Revenus fonciers et déficit

Les revenus fonciers

En investissant dans l’immobilier, vous aurez la possibilité de choisir entre différents régimes d’imposition. Sachez qu’il n’y a pas de formule universelle qui s’applique à tout le monde. Car chacun a une situation fiscale différente, et des objectifs aussi divers que variés. Mais quelle que soit votre situation, vous pourrez optimiser votre fiscalité, voire ne pas payer d’impôts sur vos revenus fonciers pendant plusieurs années… Aujourd’hui, je vais évoquer dans cet article le choix du revenu foncier. Le revenu foncier correspond à de la location en “nu” et seulement en “nu”. Lorsque vous souhaitez louer en nu, vous pouvez choisir en le régime micro-foncier ou réel.

Le micro-foncier

Vous pouvez opter pour le régime micro-foncier lorsque la somme de vos loyers encaissés est inférieure à 15.000€ par an. Dans ce cas-là, vous pourrez bénéficier d’un abattement de 30% sur vos revenus fonciers. Le calcul est alors assez simple, dans la mesure où vous n’avez pas besoin de déduire toutes les charges. Vous soustrayez simplement 30% à vos revenus fonciers pour déterminer votre revenu imposable. A vous de voir si cet abattement de 30% est avantageux en fonction du montant de vos charges. Si vos charges représentent 40% de vos revenus fonciers (loyers encaissés), alors il faudrait peut-être mieux réfléchir à passer au réel. 

Le réel

Si vous optez pour le régime foncier au réel, c’est certainement que vous avez beaucoup de charges à déduire de vos revenus fonciers (loyers encaissés). Ce qui vous permettra de créer (ou non d’ailleurs) du déficit foncier. Créer du déficit foncier vous permettra quant à lui de ne pas être imposé sur les revenus fonciers. Intéressant non ! Winking smile   

Revenus fonciers : Bénéfice foncier ou déficit foncier

Voici ci-dessous un calcul qui vous aidera à déterminer si vous êtes en bénéfice ou en déficit.  

+ Loyers encaissés pendant l’année (en nu seulement)

 Intérêts d’emprunt et charges de financement (aussi assurance emprunteur + frais de dossier + frais de garantie du prêt*)

Autres charges (PNO, Taxe foncière**, charges de copropriété partie bailleur, + 20€ par local, travaux d’entretien et d’amélioration, GLI, Frais de gestion locative)

= Bénéfice ou Déficit Foncier  

 

* Attention, si l’organisme de caution est le Crédit Logement par exemple, une somme vous sera restituée en fin de prêt. Seuls les frais seront déductibles.

** Hors taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères.  

 

Exceptions

Si par exemple, vous décidez de refaire la peinture dans un logement de votre IDR, et que ce logement est loué, alors les travaux de rafraîchissement ne seront pas déductibles.  

 

Important

– Le revenu foncier vient s’ajouter à votre revenu salarié afin de calculer chaque année votre revenu imposable. – Si les revenus fonciers sont déficitaires (négatifs) alors vous ne pourrez déduire que maximum 10.700€ à votre revenu de salarié. Le reste du déficit sera “stocké” pour être reporté les années suivantes. Ce report est valable maximum 10 années. – Si en revanche, les revenus fonciers sont bénéficiaires (positifs), alors vous pourrez déduire le “stock” des années précédentes (si vous en avez un) pour atteindre au maximum 0€ de revenu foncier.  

 

Lisez aussi mon article sur le calcul de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)

 

Simulation de calcul du revenu imposable

Admettons que votre activité “salarié” en CDI crée un revenu de 70.000€ par an. Vous acheter un immeuble de rapport et faites des travaux la première année (année N).  

Revenus fonciers l’année N

Vous avez créé un déficit foncier de 50.000€ grâce aux travaux notamment (donc –50.000€). Votre revenu imposable l’année N se calculera ainsi : 70.000 – 10.700 = 59.300€Vous déduisez seulement 10.700€ car c’est le maximum que vous pouvez déduire lorsqu’il s’agit d’un déficit foncier. Vous stockez (reportez) alors pour les années précédentes, l’autre partie de votre déficit foncier (que vous n’avez pas utilisée) soit 50.000 – 10.700 = 39.300€ stockés  

Revenus fonciers l’année N+1

Revenus fonciers

Photo de Erika Wittlieb

Vos revenus fonciers sont bénéficiaires cette fois-ci de +11.000€. Etant donné que vous avez du déficit en stock (39.300€), vous allez puiser dans celui-ci pour diminuer de 11.000€ vos revenus fonciers. Et ainsi atteindre 0€ de revenus fonciers l’année N+1. Votre revenu imposable l’année N+1 = 70.000 + 11.000 (revenus fonciers) – 11.000 (issu du déficit stocké) = 70.000€ Votre stock (déficit foncier) reportable sera désormais de 39.300 – 11.000 = 28.300€ valable maintenant 9 ans (10 ans – 1 an)  

 

Revenus fonciers l’année N+2

Vos revenus fonciers sont déficitaires de 20.000€ (donc –20.000€) Comme dit précédemment, vous ne pouvez déduire que maximum 10.700€ lorsque vos revenus fonciers de l’année est déficitaire. C’est le cas cette année. Votre revenu imposable l’année N+2 = 70.000 – 10.700 = 59.300€  

 

Question sur le stock de l’année N+2

Vous allez me demander… mais on a du déficit foncier stocké sur encore 9 ans depuis l’année N+1 (montant restant à N+1 = 28.300€). L’année N+2, on réalise encore du déficit foncier. En N+2, on déduit le déficit de l’année N+2 ou le déficit restant de l’année N+1 ?    

Explications

L’année N+2, vous devez utiliser le déficit foncier créé pendant l’année en cours. Vous allez ainsi déduire 10.700€ aux 20.000 de déficit de l’année. Il vous restera donc 20.000 – 10.700 = 9.300€ de déficit foncier reportable sur les 10 années à venir. Aussi, comme vous n’avez pas touché au déficit foncier stocké l’année N+1 de 28.300€, il reste disponible maintenant pour les 8 prochaines années (10 ans – 2 ans).   Fin N+2, vous avez donc 2 stocks de déficits fonciers cumulés : – 9.300€ à utiliser sur les 10 ans à venir – 28.300€ à utiliser sur les 8 ans à venir   Si l’année N+3, vous avez un bénéfice foncier, vous viendrez en priorité puiser dans le stock de déficits le plus ancien.  

 

A retenir sur le revenus fonciers

Je répète que les 10.700€ (plafond) ne peuvent être déductibles QUE LORSQUE VOUS FAITES DU DEFICIT FONCIER SUR L’ANNEE. En cas de bénéfice foncier, alors vous pourrez déduire le stock de vos revenus fonciers pour atteindre au maximum 0€ de revenus fonciers.  

Conclusion

Dans tous les cas, je vous conseille de prendre rendez-vous avec un fiscaliste ou expert-comptable: Afin dans un premier temps de faire le point sur votre situation fiscale avant l’acquisition d’un immeuble de rapport (ou logement). Puis, de réfléchir avec lui de la meilleure stratégie à adopter pour votre projet d’investissement locatif. Un autre conseil que je pourrais vous donner : intégrez toujours dans le compromis de vente la clause de substitution. Ceci au cas où vous changez d’avis avant la signature de l’acte authentique et décidez par exemple d’acquérir le bien en SCI et non en nom propre.

A bientôt et n’oubliez pas : apprenez puis agissez, c’est la seule façon d’avancer !

Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

 

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