Offre d’achat immobilier refusée

Offre d'achat immobilier

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Etre le premier investisseur à trouver une bonne affaire est un sacré avantage… Faut-il encore tomber sur le bon vendeur ! Voyez pourquoi mon offre d’achat immobilier a été directement refusée et sans contre-offre.

 

Transcription “Offre d’achat immobilier refusée”

Amis investisseurs bonjour, c’est Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

 

Bienvenue dans cette nouvelle vidéo où je vais vous expliquer pourquoi mon offre, la première offre que j’ai faite sur un immeuble de rapport a été refusée.

 

Voilà ça se passe tout de suite et c’est après le jingle.

 

Avant de commencer cette vidéo, je vous invite à télécharger mon étude de cas que j’ai réalisée pour la ville de Grenoble. C’est une étude de marché que j’ai détaillée de A à Z pour vous aider à connaître le potentiel de votre ville ou de votre quartier.

Voilà le lien sera juste en dessous de cette vidéo dans la partie description.

Rechercher un bien à distance

Alors je me suis rendu dernièrement dans la ville de Saint Marcellin, oui la ville du fromage, où j’ai visité 3 immeubles de rapport, donc je suis sorti un peu de ma zone de recherche j’allais dire parce que ma zone de confort mais c’est un peu ça aussi, parce que Saint Marcellin ça se situe à 2 heures et quart, 2 heures et demi de route de chez moi, donc là on est beaucoup plus loin, on est sorti de ma zone de recherche complétement, mais j’avais trouvé un immeuble de rapport qui était quand même rentable donc il me devait comme tout investisseur se doit, de visiter ce bien pour savoir ce qu’il en était. Et en même temps j’en ai profité pour visiter deux autres immeubles qui m’intéressaient moins mais qui auraient pu être rentables également.

Description de l’immeuble

Donc par rapport à cet immeuble de rapport qui m’intéressait. Pour vous donnez un peu des caractéristiques, il avait 7 logements. Ils étaient tous loués et 5 locataires sur 7 touchaient les APL.

Saint Marcellin c’est situé entre Grenoble et Valence, donc juste au milieu donc c’est un endroit assez stratégique. Il y a quand même beaucoup de gens qui travaillent à Grenoble ou à Valence, ou même à Roman sur Isère qui est à 30 km même pas de Saint Marcellin, donc y’a quand même du potentiel dans cette ville.

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Ensuite au niveau des chiffres, donc cet immeuble de rapport avait 2660€ de loyer brut, donc hors charge. Ensuite le bien était estimé par l’agence à 240 000€. Mais le vendeur ne l’entendait pas de cet oeil. Il le proposait à 270 000€.

Donc là on passait par une agence que je connaissais. J’étais le tout premier investisseur à visiter ce bien. Donc c’était un point positif pour moi. En tout cas je le pensais jusqu’à aujourd’hui.

Donc vous allez vous dire, quelle offre j’ai fait pour ce bien ?

Constitution de l’offre d’achat immobilier

Donc après avoir visité l’immeuble bien sûr donc, il y a des travaux à effectuer. Mais je vous avez dit que l’immeuble est complètement loué donc les travaux, parce que y’avait pas de travaux dans les parties communes à faire ni dans le toit ou la façade, quoique la façade aurait pu être rafraîchi mais c’était pas un point essentiel.

Estimation des travaux

Au niveau des travaux en visitant les immeubles j’ai estimé à 70 000€ environ le montant des travaux.

Alors qu’est-ce qui fait 70 000€ de travaux vous allez me dire si y’a pas la façade, y’a pas le toit… 70 000€ y’avait toute l’électricité à refaire. Il faut savoir que c’étaient des vieux radiateurs électriques de partout. L’électricité n’était pas aux normes dans tous les pronostics d’ailleurs.

Ensuite y’avait les fenêtres, c’était du double vitrage bois mais assez ancien et c’était vraiment mal fait, mal isolé donc toutes les menuiseries auraient été à changer. Donc voilà j’ai estimé ça à 30 000€, 30 000€ l’électricité. Et y’a tous les ballons d’eau chaude qui avaient plus de 15 ans, entre  15 et 20 ans. Donc de toutes façons ils allaient lâcher plus ou moins.

Argumention de baisse de prix

Donc en fait si je vous explique ça c’est pas pour dire que si j’achetais ce bâtiment, j’allais faire ces travaux là. Bien sûr que non j’allais pas changer les ballons d’eau chaude qui fonctionnent, ou j’allais pas changer les fenêtres alors qu’il y a un locataire à l’intérieur. C’était juste pour argumenter ma future offre.

Alors vous allez me dire, “t’as estimé les travaux à 70 000€, très bien. Quel est le montant de ton offre ?”.

Montant de l’offre d’achat immobilier

Alors j’ai fait une offre à 202 000€.

202 000€ je rappelle que le bien était estimé à 240 000€ par l’agence. Donc j’étais à une peu plus de 35 000, 35-38 000 en dessous du montant estimé, mais j’étais quand même bien en dessous de ce qu’attendait le vendeur à 270 000€. Mais lui il savait de toutes façons, et l’agence m’avait prévenu, il savait qu’il était beaucoup trop haut et qu’il y allait avoir des offres bien en dessous.

Offre d'achat immobilier

 

Alors ce qui s’est passé avec cette offre c’est que bien sûr elle a été refusée, et je me suis fait recalé directement sans même une contre-offre. Alors j’ai été étonné qu’il n’y ait pas eu une contre-offre. Mais vous allez me dire “mais pourquoi est-ce que tu penses qu’il n’a pas fait de contre-offre le vendeur ?”.

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Raisons du refus de l’offre d’achat immobilier

Alors je pense qu’il a pas fait de contre-offre pour 2 raisons.

Premier à visiter

La première raison c’était que j’étais le premier à visiter le bien donc c’est toujours bien d’être le premier à visiter parce que si c’est une bonne affaire, hop tac on achète et puis la transaction se fait sans même passer par d’autres investisseurs. Mais là je suis tombé sur un vendeur qui en plus de ça n’était pas pressé. Donc l’agence m’a bien prévenu, non il n’est pas pressé. Lui de toutes façons, il gagne de l’argent avec son bien qui est déjà financé donc chaque mois c’est de l’argent qui rentre dans la caisse. C’est juste qu’il partait à la retraite donc voilà il était pas super pressé et ça jouait à mon désavantage.

Vendeur pas pressé

Donc un vendeur qui n’est pas pressé et j’étais le premier à faire une offre sur ce bien donc forcément il allait attendre les futures offres.

Donc voilà moi je vous incite à faire des offres agressives mais il faut toujours pouvoir les justifier. Moi mes arguments comme je vous ai dit dans la vidéo c’étaient les travaux. Y’avait plus de 70 000€ de travaux et en plus le deuxième argument que j’ai avancé c’est que y’avaient 5 locataires sur 7 qui touchaient les APL et que pour moi donc investisseur je prenais quand même un risque à acheter un immeuble comme ça dans le sens où si un locataire part y’a peu de très fortes chances pour que le futur locataire qui vienne ce soit aussi un locataire qui touche les APL.

 

Voilà j’en ai fini pour cette vidéo.

J’espère qu’elle vous a plu. Je vous invite à vous abonner en cliquant sur le logo qui s’affiche maintenant sur votre écran.

Et je vous dis à bientôt ! Et n’oubliez pas, apprenez puis agissez c’est la seule façon d’avancer !

Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

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