Un meilleur taux de credit immobilier

meilleur taux credit immobilier

Faire appel à un crédit immobilier pour acheter un immeuble de rapport, ce n’est pas vraiment nouveau. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier.

Le but de cet article n’est pas de vous énumérer les différents types de prêts immobiliers qu’il existe. Mais plutôt de vous indiquer comment optimiser votre prêt pour obtenir par exemple un meilleur taux de crédit immobilier. Il s’agit donc de savoir jouer ou jongler avec les différentes conditions bancaires mises à notre disposition par les organismes bancaires. Reste encore à connaître quelles conditions et savoir comment les utiliser à bon escient.

Parlons du crédit immobilier amortissable

C’est sans doute le type de prêt qu’une banque vous proposera en priorité. C’est le plus couramment utilisé dans les opérations de financement, le plus connu.

Ce crédit immobilier correspond à un remboursement d’intérêts et de capital sur une durée prédéfinie en avance. En principe, on rembourse d’abord, beaucoup d’intérêts et peu de capital. Puis la tendance s’inverse en se rapprochant de l’échéance du prêt.

meilleur taux credit

Sachez qu’il est possible de combiner le crédit immobilier brut avec des conditions bancaires plus ou moins avantageuses pour l’emprunteur. Il ne s’agit donc pas d’accepter un crédit amortissable brut et de se contenter de cela***. Une fois en contact avec une banque susceptible de vous supporter dans votre projet, il faut encore négocier avec elle certaines de ces conditions.

conseil pour dénicher la bonne affaire

 

Un conseil simple et efficace : Prenez connaissance des conditions bancaires qu’il existe AVANT de vous rendre chez le banquier. Et dites-lui ce dont vous souhaiteriez bénéficier. De cette façon, le banquier notera que vous vous êtes un peu renseigné avant de le rencontrer et qu’il n’a pas à faire à un novice. Sinon trop facile pour lui Winking smile 

Un crédit immobilier vous engage sur le long terme, alors tout est dans votre intérêt de connaître les modalités vous permettant d’optimiser votre prêt.

 

 

Lisez aussi :”Passer par un courtier pour et contre”

 

Alors, que peut-on optimiser ?

1. Le prêt différé

C’est sans doute la condition la plus importante à connaître, à négocier. Celle qui vous permettra d’accumuler de la trésorerie (Cashflow) sur une période donnée en cas de travaux. Je reviendrai en détail sur le prêt différé qui peut être partiel ou total, mais voici une explication un peu grossière de comment ça fonctionne.

Ex : Vous trouvez une bonne affaire qui dégagerait du cashflow. Mais vous savez que vous n’aurez pas de rentrée d’argent avant que les locataires prennent place. Vous avez ainsi pas mal de travaux à effectuer, qui se dérouleront, à coup sûr, sur une année. Conditions bancaires et credit immobilier

Afin de ne pas vous plomber votre rentabilité et de vous mettre dans une situation financière difficile, vous avez la possibilité de négocier un prêt dit “différé”. C’est à dire que vous ne commencerez à rembourser votre crédit immobilier seulement à une date future. Cette date peut aller de quelques mois à plusieurs années (jusqu’à 36 mois). Entre le moment où la banque débloque les fonds et celui où vous remboursez votre crédit, vous payerez la plupart du temps, des intérêts intercalaires, qui restent “dérisoires” quant au montant du gain. Il faut quand même les prendre en compte dans vos calculs de rentabilité !

 

2. Le pré-financement

Le pré-financement est une condition essentiellement contractée pour les projets immobiliers dans le neuf. Mais sachez qu’il est possible d’en bénéficier également dans l’ancien.

Par exemple, le bien ne peut pas être loué de suite pour une raison X, vous pouvez demander à la banque un pré-financement. C’est à dire qu’elle débloque les fonds, mais vous ne commencez à rembourser la première mensualité que plus tard. Des intérêts intercalaires peuvent aussi courir. Demandez à votre banque. 

Une chose importante à préciser ici : Cette condition peut s’ajouter, se  cumuler à la précédente : le prêt différé… Voyez-vous où je veux en venir ? Pourquoi ne pas obtenir un différé de 5 ans au total (pré-financement + prêt différé) ? Smile 

 

3. Meilleur taux de crédit immobilier

Savez-vous que les banques utilisent une grille concernant les taux de leurs prêts ? Une grille qui est découpée en tranches de 5 années.

Pour éclairer ceci, voici un tableau. Ne retenez svp pas les chiffres qui sont à titre indicatif (ni le format de la grille Winking smile).

Durée

Taux

10 ans

2%

15 ans

2.5%

20 ans

3%

Je caractérise un peu, voire beaucoup, mais voici un exemple. Lorsque vous souhaitez contracter un crédit immobilier de 100.000€, le banquier va considérer une grille telle que celle affichée ci-dessus. Chaque tranche de 5 années va correspondre à un taux spécifique. Ainsi, si vous voulez un crédit sur 10 ans, votre taux sera de 2%, alors que sur 20 ans, il sera de 3%. Maintenant, que va-t-il se passer, si vous dites au banquier que vous souhaitez emprunter sur 19 ans ?!

En fait, il va simplement reprendre sa grille et vous répondre en fonction. C’est à dire 19 ans = 2.5% car on se trouve dans la tranche de 15 à 19 ans.

Vous avez ainsi “gagné” 0.5% sur votre taux. Soit une mensualité de 551€ sur 19 ans au lieu de 554€ sur 20 ans.

Quelle conclusion : Vous allez payer quasi la même mensualité, mais votre prêt sera remboursé 1 an plus tôt. Pensez donc à demander une durée de remboursement raccourci de 1 année pour bénéficier d’un taux plus bas.

 

4. La clause de modulationmeilleur taux de crédit immobilier

Cette clause de modulation à un caractère extra-ordinaire lorsqu’on la cumule au point précédent. En effet, vous pouvez dans un premier temps demander un crédit immobilier sur 19 ans au lieu de 20 ans. Le but étant de bénéficier d’un meilleur taux de crédit immobilier. Mais en même temps, vous pouvez aussi intégrer une clause de modulation, vous permettant de moduler (comme son nom l’indique) la durée de votre prêt au bout de 2 ou 3 ans par exemple.

Vous obtiendrez donc le beurre et l’argent du beurre. Un taux plus bas, et une durée plus longue ! Que demander de plus ! Smile 

 

5. Indemnités de remboursements anticipés

Essentiellement si vous faites de l’achat/revente. Mais aussi dans les autres cas, car on ne sait pas de quoi le futur sera fait. Essayez de négocier l’annulation des pénalités en cas de remboursement anticipé. Vous déciderez peut-être un jour d’en finir avec un bien, en remboursant d’une traite le montant restant dû. En ayant anticipé ceci, vous aurez mesuré les risques et ainsi ne payerez pas d’indemnités.

Plus d’informations sur le remboursement anticipé ici

 

Conclusion

Alors je ne suis pas en train de vous dire que vous obtiendrez toutes ces conditions réunies dans un seul et même crédit immobilier. Mais votre rôle d’investisseur est de parler, de négocier avec votre banquier pour obtenir le meilleur pour vous. Mais apprenez aussi à lâcher. Ne soyez pas trop exigeant. Rappelez-vous que le banquier fait partie de votre équipe. Si vous ne vous sentez vraiment pas de démarcher les banques, passer par un courtier en prêt.

 

***Petite parenthèse. Attention, si votre dossier est plutôt compliqué, il faut aussi savoir se contenter de ce qu’on vous offre. Après, cela ne vous coûte rien de demander. Au pire, on vous le refuse.  Alors ne cherchez pas trop à fâcher le banquier. Il doit faire partie de votre équipe et il faut le chouchouter. Au moins jusqu’à ce que vous ayez signé chez le notaire l’acte authentique Winking smile. Avoir un banquier sous le bras peut servir. Donc même si vous ne vous entendez pas avec lui, faites comme si. Au moins par intérêt. Fin de la parenthèse.

 

A bientôt et n’oubliez pas : apprenez puis agissez : c’est la seule façon d’avancer !

 

Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

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