Projet immobilier presque parfait

Projet immobilier Romans
Image de Geralt

Cet article pour vous faire part d’un projet immobilier quelque peu mouvementé. Comme vous le savez, je recherche maintenant un immeuble de rapport rentable. Et ce, depuis plusieurs mois. Ca traîne, je sais ! Mais on dit toujours que la patience finit par payer… Alors pas de précipitation… Facile à dire !

Cette expérience immobilière, que j’ai vécue pendant près d’un mois a été tellement intense et enrichissante pour moi que je me dois de faire plusieurs articles/vidéos à ce sujet. Croyez-moi, ça en vaut le coup ! Ceci pour ne pas trop résumer la situation et ainsi perdre au passage, plein d’infos utiles pour vous.

C’est pourquoi, dans cet article-ci, je vais parler de :

    • comment j’ai trouvé cet immeuble ?
    • ce qui m’a plus lorsque je l’ai visité ?
    • comment j’ai fixé le montant de mon offre d’achat ?

Dernièrement, je suis tombé sur un bien sur Leboncoin, qui me semblait intéressant. Pourquoi intéressant ? Voici ses caractéristiques ci-dessous.

 

1. Détails du bien

– Vendu : 158.500€

immeuble des années 60

–  2 logements T5 vides de 87.5m2 chacun

– Une pièce vide inutilisée de 18m2 au rez-de-chaussée

– 1 garage et 1 place de parking

– 2 immenses caves saines

– Copropriété créée par le vendeur (car il souhaitait vendre initialement l’immeuble à la découpe)

– Gaz de ville, chaudières individuelles

– Travaux de rénovation nécessaires car immeuble vieillissant

– Plein centre-ville et proche de la gare

– Quartier vivant et sûr

 

2. Potentiel du projet immobilier

Le bien se situe dans la ville de Romans-sur-Isère dans la Drôme. A environ 2h30 de chez moi. Mais étant originaire de cette région, je connaissais déjà cette ville, sa réputation, ses quartiers à éviter etc… Et la démographie se porte plutôt bien malgré l’ancienneté des statistiques.

 

projet immobilier Romans

 

Lorsque je suis tombé sur l’annonce, j’ai tout de suite vu le potentiel. Avec 2 grands appartements, j’ai pensé à la division !

Je me suis dit, 2 T5 à diviser, on pourrait en faire éventuellement 4 T2 de 42m2. Ce qui ne serait pas mal du tout, car on augmenterait ainsi les loyers potentiels.

Mais qu’en est-il de la rentabilité ? Combien auraient coûté mes travaux pour la division et la rénovation complète du bien ?

 

3. Comment je m’y suis pris pour ce projet immobilier ?

A. Pêche aux informations

Rapide calcul. Les deux appartements étaient vendus 79’250€ chacun (158’500€/2). Je suis allé sur meilleursagents.com et ai regardé les prix moyens au mètre carré dans cette ville. Voici les résultats :

 

projet immobilier Romans

Un appartement “moyen” coûterait ainsi 1’256€ * 87.5m2 = 109’900€

Le propriétaire ayant déjà créé une copropriété pour vendre les lots séparément, j’ai demandé à l’agence par téléphone : “A combien se vendrait un seul appartement après remise au goût du jour ?”

Elle me répond qu’un seul appartement se vendrait entre 90 et 95’000€ sur ce secteur (un secteur qui, je le rappelle est plutôt bon). Oula ! Déjà une belle différence entre le prix moyen meilleursagents.com (109’900€) et l’estimation de l’agence locale. Forcément, les agences locales connaissent bien mieux le marché immobilier que meilleursagents.com ! On aurait plutôt tendance à dire que les agences surestiment toujours les prix de vente pour pouvoir influencer l’acquéreur… Ce n’était pas le cas ici visiblement, donc j’ai confiance.

Je me mets ainsi en tête que , si division impossible, les appartements ne devront pas me coûter plus de 90’000€ chacun. Au maximum ! Je parle ici de travaux + prix d’achat. Le but n’étant pas la revente sur cette opération, mais la conservation sur le long terme. Simple précaution.

 

Les personnes qui ont lu cet article, ont aussi lu :  Calcul de rentabilité locative : rentabilité brute

Au passage, j’ai téléphoné à l’urbanisme de la commune car je ne connaissais pas le PLU concernant les places de stationnement et la création de logements supplémentaires. Ils m’ont répondu qu’à Romans-sur-Isère, le PLU a été modifié est qu’il n’y a plus cette restriction de création de place de parking ! Excellente nouvelle pour ce projet immobilier !!!

 

Regardez ma vidéo Interview d’expert sur la création de place de stationnement.

 

B. Première visite

Quelques jours après notre contact téléphonique, me voici sur les lieux. Et voici ce que je découvre.

B.1. Les points positifs 

– L’immeuble était sain, des caves jusqu’au toit

– Toiture en bon état (charpente et couverture)

– Aucune trace d’humidité

– Fenêtres double vitrage (basiques) de partout

– Places de stationnement (1 parking et 1 place en extérieur)

– Potentiel de division en 4 lots aux étages

– Potentiel de création d’un studio au RDC (18m2…) car pièce inutilisée. L’avantage de cette pièce est qu’elle était ouverte sur l’extérieur.

 

B.2. Points négatifs 

– Une fissure sur la façade partant du toit, descendant par les différentes ouvertures et s’arrêtant à 1.5m du sol.

– Isolation à refaire. Ou plutôt à faire …

– Diagnostics très mauvais

– Appartements dans leur jus (plutôt bon pour la défiscalisation)

– 2 compteurs électriques pour tout l’immeuble… Rappelez-vous, si 2 logements alors 3 compteurs nécessaires !

 

A ce sujet, regardez mon interview avec Guillaume Malgouyres, investisseur immobilier “Visiter un immeuble”

 

J’ai ainsi repéré les plus et les moins de cet immeuble. Maintenant, que faire ? En fait, le jour de cette visite, j’imaginais 2 variantes pour ce projet immobilier :

Variante 1

    • Je divise en 2 chacun des 2 appartements au R+1 et au R+2  soit 4 T2 au total. Des appartements à louer en meublé à l’année
    • Je me laisse l’option de créer un lot (studio) au RDC dans cet espace inutilisé. Un lot aménageable pour de la location courte durée (LCD). Reste à connaître la faisabilité de l’aménagement (je pense notamment aux écoulements) et du coût !

    Variante 2

      • Je laisse les 2 appartements de 87m2 comme ils sont (3 chambres chacun) et
        fais de la colocation. Soit 6 chambres sur les 2 appartements. Le coût des
        travaux serait forcément moins élevé que la division.
      • Je me laisse l’option de créer un lot (studio) au RDC dans cet espace inutilisé. Un lot aménageable pour de la location courte durée (LCD). Reste à connaître la faisabilité de l’aménagement (je pense notamment aux écoulements) et du coût !

     

    Un projet immobilier optimisé

    Potentiel pour de la LCD ? Romans-sur-Isère se situe sur l’axe Valence/Grenoble. C’est la capitale de la chaussure ! Aussi, la ville est connue pour son Outlet de grandes marques. L’appartement se situe dans un bon quartier et proche de la gare. Finalement beaucoup d’atouts pour de la location en courte durée. Mais à ce stade du projet, je n’avais pas fait plus de recherches. C’était une option que je gardais en tête pour éventuellement augmenter la rentabilité.

    Revenu complémentaire => Les caves étant immenses et saines, je pensais même louer une partie des caves séparément. En tant qu’espace de stockage comme on est en plein centre-ville. Créer du revenu complémentaire n’est pas négligeable et augmente encore la rentabilité. Différents sites internet proposent ce type de prestations aujourd’hui (ex : ouistock.fr).

     

    3. Visite d’un expert

    Comme je l’ai mentionné dans les points négatifs, une fissure m’inquiétait sur la façade. J’avais donc besoin de  la faire analyser, car je ne maîtrise pas ce point. Aussi, j’avais besoin d’un expert pour me faire un devis (ou plutôt une estimation rapide) des coûts qu’engendraient les variantes 1 et 2 ci-dessus.

    Je regarde donc sur internet les entreprises générales du coin. Et en appelle quelques unes. Un artisan est d’accord pour passer vite fait à l’immeuble ! Je lui explique donc les 2 variantes et la fissure. J’organise son passage avec l’agence immobilière, car je ne suis plus sur place. 2h plus tard (heureusement, tout le monde était flexible à ce moment-là), l’artisan était devant la porte de l’immeuble. Il fait sa visite comme il l’entend et je le rappelle le soir même.

    Pour la fissure, il me dit que ce n’est pas un problème. Le bâtiment est en béton armé, les fissures sont très anciennes (peut-être datent des années 60 comme le bien lui-même) et non traversantes. Voici un point qui me rassure fortement !

    Deuxième point, il me dit que la division comme je la voyais serait compliquée. Qu’il serait éventuellement possible de faire un T1 et 1 T3 par étage mais pas deux T2. On oublie donc cette variante. Car T1 pas intéressant sur le secteur. Je lui demande alors combien couterait la rénovation complète des appartements tels qu’ils sont avec isolation intérieure comprise. Il me répond : 25’000€ pour l’appartement du 1er et 35’000€ pour celui du 2ème étage. Et plus de 20’000€ pour la création du studio. Soit un total de 80.000€ pour la variante 2.

    4. Mon offre d’achat

    A la suite de l’avis de cet expert, j’avais toutes les cartes en main pour faire une offre d’achat.

    Le bien était présenté à 158’500€ pour 2 appartements à rénover. Sa valeur après rénovation serait de 190’000€ environ. Sachant que j’aurais 60’000€ de travaux pour les 2 logements existants cela me faisait 158’500 + 60’000 = 218’500€ sans le studio au RDC donc.

    Après avoir fait quelques simulations de rentabilité, il faudrait que j’achète le bien 125’000€ au plus, pour gagner de l’argent tous les mois. Et en plus, on serait, après rénovation, en dessous de la valeur du bien rénové (190’000-125’000-60’000 = 5’000). Je n’inclus pas ici les frais de notaire, de garantie et autres.

    Pour être large, je décide de faire une offre à 115’000€. Une offre qui sera augmentée par la suite à 125’000€ sans que l’offre initiale soit transmise au vendeur…

     

    Lisez à ce sujet mon article : “Offre d’achat immo influencée par l’agence”

     

    Les vendeurs acceptent directement cette offre à 125.000€. Un peu déçu d’avoir certainement pu obtenir un prix plus bas, je reste à ce moment-là, content de mon affaire.

    Dans le prochain article, vous découvrirez que malgré les apparences, la suite du projet immobilier ne s’est pas déroulée comme je l’avais prévue…

     

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    4 Comments on "Projet immobilier presque parfait"

    1. Salut Emeric,
      Si je comprends bien, toi qui as écrit un livre pour expliquer pourquoi tu ne voulais pas investir à Grenoble (ville technologique et étudiante par excellence, même si elle a aussi énormément de défauts), tu t’engages à Romans, véritable ville morte depuis des années ? C’est sûr que les prix sont plus qu’attractifs, mais bon courage pour trouver des locataires fiables…

      • Salut Jeremy,
        Merci pour ton commentaire. Tu as raison. C’est sûr que ca peut paraître paradoxal. Pour Grenoble, ville que je connais bien pour y avoir moi-même habité/étudié 5 années, je souligne essentiellement dans mon étude de marché la concurrence. En effet, énormément de studios, T2, T3 sont à la location. Beaucoup trop à mon goût. Je ne dis pas que cela ne vaut pas le coup d’investir dans ce type d’appartements mais qu’il faut alors savoir se démarquer. Certaines communes situées en périphérie de Grenoble seraient moins risquées. Je pense ici notamment à Saint Martin d’heres, Fontaine, La Tronche… Par contre Le projet de Romans, qui est pour le coup beaucoup moins dynamique que Grenoble, était selon moi pertinent de par son potentiel. Car mon avis, c’est que la rentabilité recherchée peut être plus facilement obtenue sur des communes plus petites. Concernant la possibilité de trouver des locataires fiables, il suffit encore une fois de proproser une produit de qualité pour attirer des locataires de même nature. Le quartier avait été selectionné avec précaution. Il fait partie des bons quartiers de Romans. Donc risque de vacances locatives réduit. Et je pars du principe qu’il faut aussi savoir analyser un projet différemment des autres investisseurs pour découvrir peut être une bonne affaire. C’est ce que j’essaie de faire dans la mesure du possible. Sans prétendre maîtriser ce point.

    2. J’ai vécu la même chose sur un petit appartement vendu 130.000 euros avec beaucoup de travaux. J’ai fait une offre à 105.000 euros que l’agence a refusé de transmettre. J’ai donc continué à visiter d’autres biens. Finalement l’agent immobilier l’a recontacté une semaine plus tard avec une contre-offre. Toujours trop élevée mais ça m’a confortée dans l’idée que la patience paye en immobilier.

      En tout cas, j’adore cet article sous format feuilleton. J’ai hâte de connaître la suite de l’histoire !

      • Les agents immo sont parfois coriaces ! Mais il faut savoir garder son calme et être patient. Sans faire entrer en jeu les émotions. Etremement difficile lorsqu’on veut absolument acheter, qu’on se sent prêt mais qu’on ne trouve pas la bonne affaire… Je vois que tu maîtrise ce point 😉

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