Rencontre avec le courtier

Rencontrer un courtier

Rencontre avec le courtierLa rencontre avec le courtier, voici la première étape de mon plan pour acquérir un immeuble et définir quelle est ma capacité de remboursement et connaître les conditions bancaires que je pourrais obtenir dans ma situation actuelle. J’ai donc eu un rendez-vous avec un courtier indépendant, en voici le résumé.

Les garanties qui réconfortent la banque

Il faut se mettre à la place du banquier. Un client vient le voir pour un projet d’investissement locatif. Souvent ce genre de clients vont déjà avoir un compte courant dans une autre banque (voire la même) avec cartes de crédit, assurances vie et tout ce qui suit. Mis à part les intérêts de l’emprunt, qu’est-ce que le prêt va rapporter à la banque ? Qu’est-ce qu’elle va gagner en prêtant ? Pas grand chose. La banque doit alors être certaine de “miser” sur le bon client et qu’elle n’aura pas d’impayés concernant les mensualités. Elle va avoir besoin de certaines garanties.

Revenu

Parlons d’abord du revenu. Les banques prêteront mais en limitant leur risque au maximum. C’est pourquoi, il est important d’avoir un contrat à durée indéterminée depuis plus de 3 mois. Une condition que je remplis aujourd’hui. Pour un indépendant, elles demanderaient les 3 derniers bilans.

Autofinancement du bien

Aussi, la banque va vérifier si le bien s’autofinance. Si tel est le cas (et ce sera le cas !), je devrai apporter, en fonds propres, seulement les frais de notaire et de garantie. Soit environ 10% du prix d’achat du bien. Le courtier m’explique que les frais de notaire pourront éventuellement être financés mais cela dépendra de la banque choisie. Ce sera du cas par cas. Dans cette incertitude mieux vaut être prudent. Lorsque je préparerai mes calculs de rentabilité, je prévoirai donc de devoir avancer les frais de notaire. Au mieux j’aurai une bonne surprise !

Taux d’endettement

Troisième élément, la banque va déterminer mon taux d’endettement afin de connaître ma capacité de remboursement. Suis-je quelqu’un de fiable ? Est-ce que je pourrai payer mes factures et les mensualités dans les 10, 20, 25 ans à venir ? Ce taux ne devra jamais dépasser 33% même après l’acquisition de l’immeuble. Ceci pour être éligible à un nouveau prêt. J’expliquerai en détail dans un prochain article les calculs déterminant le taux d’endettement. Dans mon cas, j’ai actuellement un taux d’endettement de 17% environ, ce qui me laisse une marge de 16% (33-17). Mon but étant de ne pas toucher à ces 16% restant.

Durée du crédit

Pour un projet en locatif, l’objectif est l’autofinancement. La mensualité doit être au plus bas.Durée du crédit Et donc la durée du prêt la plus longue possible. Attention, qui dit durée plus longue, dit aussi plus d’intérêts à payer. Fiscalement parlant, il y aura une différence. Le mieux serait de rembourser le prêt sur une période plus courte mais pour la simulation, nous décidons avec le courtier de choisir la durée maximale de 25 ans. Si par la suite mon projet s’autofinance sur 15 ou 20 ans alors je m’adapterai.

Il faut savoir que la durée du crédit influence la banque sur le taux d’emprunt. Lors d’une durée d’emprunt plus longue, la banque prend plus de risque à nous prêter. Elle va donc augmenter son taux avec la durée d’emprunt.

Apport

Est-il vraiment négociable ? C’est à moi de savoir combien je suis prêt à mettre sur la table pour acheter l’immeuble. Mon objectif est d’apporter le moins possible voire rien si possible. Le courtier me confirme que je n’aurai pas à apporter de fonds propres à part peut-être les frais de notaire. Cela aura certainement une répercussion sur mon taux car, en théorie, plus l’apport est important et plus le taux est bas. Et inversement. C’est encore une fois une question de risque pour la banque. Elle aura moins de risques lorsque l’apport du client est important. Elle pourra alors faire un effort sur le taux.

Taux d’emprunt

J’apprends lors de la rencontre avec le courtier que c’est la qualité du dossier qui fait qu’on va avoir un bon taux ou non. Ce n’est pas lui qui va influencer la banque sur l’obtention d’un bon taux. Il va négocier au mieux avec les banques en les mettant en concurrence. Bien que le taux soit important, le plus important sera de regarder le coût total du prêt sur la durée d’emprunt.

Financement des travaux

Concernant les travaux, bonne nouvelle ! Les gros et second oeuvres pourront être intégrés au plan de financement, devis d’artisans à l’appui. Il s’agira ici de veiller à les inclure à mes calculs de rentabilité. Ce paramètre est important à négocier car achetant un immeuble, il faut prévoir qu’il y aura des travaux. A part si vous achetez du neuf mais financièrement parlant, je ne me lance pas dans un tel projet.

Assurance emprunteur

Qui dit prêt, dit assurance emprunteur. On ne peut pas y échapper. La banque en question nous en propose une quasi systématiquement. Mais nul n’est obligé d’y souscrire, et peut se tourner vers la concurrence (loi Lagarde, 09.2010). On fait ainsi appel à une délégation d’assurance. Cela permet de faire des économies non négligeables ! Je parle ici de centaines voire de milliers d’euros d’économie sur la durée du prêt (mon cas dernièrement !). Effectivement, l’assurance de la banque sera rarement avantageuse. On a donc tout intérêt à signer ailleurs.

En cas de refus par la banque de cette délégation, elle doit le justifier par écrit. La relation avec le banquier est alors mal engagée… Je préconise de changer d’établissement bancaire. Mais le mieux serait que le courtier ait négocié la délégation en amont. Ainsi, pas de conflit avec le banquier, ou en tout cas pas à ce sujet clip_image005Certains courtiers proposent eux-mêmes des délégations d’assurance. Un service qui n’est malheureusement pas offert par mon courtier interrogé.

Les conditions négociables dans les banques

Lors de la rencontre avec le courtier, j’ai demandé quelles seront les conditions négociables dans les banques. Sa réponse était un peu floue. La question est posée un peu trop tôt c’est vrai. Effectivement, en fonction des banques, les conditions vont varier. Après la signature du compromis, on va mandater le courtier pour rechercher d’un financement. C’est pendant ce rendez-vous qu’il faudra lui indiquer nos attentes en therme de conditions bancaires. Il sera possible de négocier par exemple les frais de dossier, l’indemnité de remboursements anticipés, la délégation d’assurance, la gratuité des cartes de crédit… Je reviendrai en détail sur ces différents points.

Montant maximum à emprunter

J’en suis à une phase de simulation du projet et j’ai imaginé (avec le courtier) l’exemple suivant :

J’achète seul un immeuble de 4 appartements qui rapportent chacun 600€/mois de loyer. Soit un montant total de 2400€/mois.

1. La banque considèrera que l’immeuble me rapport en fait 1680€/mois soit 2400×70% (voir article sur le taux d’endettement).

2. Après avoir calculé mon taux d’endettement, mon courtier m’indique que je peux encore m’endetter de 500€/mois. C’est ma capacité de remboursement. (voir article sur le taux d’endettement).

3. Si j’ajoute le montant de mes loyers (considérés par la banque) 1680€/mois et ma capacité de remboursement disponible de 500€/mois, j’obtiens une mensualité de 2180/mois.

4. Aux taux actuels, 2180€ de mensualité sur une durée de 25 ans à 2% fait un emprunt de 480.000€, assurance incluse. Vous pouvez détermier ce montant grâce à un outils de simulation comme celui du site de meilleurstaux.com

Le courtier me confirme que jusqu’à la somme de 480.000€ (travaux inclus!), je n’aurai pas d’apport à payer sauf certainement les frais de notaire (prévoir 10% du prix d’achat du bien). Au-delà, la banque prend plus de risque et demandera donc plus d’apport. Honnêtement, je ne pensais pas pouvoir emprunter autant et ce montant de 480.000€ me fait frissonner. Ce sera le montant maximum de mon investissement.

Mon objectif étant l’autofinancement, mes loyers devront rembourser l’emprunt. La simulation ci-dessus serait réaliste car une mensualité de 2180€ est inférieure à mes loyers de 2400€/mois. Il me restera à dégager un cashflow positif de 500€/mois !

 

conseil

Mon conseil suite à la rencontre avec le courtier

Même si vous ne pensez pas faire appel à intermédiaire pour votre prêt, je vous recommande fortement la rencontre avec le courtier, de prendre rendez-vous. Ceci vous éclairera sur de nombreux points et vous fera peut-être changerer d’avis sur son utilité. Préparez vos questions à l’avance pour ne rien oublier et prenez des notes.

 

A bientôt,

Emeric de Mission investisseur immeuble

 

Si vous avez des questions, j’y répondrai volontiers dans les commentaires 🙂

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