricité, plomberie etc, et à chacun de ces composants on va appliquer une durée d’amortissement que nous autorise l’administration fiscale. Donc voilà.

Amortissements du gros oeuvre

Emeric : le gros oeuvre il sera sur ?

 

Christophe Chambe : alors le gros oeuvre lui sera sur 50 ans. Inversement de l’électricité se sera sur entre 15 et 25 ans. 25 ans c’est si je fais intégralement l’électricité nouvelle. 15 ans on sera plus sur je dirais de la rénovation de l’électricité c’est changer un tableau… si c’est du neuf on sera plus sur 25 ans. Si c’est voilà si c’est uniquement de la réflexion, on va à ce moment-là se permettre d’amortir sur une durée inférieure et donc générer une charge supplémentaire au niveau de la SCI.

 

Emeric :  très bien

 

Christophe Chambe : ce principe d’amortissement au niveau de la SCI à l’IS, est exactement le même que celui qu’on applique notamment sur les lois en meublé.

 

Emeric : d’accord.

 

Christophe Chambe : on a exactement la même obligation en terme fiscal.

 

Emeric : en location meublé non professionnelle ?

 

Christophe Chambe : non professionnelle ou professionnelle peu importe. Dans ces trois cas-là on aura ce même système d’amortissement.

 

Emeric : d’accord. Au niveau des charges déductibles. Donc je parle ici de par exemple de l’entretien d’un immeuble de rapport. La femme de ménage qui vient nettoyer les parties communes, ou alors le comptable qu’on paye… Est-ce que ça c’est déductible ? Ca se passe comment ?

Charges déductibles

Christophe Chambe : alors au niveau de la SCI à l’IR on a toute une partie des charges qui vont être déductibles. On va avoir tout ce qui est entretien ça sera déductible effectivement, les honoraires comptables seront déductibles à partir du moment où ils sont destinés à aider le particulier à établir sa déclaration de revenus fonciers. Si les honoraires servent à établir sa déclaration d’impôt sur le revenu on pourra pas le déduire de ses revenus fonciers. Faut faire très attention en fait aux textes au niveau des revenus fonciers, ils sont très très limitatifs au niveau de la déduction des charges.

Au niveau des autres charges d’un immeuble, vous allez avoir tout ce qui charges du propriétaire qui elles sont déductibles par contre les charges qui reviennent au locataire ne le sont pas à partir du moment où je les refacture, je ne peux pas les déduire.

Inversement au niveau des loyers lorsque je vais imposer mon loyer je vais imposer uniquement mes loyers hors charges au niveau du revenu foncier. Par contre la refacturation que je fais, de charges au niveau de mon locataire, elle ne sera pas imposée dans les revenus fonciers. J’enlève la refacturation de charges et j’enlève les charges propres au locataire. Donc du coup c’est neutre au niveau de mon résultat.

Au niveau de la SCI à l’IS et de la location meublée, là toutes les charges sont déductibles. Il n’y a aucunes limitations, je dirais à partir du moment où ces charges sont pour l’utilisation des locaux, ça ne pose aucun problème je vais tout pouvoir déduire.

 

Emeric : même les meubles ?

 

Christophe Chambe : les meubles seront amortis également au même titre que la construction. Ils seront mis en immobilisation et amortis sur une durée assez courte donc en général quand vous êtes dans un meublé, la durée de vie des meubles va plutôt être de de 5 à 8 ans. Donc on va amortir sur une durée très courte.

 

Emeric : en fonction du locataire qui est à l’intérieur.

 

Christophe Chambe : voilà

Revente en sci immobilier

Emeric : donc, une autre question par rapport à la revente. Lorsqu’un propriétaire en SCI décide de vendre son bien, est-ce que l’acquéreur doit forcément acheter sous forme d’une SCI ou il peut l’acheter en nom propre ? Comment ça se passe ?

 

Christophe Chambe : non l’acquéreur va avoir plusieurs solutions. La première ça va être si il souhaite être en forme de SCI, de racheter les parts de la SCI détenue par la personne qui lui vend. La deuxième solution peut être de créer une nouvelle SCI et d’acheter le bien à la SCI de la personne qui le vend. Le troisième solution peut être de racheter le bien en nom propre.

Donc on a aucune obligation de passer par une SCI.

Recommandations

sci immobilier

Image de Erika Wittlieb

Emeric : d’accord, et vous est-ce que vous recommanderiez à une personne qui souhaite investir dans un immeuble rapport de créer une SCI ou pas ? Est-ce que vous en tant qu’expert-comptable vous avez un regard un peu plus

 

Christophe Chambe : ça c’est une question très complexe à laquelle je dirais aujourd’hui je n’ai pas de réponse toute faite. Quand vous achetez un immeuble ce qu’il faut regarder c’est pourquoi vous l’achetez ? Pour combien de temps ? Il faut regarder tout, je dirais, tous les à côtés, est-ce que vous avez des enfants ? Pas d’enfants ? Marié ? Non marié ? Et c’est tous ces éléments-là qui vont vous aider à dire je l’achète en nom propre ou j’achète en SCI, ou je le mets en location meublée, soit sous forme d’un individuel, soit sous forme d’une SARL. C’est vraiment, si vous voulez, l’environnement de cet achat qui va déterminer la forme. Il faut savoir, peuvent rentrer en ligne de compte notamment l’aspect plus-value. Donc est-ce que si j’acquiers le bien pour 5 ans, quel est mon intérêt ? Est-ce que ça va être d’être en SCI ? D’être à l’IS ? Ou d’être en location meublée ?

Chacun sa situation fiscale !

Emeric : c’est vraiment en fonction de la situation de chacun

 

Christophe Chambe : de la situation de chacun oui, tout à fait. Et puis aussi de comment il envisage la chose. Et puis après on analyse en fonction des risques que ça peut engendrer. Si vous me dites “oui non mais moi j’acquiers ce bien, je vais le garder 30 ans”. Moi l’intérêt si vous voulez le garder 30 ans, je vais plutôt être à l’IR ou en location meublée parce qu’à l’issue des 30 ans, vous êtes totalement exonéré aujourd’hui. Après si vous me dites, “oui mais 30 ans non mais, en fait ça sera peut-être 15 ans”, ça va faire changer le choix. Si c’est 15 ans c’est plus la même chose. On peut avoir à se positionner autrement en fonction de ça. Mais si vous voulez c’est vraiment tous les éléments voilà qui encadrent ça qu’il va falloir prendre en compte. Pas uniquement la plus-value, pas uniquement l’imposition personnelle en terme d’impôt sur le revenu. C’est vraiment du cas par cas.

 

Emeric : donc pour faire son choix, vous conseillez finalement d’aller voir un expert-comptable pour discuter de la situation puisque c’est assez compliqué de trouver l’information sur Internet puisqu’on trouve tout et n’importe quoi.

 

Christophe Chambe : oui tout à fait, c’est assez complexe donc je pense qu’il faut aller voir effectivement un professionnel pour qu’il puisse voir l’étendue de tout ça et analyser avec vous l’ensemble de ces choses.

 

Emeric : d’accord, très bien. Voilà on en a fini pour cette vidéo. Merci monsieur Champs.

Si cette vidéo vous a plu, je vous invite à la partager. C’est juste en bas de cette vidéo. Je vous dis à bientôt et n’oubliez pas, apprenez puis agissez c’est la seule façon d’avancer !

 

Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

 

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