8 questions pour dénicher la bonne affaire

questions à l'agence pour dénicher une bonne affaire
Image de geralt

Dénicher la bonne affaire peut parfois prendre du temps. Dans cet article, je vais évoquer les questions que je pose à une agence immobilière lorsque

conseil pour dénicher la bonne affaire

 je détecte, sur leur site, un bien potentiellement rentable.

 

Mais un conseil, avant de prendre votre téléphone pour l’appeler et obtenir plus d’infos, vous devez absolument avoir préparé vos questions. Vous paraitrez ainsi plus sûr de vous. Une qualité d’investisseur. 

 

A la différence du moment de la visite, nous n’allons pas tout le temps pouvoir poser toutes nos questions par téléphone. Certaines agences, au bout de quelques minutes, s’impatienteront et nous le feront ressentir. Elles préfèrent, en général, répondre à toutes nos questions lors de la visite, pour être certaines de notre intérêt pour le bien.

Mais nous ne pouvons pas nous permettre de nous déplacer pour chaque bien. Il faut alors anticiper nos questions pour qu’elles soient précises et utiles pour notre calcul de rentabilité et nous permettre de flairer la bonne affaire. Voici donc les questions types qui doivent nous donner la possibilité de faire, par la suite, notre analyse :

1. Questions sur le prix du bien

Ici, une seule question suffit. Demandez à l’agence, s’il y a une marge de négociation. Question très importante qui nous permettra de nous positionner en cas d’offre future de notre part. Il nous faut une réponse. Ne pas hésiter à insister. Il faut leur « sortir les vers du nez » comme on dit chez nous pour dénicher la bonne affaire.

 

A ce sujet, lisez aussi mon article « Ma technique pour négocier un bien immobilier »

2. Question sur la composition du bien et sur ses occupants (locataires)

Souvent, il sera indiqué dans l’annonce, le nombre d’appartements et locaux commerciaux et s’ils sont loués ou non. Personnellement, j’essaie d’éviter les studios dans les immeubles se trouvant dans de petites communes.

Aussi, si le local n’est pas loué, alors nous devons aussi connaître l’état du marché concernant les locaux commerciaux dans la commune. N’achetez pas si vous n’êtes pas certain de le relouer derrière. Vous pouvez réaliser une mini-étude de marché pour le déterminer.

Si aucun appartement n’est loué, alors il s’agit de savoir « depuis quand ? » et d’essayer d’en déterminer la raison. Il se peut que le vendeur veuille vendre pour cause de vacances locatives. Mais on nous indiquera, à coup sûr, une autre raison… Soyez plus malins que le vendeur.

conseil pour dénicher la bonne affaire

Un conseil :

Méfiez-vous des annonces mentionnant un loyer potentiel pour un bien qui n’est actuellement pas loué.

 

Les agences mentionnent par exemple :

« revenu locatif annuel situé entre ….€ et ….€ »   ou  « ce bien peut vous rapporter… € »

Si on vous indique le montant du loyer estimé, alors prévoyez au moins 10 à 20% de baisse sur ce montant. Puis, vous avez toujours la possibilité de vérifier les données sur seloger.com ou le boncoin.fr pour connaître les prix pratiqués dans la région.

 

Attention : Une surévaluation des loyers peut coûter cher sur la rentabilité alors il faut anticiper. C’est notre travail d’investisseur.

 

3. Question sur le montant des loyers

Si les locaux et appartements sont loués, vous devez connaître le montant du loyer hors charges. C’est tout à l’avantage de l’agence, de nous indiquer un loyer charges comprises. Même si les charges représentent rarement une grosse partie du loyer. Les agences, en général, nous transmettent le montant charges comprises. Le prix des charges est, comme son nom l’indique, fait pour payer les charges. Cet argent ne rentrera pas dans notre poche au final, alors il faut les déduire.

 

4. Question sur la date de mise en vente

 “Depuis combien de temps le bien est à la vente ?”   et   “Est-ce que le prix a évolué?”

 

Un bien qui est sur le marché depuis longtemps, nous fournit une autre indication… Il n’intéresse personne. Et c’est à nous de déterminer pourquoi. Des investisseurs se sont certainement déjà penchés sur cette annonce, mais sans y avoir porté attention. Il y a donc une raison. Cette remarque est d’autant plus valable après une évolution du prix de vente.

L’évolution du prix de vente est un bon indice pour nous. Le vendeur serait-il pressé de vendre ? …

Dénicher la bonne affaire immobilier

Photo de Dream become true

 

5. Question sur les offres précédentes

Nous devons être informés si oui ou non, il y a eu des précédentes offres. Pourquoi ?

Cela nous permettra de définir le caractère urgent de la vente. Si de nombreuses offres, plus basses que le prix de vente, ont été systématiquement refusées, il est fort probable que le vendeur ne soit pas pressé de vendre. Mauvais point pour l’investisseur qui veut dénicher la bonne affaire.

Aussi, connaître les précédentes offres peut nous permettre de nous positionner au niveau de nos offres. Ainsi, selon les précédentes offres, nous aurons la possibilité de réévaluer le montant de celle qu’on avait prévu de faire.

 

6. Question sur les travaux

Les travaux à prévoir, ou déjà effectués, seront souvent déjà mentionné dans l’annonce. Mais il faut faire reconfirmer cela auprès de l’agence et être sûr qu’on nous ait tout dit. Demandez des précisions sur la toiture, la façade, la chaudière, l’électricité. Ce sont les gros pôles, ceux qui coûtent le plus cher dans un immeuble. Il serait donc intéressant et primordial d’avoir une idée. C’est encore une question d’anticipation.

 

7. Question sur la raison de la vente

Nous devons savoir, pourquoi le vendeur vend son immeuble. C’est indispensable pour dénicher la bonne affaire. Quelles sont ses motivations ? Ce paramètre est important. Il va vous indiquer, s’il sera « facile » ou non de négocier. La raison de la vente définira aussi le caractère « urgent » de l’annonce.

 

8. Question sur les chiffres

Dénicher la bonne affaire, c’est obtenir la rentabilité que nous recherchons. Le but de cet appel téléphonique est aussi de pouvoir calculer la rentabilité brute de ce projet. Pour cela, il va nous falloir quelques informations chiffrées.

– Les loyers perçus

Plus haut, nous avons déjà demandé les montants des loyers, hors charges. On aura, bien sûr, adapté les loyers en fonction de la réalité du terrain après un rapide check sur les différentes plateformes de recherche. En effet, nos loyers devront correspondre au montant du marché, pour notre calcul de rentabilité. En réalité, vous chercherez, par la suite, à optimiser les loyers perçus. Mais par souci d’anticipation, nous devons minimiser les risques.

La taxe foncière

Il nous manque encore le montant de la taxe foncière. Information pertinente puisqu’elle sera, pour un immeuble, en principe assez élevée. On parlera ici de plusieurs milliers d’euros en fonction de la taille de l’immeuble, son âge, ses équipements et de la localité. Ne pas oublier de l’inclure dans les calculs de rentabilité.

 

Pour plus d’informations sur la taxe foncière, lisez mon article “fonctionnement de la taxe foncière”

 

– Les charges

Le montant des charges pour notre futur immeuble de rapport, correspondront par exemple, aux charges relatives à l’entretien des parties communes comme le ménage, l’entretien de l’ascenseur, mais aussi l’eau froide, l’eau chaude … Le montant des charges sera également à prendre en compte pour notre calcul de rentabilité. Ainsi, nous aurons un résultat plus précis et les charges pourraient ainsi avoir une légère influence sur notre offre finale.

Au cas où l’agence ne nous communique pas de montant concernant les charges, j’ai trouvé ce tableau qui peut nous aider à les estimer de façon grossière. Attention, il ne reflétera pas la réalité de notre immeuble de rapport. C’est juste pour nous donner une idée.

 

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Conclusion sur les questions à poser pour dénicher la bonne affaire

Voilà, pour les 8 questions à poser à l’agence et dénicher la bonne affaire. Il faut être prêt lorsqu’on s’apprête à interroger l’agence immobilière. Ces questions sont toujours les mêmes pour chaque bien alors on peut essayer de les mémoriser ou se créer un document les regroupant qu’on peut remplir au fur et à mesure que l’agence nous renseigne.

 

A bientôt et n’oubliez pas : apprenez puis agissez, c’est la seule façon d’avancer !

 

Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

 

Et vous, avez-vous d’autres questions à poser à une agence immobilière pour dénicher la bonne affaire ? Ecrivez un commentaire 🙂

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2 Comments on "8 questions pour dénicher la bonne affaire"

  1. bonjour
    merci pour tes conseils, sur le blog et la chaine youtube
    pour le cout annuel des charges d’immeuble, il s’agit des charges de copropriété, non ? pas pour un immeuble de rapport… Car dans ce cas, il y a rarement des espaces verts ou un syndic avec un immeuble de rapport
    Donc c’est plus pour estimer les charges de copropriété ? ou bien il s’agit du cout quand on gère tout tout seul, pour se faire une idée du budget à prévoir ?
    car pour l’instant je trouve la colocation bien plus rentable donc pas d’immeuble mais je voudrais savoir comment utiliser ce tableau, bien clair, bien pratique… à condition de savoir ce qu’il évalue approximativement
    d’avance merci beaucoup

    • Bonjour,
      Effectivement, ce tableau reflète surtout des charges à prendre en compte lorsqu’on achète un appartement en copropriété.
      Pour un immeuble, il faudra anticiper le coût de l’assurance PNO, de l’entretien des parties communes et plus difficilement, les petits travaux/réparation. Et l’entretien des espaces verts s’il y a. Après, libre à vous de déléguer ou de réaliser vous même certains postes. Concernant le syndic, il n’y en aura pas si vous achetez un immeuble en monopropriété.

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