Rechercher un bien à distance

Rechercher un bien à distance
Image de Jeremy Bishop

Dans les formations liées à l’immobilier, on entend souvent qu’il ne vaut mieux pas investir loin de chez soi. Et je ne le recommande pas non plus dans mon blog. Mais pourquoi sommes-nous d’avis, d’éviter ce type d’investissement ? Quelles sont les raisons qui nous empêche de rechercher un bien à distance ? N’y a-t-il vraiment pas la possibilité d’investir à 200 ou 300 kilomètres de chez nous où se trouvent certainement plus de bonnes affaires ?

Dans cet article, je vais essayer de développer ce point qui mérite d’y porter une attention toute particulière. D’autant plus, si vous habitez en centre-ville, il sera difficile d’obtenir une rentabilité à deux chiffres, alors que ce sera beaucoup plus faisable en campagne. Ou dans de plus petites villes.

 

Investir dans l’immobilier à distance fait peur

Le premier blocage que nous avons en tant qu’investisseur, c’est la peur. On se crée un frein directement, sans même chercher une solution à notre problème d’éloignement. On assimile ainsi la distance à un risque. L’immobilier comme d’autres investissements constitue un risque. Le bon investisseur doit chercher à minimiser les risques, d’où son intérêt à chercher un bien proche de chez lui. Un risque en moins, c’est toujours ça de pris !

 

Rechercher un bien à distanceRechercher un bien à distance

Dès cette étape de l’investissement immobilier, nous voilà confrontés à un premier problème… Comment rechercher un bien à distance, dans une ville éloignée ?

Les critères de sélection sont les mêmes que pour un bien se situant proche de chez vous. Sauf, qu’une visite peu coûter cher. Alors veillez à avoir posé toutes vos questions à l’agence par téléphone avant la visite. Ceci afin d’éviter un déplacement coûteux inutile.

 

1. Renseignez-vous sur la ville

Je ne le répéterai jamais assez, mais réalisez une étude de marché ! Vous devez tout connaître sur la région et les environs : chômage, projets de développement, histoire, population, etc. … Si vous ne savez pas comment faire, prenez exemple sur l’étude complète, que j’ai faite pour la ville de Grenoble (téléchargeable gratuitement en dessous de cet article). Point par point, suivez les instructions pour être certain du potentiel de la ville choisie.

 

A ce sujet, lisez aussi mes articles sur l’étude de marché en cliquant ici.

 

Aller une 1ère fois sur place

Réserver quelques jours pour vous rendre dans la ville où vous comptez investir. Prenez sur vos jours de vacances et allez-y en semaine ! Pourquoi en semaine ? Si vous voulez rencontrer des agents immobiliers, ils ne seront pas trop disponibles le samedi et encore moins le dimanche…

En semaine, vous aurez le plus de chance de visiter les biens, d’arpenter les différents quartiers pour déterminer les risques potentiels, de rencontrer les habitants. Comptez les panneaux accrochés aux fenêtres des appartements libres à la location. C’est un indice de risque ! N’hésitez pas à parler avec le maximum de personnes pour vous faire une idée de ce qui vous attend. Aussi, sortez en pleine nuit pour voir si les quartiers sont dangereux ou bruyants.

Organisez votre séjour quelques semaines en avance et prenez des rendez-vous avec les agences immobilières. Dites-leur que vous venez de “telle ville” exprès pour visiter des biens et que vous comptez vraiment investir dans cette ville pour telles et telles raisons. Ils doivent ressentir votre motivation et votre détermination. Soyez persuasif. Les agences voyant que vous faites le déplacement, vous comprendront et porteront une attention plus particulière à votre demande si vous leur expliquez votre situation. Elles feront un effort supplémentaire pour vous, venant de loin.

 

2. Agences immobilières et Internet

Aujourd’hui, par rapport à +20 ans en arrière, on a la chance de bénéficier d’Internet. Outil devenu indispensable pour dénicher la bonne affaire. Avec Internet, plus aucune frontière. Vous pouvez rechercher un bien à distance, depuis des milliers de kilomètres sans problème.

Par email, vous pouvez rester en contact avec les agences immobilières qui sont sur place. Plus besoin de vous déplacer. Si l’agence détecte une bonne affaire susceptible de vous intéresser, elle vous enverra la fiche descriptive du bien. Faut-il encore que votre interlocuteur vous connaisse un minimum pour savoir que vous êtes quelqu’un de sérieux. Mettez-vous à la place des agents immobiliers. Ils reçoivent, un jour, un appel disant :

 

“Bonjour, je suis investisseur et recherche un bien rentable dans votre ville.

Envoyez-moi SVP toutes les annonces en dessous de 100.000€ pour des T3, et dont la rentabilité est de 10% minimum”

 

Honnêtement, moi-même, je ne réagirais pas à ce type de demande. Rappelez plusieurs fois l’agence pour savoir si quelque chose de nouveau est à vendre. Au bout d’un moment, l’agence va vous “connaître” ou plutôt “reconnaître”. Un lien se sera tissé. Et elle vous appellera ensuite pour vous prévenir d’une future annonce intéressante correspondant à vos attentes.

 

3. Les visites

conseil

A ce sujet, les visites à distance sont parfois faisables de façon virtuelle, mais personnellement, je ne les recommande pas. Trop superficielles. Et en général, on ne vous montre que ce qu’on a envie de vous montrer. Vous n’êtes pas en train d’acheter un T-shirt sur Amazon, alors mon conseil, mieux vaut visiter en personne le bien pour être sûr de ce que vous achetez.

De préférence, et toujours dans un but d’économie, essayez de regrouper les visites. Si vous deviez faire 300 kilomètres pour visiter un bien, alors, dans la mesure du possible, regrouper 3, 4 voire 5 visites d’un coup. Ainsi, si le bien principal que vous êtes venu visiter est soudainement vendu ou ne correspond pas à ce que vous imaginiez, vous aurez toujours la possibilité de voir les autres. Vous ne vous serez pas déplacé pour rien. Puis à chaque visite, on apprend quelque chose de nouveau. A chaque visite, on gagne en confiance, on devient un meilleur investisseur.

 

4. Les trajets

“Rechercher un bien à distance ok, mais ça va me faire perdre beaucoup de temps… Aussi pour chaque démarche du projet !”

Et oui, c’est une des raisons principales qui rebute le maximum d’investisseurs. Comment palier à cela ?

Rechercher un bien à distance dans le but de diversifier et développer votre patrimoine immobilier est une bonne stratégie. Vous ne metterez ainsi pas tous vos oeufs dans le même panier. Mais pensez en amont, à la manière dont vous allez pouvoir vous rendre sur les lieux. Calculez le temps que cela prendra. Je recommande de ne pas dépasser 2h de trajet entre votre domicile et votre lieu d’investissement. Votre temps est précieux.

Que ce soit en train, en voiture ou en avion, les moyens sont nombreux mais souvent onéreux. Alors le facteur prix du déplacement doit également être pris en compte. A vos calculettes et déterminez combien vous êtes prêt à “investir” dans les trajets. Trajets, au passage, qui peuvent être déductibles de vos impôts si vous justifiez que vous vous déplacez pour vous occuper de votre bien.

 

Le notaire

Notaire

Quel notaire choisir ? En tant qu’investisseur, le notaire doit être le vôtre, pour qu’il défende vos intérêts. Ce n’est pas une obligation, mais une recommandation. Que le bien soit loin ou pas, le notaire est souvent mobile. Donc pas de souci de ce côté-là, à priori, pour l’éloignement. Posez-lui simplement la question.

Le mieux serait que vous passiez toujours par le même notaire ou clerc de notaire. A condition que règne un climat de confiance entre vous évidemment. Attention toutefois à certaines régions de France comme une partie de l’Alsace où la législation peut être un peu différente que dans le reste du pays. Avoir un notaire connaissant les modalités et spécificités régionales pourrait être judicieux.

 

Résumé : “rechercher un bien à distance”

Pour rechercher un bien à distance, vous devez être organisé et penser à tout. Et même depuis la création du projet jusqu’à sa gestion, et sa revente. Soyez conscient du temps que cela prendra de vous occuper de votre bien. Rien n’est impossible, mais c’est la rentabilité qui compte avant tout alors réfléchissez en chiffres. Déléguer pourra vous faire gagner un temps précieux, mais sous certaines conditions. Ce sera le sujet de mon prochain article : “Gérer un bien à distance”.

A bientôt et n’oubliez pas : apprenez puis agissez… C’est la seule façon d’avancer !

Emeric du blog mission investisseur immeuble.com

 

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1ère image de John Towner

2ème image de Jean Philippe Dheure

3ème image de Frederic Bisson

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