Premières visites d’immeubles : les préparations

visites immeubles de rapport

Bonjour à tous,

Voici une vidéo qui vous décrira pourquoi il est bien de se préparer avant de réaliser des visites d’immeubles de rapport. Et je vous montre surtout, comment j’ai anticipé mes premières visites d’immeubles… Dans une ville que je ne connaissais pas auparavant !

Visonnez donc la vidéo 🙂

Transcription “premières visites d’immeubles” :

Amis investisseurs bonjour,

Je m’appelle Emeric Michal et vous êtes sur le blog, mission-investisseur-immeuble.com.

Voici ma toute première vidéo donc je suis content de pouvoir partager enfin du contenu imagé avec vous.
Ca me fait plaisir de pouvoir faire cette première vidéo. Soyez indulgent avec moi, ce n’est pas évident de montrer sa tête et surtout de parler devant une caméra. Je vous en prie, mettez vos commentaires en dessous de la vidéo. Donnez moi vos avis, je m’améliorerai la prochaine fois, c’est promis.

Pour ceux qui me suivent dans mon défi depuis le début, donc là, j’en suis à la recherche de biens. Recherche d’un immeuble de rapport. Alors je me trouve aujourd’hui dans la ville de la Tour du Pin. La Tour du Pin qui est une petite ville de 9000 habitants environ. Donc ce n’est pas très grand. Pourquoi j’ai choisi cette ville ? En fait, tout a commencé lorsque j’ai fait une étude de marché sur la ville de Grenoble. Grenoble qui m’intéressait pour investir avant. Cette étude de marché, elle m’a ouvert les yeux sur la ville de Grenoble qui et finalement pas si intéressant que ça en termes d’investissement locatifs. Je vous invite d’ailleurs à télécharger mon étude de marché complète pour la ville de Grenoble. Qui est une étude de cas vraiment complète. Vous avez toutes les informations pour faire votre étude de marché pour être sûr du potentiel d’un investissement locatif dans votre ville.

Pourquoi j’ai choisi la Tour du Pin ?

La Tour du Pin en fait se trouve exactement à l’intersection de 3 grandes villes qui sont Grenoble, Chambéry et Lyon. Toutes les 3 accessibles entre 35 et 45 minutes en voiture. Donc je pourrai toucher des locataire qui sont aussi actifs aussi bien sur Lyon, Chambéry ou Grenoble. En plus, on se situe vraiment à côté de l’autoroute. C’est vraiment à 3 minutes d’ici. Donc c’est vraiment, je pense les conditions idéales.

Démographiquement, La ville de LTDP se porte vraiment bien dans le sens où ca fait des centaines d’années, je dis bien des centaines d’années que la population croit non stop donc c’est plutôt un point positif pour un investisseur.

Dernière chose, c’est le niveau des prix. Le rapport prix et loyer. Il est plutôt moyen, je dirais. Il est de 1500€/m2 à l’achat pour 8€/m2 à la location. C’est plutôt standard, je dirais dans les campagnes françaises. Moi bien sûr je ne compte pas acheter à ce prix-là. Déjà un immeuble, vous achetez de la grande surface donc vous achetez moins cher et en plus, je veux acheter en dessous du prix du marché. Donc moi, je vais essayer d’acheter un bien plutôt dans les 800€/m2 pour louer entre 8 et 10€/m2 donc ce qui pourrait être quelque chose de pas mal rentable en fonction de différents paramètres, en fonction du bien bien sûr.

Testez la demande locative

Donc j’ai testé aussi la demande locative ici il y a deux semaines. J’ai posté une annonce sur Airbnb… euh pas sur Airbnb d’ailleurs, sur Leboncoin.fr et j’ai eu pas mal de demandes avec certains locataires intéressants d’autres moins bien sûr mais… Je pense qu’il y a de la demande ici, c’est même sûr il y a de la demande. Donc je suis plutôt …. J’investis dans une ville où il n’y a pas trop de risques. Voilà. Je suis donc je suis à 1h30 de chez moi, entre 1h15 et 1h30. Ce qui n’est pas vraiment à côté. Je ne suis jamais venu dans cette ville donc je tiens à la préciser. C’est pour ça que je suis venu un peu plus tôt ce matin. J’ai des visites à partir de 12h30 – 1h.

Promenez-vous dans le quartier

Je vais faire un tour dans les quartiers pour parler un peu avec les habitants, les commerçants, tout ca, pour voir comment ça se passe. Voir s’il y a des panneaux publicitaires ou des panneaux des agences qui vendent beaucoup d’appartements ce qui serait un signe plutôt… Pas top en termes d’investissement. Je vais voir ça. Et je vous invite d’ailleurs à lire mes deux articles que j’ai écrit « rechercher un bien à distance » et puis « Gérer un bien à distance ». Allez voir ces articles sur mon blog. Vous aurez pleins d’infos complémentaires par rapport à la recherche d’un bien à distance.
Donc comment j’ai recherché un bien à distance et comment gagner en autorité avec les agences immobilières sur place quand vous recherchez de loin. Je vais vous expliquer tout ca.

Tout d’abord, comment je suis arrivé à visiter ici aujourd’hui ?

Il y a 2 semaines de ça, j’ai appelé une première agence. J’avais trouvé un bien vraiment qui était avec une super rentabilité sur seloger.com. J’appelle l’agence et l’agence me dit que malheureusement, ils ont signé le compromis donc le bien n’est plus à la vente bien sûr, mais par contre qu’ils ont un autre bien, avec les mêmes conditions. Même rentabilité, même gamme de prix et pas trop de travaux donc un bien plutôt similaires. Donc je dis ben ok contactez moi dès que vous avez la fiche (descriptive) du bien donc la semaine prochaine ou quoi. Et je vous donne mon téléphone, mon email. J’ai jamais eu de nouvelles de sa part.

Entre temps, j’ai appelé une autre agence pour un bien qui m’intéressait aussi sur seloger.com. Donc, ici, la rentabilité était un peu plus basse, mais quand même pas négligeable. Après toutes les questions standards de l’investisseur, je dirais, j’ai déterminé que le bien avait du potentiel. Donc j’ai dit à cette agence OK on se donne RDV la semaine prochaine. Donc aujourd’hui finalement pour cette visite. Elle me dit aussi, j’ai deux autres immeubles qui sont pas encore rentrés. Que je n’ai pas encore publié sur le site. Donc je lui dis, mais c’est parfait, on va visiter ces immeubles. Elle n’avait aucune information sur ces immeubles, mais euh … du moment où je suis sur place, autant que je fasse le maximum de visites. Je sais qu’il y aura un bien qui va m’intéresser. Les 2 autres, ce sera du bonus. Donc vu que je suis venu, j’ai contacté la première agence qui ne m’avait jamais rappelé, Je lui dit bon est ce que vous avez rappelé. Bon, c’est monsieur Michal. Est-ce que vous avez rentré finalement votre bien ou pas ? Elle me dit oui, j’ai rentré excusez moi, je ne vous ai pas rappelé. Elle était embêtée donc d’après vous, pourquoi cette première agence ne m’a pas rappelé, ne m’a jamais recontacté. Ce n’est pas qu’elle avait perdu mes coordonnées ou quoi. C’est juste qu’un investisseur qui les appelle de temps en temps pour savoir si y a un bien à vendre, un bien rentable, je pense que je ne suis pas le premier. Et elle a pas senti le filon. En plus, je lui ai dit que j’habitais loin. Voilà, elle s’est dit, il ne va jamais me rappeler et c’est fini quoi. Donc elle n’a jamais cru en moi. En mon potentiel d’investisseur, je dirais. Donc je l’ai rappelé et elle me dit ok puis on fixe la visite après vos 3 visites. Parce qu’en plus, elle disait « Ah, vous avez 3 autres visites ?! » Et là elle était un peu embêtée.

Recontactez les agences

Bref. Ce que je voulais vous dire également, c’est que vraiment, il faut prendre contact régulièrement avec les agences immobilières. Surtout, si vous voulez investir à distance puisque les agences immobilières, pour qu’elles soient, pour qu’elles travaillent à vos côtés, faut qu’elles vous connaissent un minium. Et pour qu’elles vous connaissent un minimum ce n’est pas un appel qui va faire qu’elle va vous rappeler pour vous présenter un bien qui va être publié. Il faut la rappeler toutes les 2 semaines ou toutes les 3 semaines pour dire, je suis là. Je suis intéressé. Est-ce que vous avez un immeuble de rapport en centre-ville. Voilà. Il faut constamment contacter les agences. Au bout d’un moment, elles vont comprendre que vous être vraiment intéressez d’investir dans cette ville et ils vont vous rappeler.

 

Faites appel à un expert

Autre chose et dernière chose, aujourd’hui pour mes visites d’immeuble, vu que j’y connais rien, honnêtement en travaux au niveau des immeubles, j’ai souhaité faire appel à un expert. Un expert que je connais de longue date. Honnêtement. C’est quelqu’un qui est spécialisé en énergies renouvelables et qui connaît tous les corps de métier donc il a… Il ne connaît pas tous les corps de métier, mais il a les connaissances, car ils travaillent avec tous les corps de métier. Et puis, il connaît extrêmement bien tout ce qui est isolation, électricité, chauffage, donc ce sont déjà des points essentiels pour un immeuble. Ok il n’y a pas le toit, la façade. Quoi que l’isolation, et il va me donner vraiment beaucoup d’informations et beaucoup de conseils par rapport au bien. Donc peut-être pas une estimation du montant des travaux si besoin. Mais en tout cas, c’est vraiment des conseils que j’ai besoin en tant qu’investisseur puisque je n’ai pas les connaissances dans ce domaine.

Donc ce serait mon dernier conseil de cette vidéo, entourez-vous au maximum. Vous devez avoir une équipe. Un investisseur doit investir avec une équipe. C’est un travail d’équipe et il vous faut différentes personnes qui vous accompagnent. Dont, par exemple aujourd’hui un expert qui sache évaluer le bien. Connaître un peu les risques de ce bien, les travaux. Un investisseur ne peut pas tout savoir, pas tout gérer. Il a besoin de s’appuyer sur des professionnels. Il faut SVP vous entourer de différentes personnes. Je ferai un article d’ailleurs à ce sujet.
Voilà, j’en ai fini avec cette vidéo. SVP mettez vos commentaires en bas si cette vidéo vous a plu. Donnez votre avis et posez vos questions, j’y répondrai volontiers. Soyez indulgents SVP pour cette vidéo.

Et je vous dis à bientôt sur mission-investisseur-immeuble.com

Et n’oubliez pas : apprenez puis agissez, c’est la meilleure façon d’avancer.

Aller à bientôt chao

 

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1 Comment on "Premières visites d’immeubles : les préparations"

  1. Esclapez Clémentine | 20 avril 2018 at 11 h 09 min | Répondre

    Excellente vidéo, bravo pour ton nouveau projet!!!
    C’est toi qui va m’en donner des cours 😂😂😂

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