Quels travaux réaliser – Workshop Guillaume Malgouyres

Workshop travaux renovation

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Une de mes faiblesses dans la recherches de bonnes affaires, c’est l’estimation des travaux. Pour essayer de combler cette lacune, je me suis rendu à un Workshop Immobilier sur Lyon organisé par Guillaume Malgouyres de club immobilier. En voici le compte rendu.

Vous souhaitez avoir plus d’infos sur les Workshops immo de Guillaume Malgouyres et Emillie ? Cliquez ici 🙂 

 

Transcription Workshop “travaux renovation”

Amis investisseurs bonjour, c’est Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

Bienvenue dans cette nouvelle vidéo où on va parler travaux et plus particulièrement l’estimation des travaux.

Ca se passe tout de suite après le jingle.

Avant de commencer cette vidéo je vous invite à télécharger mon étude de marché immobilier que j’ai fait pour la ville de Grenoble. C’est une étude de cas complète qui vous aidera à faire votre propre étude de marché pour connaître le potentiel de votre ville ou de votre quartier. Voilà c’est très détaillé et c’est gratuit.

Workshop “travaux renovation” pourquoi ?

Pour revenir au sujet principal de cette vidéo, qui est l’estimation des travaux, alors je sais pas si vous me suivez, si vous êtes abonné à ma chaîne Youtube, en tout cas je vous invite à le faire puisque dans une précédente vidéo je faisais le bilan de ma situation de recherche d’un bien immobilier rentable, d’un immeuble de rapport rentable en 9 mois, ce qui était mon défi. Donc j’avais à ce moment-là encore deux lacunes que je devais combler, c’était l’estimation des travaux que je maîtrisais pas et la fiscalité. Voilà, donc je me trouve aujourd’hui à Lyon. J’ai souscrit, je me suis inscrit à un workshop immobilier pour justement palier à cette lacune, la première lacune qui est l’estimation des travaux.

Donc on va faire pendant ce workshop : visites d’immeubles de rapport et de biens immobiliers pendant toute la journée de demain. On va également faire un débriefing à la fin de la journée pour savoir comment estimer les travaux des biens qu’on a visité. Le but de ce workshop c’est justement savoir estimer les travaux si on est un investisseur débutant ou intermédiaire.

Voilà je vous fais un compte-rendu de la journée qui s’est passée à Lyon. Donc qui va se passer demain, mais je vous ferai un compte-rendu juste après. C’est tout de suite.

Les visites

Voilà donc la journée de work-immo est terminée. On était environ 14. Enfin on était 14 investisseurs immobilier à participer à ce workshop. Et on a visité, enfin on a fait 2 groupes de 7 personnes et on a visité, nous on a visité 4 immeubles et je crois que l’autre groupe en a visité 5. Donc c’était une journée plutôt intense parce que du coup pas mal de visites et pas mal de monde a visité en même temps, parce qu’on était genre 7 à visiter un immeuble et ça fait beaucoup de personnes dans ces immeubles par rapport au locataire tout ça c’est pas toujours très facile.

Alors ce qui m’a rassuré quand on a fait cette journée, c’est qu’on est sorti de Lyon. Puisqu’en fait, moi en venant ici, je me disais qu’on allait être à proximité de Lyon. Mais finalement on était à environ 1h de Lyon en voiture dans des villes de entre 2500 et 10 000 habitants. Donc ça me rassure beaucoup puisque c’est dans ce type de villes que je recherche moi aujourd’hui les immeubles de rapport. Ou en tout cas c’est là où moi je trouve des immeubles de rapport rentables actuellement. Donc c’est pour ça qu’en sortant des grandes villes, c’est là où on trouvera la meilleure rentabilité. Après le but de cette journée c’était pas de faire une offre sur un bien quoique ça aurait été possible. Mais c’était surtout d’apprendre sur comment visiter un immeuble de rapport et à quoi faire attention.

Analyse rapide de Guillaumetravaux renovation

Ce qui était intéressant et la raison pour laquelle je suis venu faire ce workshop, je voulais savoir comment cet investisseur expérimenté analysait un bien lorsqu’il faisait une visite. Donc à partir du moment où il passe le seuil, où même déjà quand il arrive sur place, je voulais voir comment il fait pour analyser si un bien est potentiellement rentable ou pas. Donc j’ai pu remarquer ça, sa façon d’analyser les choses: Et aussi lorsqu’il visite, quelles idées lui viennent à l’esprit: Qui lui sautent peut-être même à l’oeil lorsqu’il visite. Par exemple, là c’était, on a visité beaucoup d’immeubles avec des grandes surfaces libres.

La division

Donc là c’était clairement propre à division. C’était des immeubles qui se prêtaient pas mal à la division. Et ce qui était intéressant aussi de savoir c’est, comment est-ce qu’il compte diviser ça. C’est bizarre parce que lui il rentre, il a l’oeil, il regarde. En l’espace de 5 min, “ah oui alors là il faut mettre une cloison ici, là faut fermer…là faut faire…”. Et ça, c’est un oeil que j’ai pas encore aujourd’hui. Et après cette journée passée à Lyon, c’était beaucoup plus facile. Ca va être plus facile pour moi lorsque je vais faire une visite.

Ecoulements

Par rapport à la division, ce que j’ai noté et ce qui est important, c’est l’écoulement et les canalisations,. C’est une chose que l’investisseur regarde en premier. Aujourd’hui par exemple, il nous a dit, “ben là je verrais bien les toilettes. Mais au niveau écoulement et canalisations ça jouera pas forcément”. Et pourquoi ? Parce qu’il faut une certaine pente. Et si on a pas la pente dans l’immeuble, dans l’appartement, il faudra donc percer le sol qu’il y a, soit c’est du plancher, soit c’est autre chose. Et faire passer dans le plafond de l’appartement qui est en dessous. Donc après il faut que l’appartement qui est en dessous ait la possibilité d’accueillir entre guillemets dans son plafond l’écoulement de ces canalisations.

Voilà, donc après faut qu’il y ait une hauteur sous plafond minimum à respecter. Voilà c’est pour ça faut faire important à tout ce qui est écoulement, canalisation lorsque vous faites une division. Autre chose, il faut faire attention de là où arrive l’eau. Parce que si vous voulez mettre une salle de bain dans une chambre actuellement, il va falloir qu’il y ait une arrivée d’eau forcément. Et il faut voir si l’arrivée d’eau est possible ou non. Et si oui sous quel coût.

Electricité

Après au niveau électricité. Lorsqu’on divise ça c’est pas forcément un problème vu que c’est que du câblage finalement et puis des murs à percer. Donc si vous avez l’immeuble complet, normalement au niveau électricité ça devrait pas être un gros problème. Donc c’est une bonne chose.

Tout à l’égoût

Autre qu’il faut faire attention lorsqu’on visite un immeuble c’est le tout-à-l’égout. Le tout à l’égout en d’autres mots c’est le raccordement au réseau communal d’assainissement. Alors pas tous les immeubles sont dans l’obligation d’être raccordés au tout-à-l’égout. Il y a des conditions particulières pour cela. Je ferai un article à ce sujet d’ailleurs puisque c’est un point important. Lorsque l’immeuble, votre immeuble que vous allez visiter n’est pas soumis à l’obligation du tout-à-l’égout, il aura une obligation de traiter de toutes façons ses eaux usées et souvent ce sera sous la forme de fosses septiques.

Standardiser les commandes pour les “travaux renovation”

Autre chose que j’ai noté c’est pendant la rénovation. Alors l’investisseur qui a organisé ce workshop, il standardise au maximum les matériaux qu’il utilise. Alors je parle ici des cuisines équipées par exemple, des carreaux, de la faïence, les toilettes, les douches, les bacs à douches, les baignoires etc. En fait dans un immeuble qui est complètement à refaire par exemple, si vous standardisez au maximum, si vous mettez toujours les mêmes matériaux, les mêmes cuisines, les mêmes carreaux, vous aurez beaucoup moins de problèmes de prises de tête sur est-ce que ces carreaux vont aller avec cette couleur ? Est-ce que ces faïences, est-ce que ça…

Vous vous poserez beaucoup moins de questions. Et ça va être beaucoup plus facile et ça va prendre beaucoup moins de temps pour faire votre rénovation et votre choix en fait des matériaux. Vous le faites une fois, et une fois pour toute j’ai envie de dire.

Le deuxième avantage de standardiser c’est que vous allez pouvoir négocier avec votre fournisseur de matériaux la diminution du prix. Parce que si vous achetez en gros, et bien normalement si votre fournisseur est assez commercial je dirais, il vous proposera une offre ou un rabais sur votre commande. Et c’est exactement la même chose que lorsque vous achetez un immeuble de rapport. Vous payez moins au mètre carré que si vous achetez par exemple quatre différents appartements. C’est le prix de gros, ce qu’on appelle, voilà.

J’en ai fini pour cette vidéo. Alors si elle vous a plu, je vous invite à la partager. Egalement je vous invite à vous abonner à la chaîne Youtube pour recevoir beaucoup plus de vidéos.

Voilà je vous dis à bientôt, et n’oubliez pas, apprenez puis agissez c’est la seule façon d’avancer.

Emeric du blog mission-investisseur-immobilier.com

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