Ma pire erreur en immobilier

pire erreur immobilier

Cet article pour vous faire part de ma pire erreur en immobilier. Comme tout type d’investissement, il est risqué !

Que vous soyez formés ou pas, vous ferez des erreurs le jour où vous passerez à l’action. Alors pourquoi se former ? Si vous avez lu mon CV de l’investissement, vous verrez que je me suis pas mal formé ces dernières années.

Et pourtant, j’ai fait des erreurs. Mais des erreurs que je qualifierais avec le recul de “limitées”. Effectivement, la formation à l’immobilier a été importante pour moi afin de limiter les risques liés à ce type d’investissement. Eviter les erreurs basiques et grossières. Celles qui coûtent beaucoup d’argent !

L’expérience : rien de mieux pour apprendre les leçons

Je dois le reconnaître que la pire erreur en immobilier que j’ai faite, ne s’apprend pas forcément dans toutes les formations immobilières. Et ce, car elle est due à ma personnalité. A mon charisme. Pas assez développé 🙁 Et oui, j’ai constaté qu’en immobilier, il ne faut pas être le gentil investisseur. Celui qui se demande ce que les gens pensent de lui quand il donne son avis. Ou qui n’ose pas faire des offres basses, car il a peur de ce qu’on lui répondra.

On s’en fout, ce que pensent les gens !

J’ai perdu trop d’argent à être “gentil investisseur”. Car je ne suis pas assez ferme avec les personnes avec qui je travaille. Peu importe qui c’est. Olivier Seban disait une fois, qu’il faut être un requin en immobilier. Je comprends exactement ce qu’il voulait dire maintenant.

 

Ma pire erreur en immobilier a commencé avec l’expérience !

31.03.2017, je signe mon premier investissement. Un appartement T2 dans lequel je décide de faire de la location courte durée. Cet appartement nécessitait des travaux de rénovation. Environ 2 mois de boulot. Evidemment, je ne réalisais pas les travaux moi-même. Je ne me sentais pas capable et en plus, ce n’était pas le but.

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J’avais anticipé les devis des artisans avant la signature du compromis pour m’éviter de perdre du temps par la suite. Les artisans ainsi sélectionnés, j’ai pu commencer les travaux directement après la signature chez le notaire. Jusque-là, tout roule. J’étais bien satisfait.

Manque de charisme

Théoriquement, début juin 2017, j’aurais pu commencer à louer mon appartement et faire tomber le cashflow ! Mais les artisans (3 au total : plaquiste, plombier, électricien) ne se sont pas coordonnés lorsque les premiers imprévus se sont manifestés. Ils m’appelaient sans cesse pour me dire que l’autre artisan était en retard ou qu’il devait passer avant… Effectivement, qui appeler d’autre que moi ?! Bref, un casse-tête à organiser à distance. Je n’habitais pas très loin, mais ne pouvais m’y rendre très souvent non plus.

Ainsi, j’ai essayé de faire au mieux, mais les artisans ne se sont pas pressés non plus. Trop gentil et ils ont vu que je ne maîtrisais pas la partie travaux. Comme ils font plusieurs chantiers simultanément, ils ont fait passer le mien après les autres. C’est en tout cas, ce que j’ai pu constater.

Résultat des courses : 4 mois et demi de travaux. Soit 2.5 mois de plus que prévu. Quasi 2’000€ de cashflow de moins ! D’ailleurs, je précise que j’avais négocié un crédit différé jusqu’à 24 mois, d’où ce cashflow.

Perfectionnisme

J’ai du mal à travailler 20/80… Une fois les travaux des artisans bouclés, il restait encore quelques petites retouches à faire dans l’appartement. Les fameuses finitions… J’ai souhaité les faire moi-même. Encore une erreur. Il ne s’agissait pas de grand chose : plans de travail cuisine et salle de bain, quelques joints, un peu de peinture et surtout l’ameublement, la décoration.

pire erreur en immobilier

Mon perfectionnisme m’a coûté encore 1 mois et demi de retard ! Car en plus, je voulais m’assurer de savoir comment fonctionnent les plate-formes de réservation, puis trouver des personnes pour les check-in, etc… AVANT de commencer l’activité. Des prétextes…

Bref, c’est au total 6 mois au lieu de 2 mois que j’ai dû attendre avant de voir entrer mon premier voyageur. Soit 4 mois de cashflow en moins. Près de 3’600€. 

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Naïveté

Pour ce même projet, j’avais essayé de faire les choses correctement. J’avais bien pensé à regarder le règlement intérieur de la copropriété pour savoir si la LCD s’y prêtait. De consulter les rapports d’AG pour connaître les travaux à venir et ceux réalisés.

Concernant les charges de copro. Oups ! Je n’ai pas demandé de preuve écrite du montant. Voilà comment se faire piéger. J’oubliais que les vendeurs étaient là pour vendre… A tout prix ! Les charges mentionnées étaient quasi 25% plus élevées en réalité.

Un conseil que je peux vous donner : ne faites confiance qu’à ce que vous voyez et vérifiez ! Vous ferez des économies, car vous pourrez mieux argumenter votre négociation. Et votre rentabilité ne sera que meilleure.

A retenir de ma pire erreur en immobilier

En immobilier, vous devez vous créer une sorte de carapace pour vous protéger de ce que les autres pensent de vous. Faites les choses comme bon vous semble ! Peu importe ce qu’on vous dit.

C’est vous qui allez acheter les biens et qui allez supporter le crédit pendant une vingtaine d’années. Donc, attention à ce qu’on vous dit aussi. Vérifiez toujours les chiffres.

Aussi, éviter de trop réfléchir et de vouloir faire tout comme il faut dès le début. Cela ne fera que vous ralentir dans votre avancée vers l’indépendance financière (facile à dire, n’est-ce pas 😉

Cet article participe à l’évènement interblogueurs “ma pire erreur en immobilier” organisé par le blog renoveuse-astucieuse.com. Si vous avez aimé cet article, partagez-le svp. Vous m’aiderez ainsi à faire connaître ce blog 🙂

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4 Comments on "Ma pire erreur en immobilier"

  1. Salut Emeric,

    Merci pour ce partage. J’ai fait exactement la même erreur avec mes artisans sur mon premier chantier. J’avais 27 ans, j’avais des connaissances limitées en travaux, et… je suis une femme. Au bout de 2 mois de travaux, mon artisan a tout simplement disparu, en laissant un tas de gravier énorme dans mon salon ! Il répondait à mes appels en me disant qu’il passerait demain, mais ne passait jamais. C’est quand j’ai commencé à hausser le ton et devenir menaçante que je l’ai enfin vu revenir avec ses employés. Si j’avais su, je me serai économisé du temps et du stress. Heureusement, le résultat était largement à la hauteur et je n’ai jamais regretté ce premier investissement dans un bien à rénover. J’ai surtout beaucoup appris la leçon et je sais maintenant comment m’y prendre pour recruter un artisan compétent et me faire respecter sur le chantier. Je suis sûre que c’est la même chose pour toi, n’est-ce-pas ?

    A bientôt,
    Violaine

    • Salut Violaine,
      Je pense qu’il faut être clair dès le début du chantier et donner une date de fin. Après ne pas être non plus rigide sur cette date mais poser des limites. Faire comprendre qu’on est sérieux. Pour chercher des artisans, je demande aux agences immo locales pour des contacts. Ils connaissent des gens fiables. Ce qui évite de tirer au sort sur les pages jaunes 😉

  2. Merci Emeric pour ton partage.
    En effet, pas facile de coordonner des artisans lorsqu’on est à distance. Ton expérience me rappelle également des anecdotes croustillantes à mes débuts dans l’immobilier. J’avoue qu’en tant que femme, il n’était pas toujours facile de se faire prendre au sérieux sur un chantier.
    Aujourd’hui, je m’en amuse. J’ai appris leur langage à force de fréquenter les magasins de bricolage ( merci Leroy Merlin !)
    J’ai pris l’habitude de confier mes chantiers à des entrepreneurs qui coordonnent les différents corps de métier (donc plus d’arbitrages entre les uns et les autres). En revanche, je passe sur le chantier tous les jours et je n’hésite pas à faire refaire si ce n’est pas conforme à ce que nous avions convenu.
    Je me rends compte que finalement les équipes sont contentes de me voir passer tous les jours. Nous en profitons pour régler des tas de détails qui au final leur font également gagner du temps.
    Le fait d’être une femme devient même..un atout. Qui l’eût cru ?

    • Salut Claire, merci pour le partage d’expérience. Excellente idée de passer par des entrepreneurs. Ca évite de passer des journées pendu au téléphone. Aussi, le fait de passer sur ton chantier quotidiennement permet aux artisans de savoir qu’ils peuvent compter sur toi.

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