La règle des 70

Régle des 70

Bonjour à tous !

Je suis heureux de vous annoncer l’ouverture de ma chaîne Youtube 🙂

Voici ma première vidéo. C’est un PowerPoint qui vous explique ce que prennent en compte les banques pour financer un investissement locatif.

 

Transcription la règle des 70 :

Amis investisseurs bonjour,
Je suis Emeric Michal et vous êtes sur mission-investisseur-immeuble.com
Aujourd’hui, on va parler des banques et des prêts immobiliers. Plus précisément, on va évoquer la règle des 70.

Alors pourquoi fait-on appel aux banques pour financer notre projet ?

Déjà, sans les banques, si vous n’avez pas de cash à investir, le projet sera difficilement réalisable.
En tant qu’investisseur, on ne peut donc pas se passer des banques. On appellera cela l’effet de levier.
La banque et en position de force, vous l’aurez bien compris, car elle aura les fonds nécessaires pour réaliser votre projet. Elle est dans la mesure de pouvoir avancer l’argent au vendeur.

Pourquoi les banques sont si exigeantes ?

Alors mettez-vous à leur place une minute.
Prenons un exemple. Un ami vient vous voir et vous demande la somme de 100.000€
Est-ce que vous allez lui donner la somme, sans rien demander ? Ou est-ce que vous allez lui demander ce qu’il va faire de l’argent et essayer de déterminer si son projet tiens la route ?
Donc, effectivement, vous allez lui demander et tenterez de déterminer quel travail il fait, s’il est en CDI. S’il arrive bien à gérer ses finances, à payer ses factures correctement. S’il gagne bien sa vie, le montant de son salaire. S’il est dépensier ou économe.

Et devinez quoi ? La banque fera exactement la même chose que vous.
La banque aura besoin de connaître votre situation. Est-ce que vous êtes fiable et solvable. Serez-vous dans la mesure de rembourser dans le temps la sommes empruntée. Est-ce que vous avez un CDI, un compte clean ?

La banque aura également besoin de garanties

En cas de faiblesses ou de problème, elle récupérera ses billes. C’est pourquoi elle demande d’ailleurs à ce que vous souscriviez à une assurance de prêt, elle prend une hypothèque ou elle demande à ce que vous passiez par un organisme de caution par exemple.
La banque a besoin de sécurité. En vous prêtant, comme vous, elle doit pouvoir dormir sur ses deux oreilles. Et ne pas se demander, pourquoi est-ce que je lui ai prêté de l’argent ?!
La règle des 70 est donc une des conditions de la banque pour obtenir une sécurité supplémentaire. Elle est exigée quasiment dans toutes les banques. L’objectif pour la banque est de vous accorder le prêt pour ce projet. Et aussi de lui donner la possibilité de vous offrir un prêt pour les prochains investissements.

Alors pourquoi 70% des loyers ?

La mensualité accordée par la banque devra correspondre à 70% des loyers encaissés, charges comprises. C’est le minimum exigé par la banque. Sachez qu’en déduisant 30% de vos loyers, elle se couvre de tous les risques potentiels. Ces 30% sont composés des charges de copropriété, des charges de gestion courantes (réparation, maintenance…). Parc e que la banque estime qu’une fois toutes les charges déduites, peuvent ainsi rembourser la mensualité. Ce qui n’est pas faux en théorie.

Les personnes qui ont lu cet article, ont aussi lu :  Mon 1er podcast : 6 conditions bancaires à négocier impérativement

Comment calculer la règle des 70 ?

Prenons l’exemple, que vous avez un appartement que vous louez pour 793€. Le montant de votre mensualité ne devra pas dépasser 555€ soit le montant du loyer que vous encaissez chaque mois fois les 70% de la règle. C’est le montant maximum de votre mensualité. 555€.
Le montant empruntable que vous pourrez définir en allant sur internet par exemple. Avec le taux actuel, vous allez déterminer que sur 20 ans, à 3%, avec 555€ de mensualité, vous pourrez emprunter 100.000€ pour respecter la règle des 70.

Rentabilité et mensualité

Si vous réussissez à rembourser votre prêt sur une période plus courte tout en respectant la règle des 70, vous aurez une rentabilité plus importante.
Attention : votre mensualité sera plus importante et vos loyers devront suivre proportionnellement l’augmentation de la mensualité.
J’ai fait un graphique pour que ce soit plus clair pour vous. Voyons cela en détail.
Voilà donc le graphique. En rouge, vous avez la courbe des loyers. En bleu, vous avez la courbe des mensualités.

 

Alors on voit bien que si vous empruntez sur du long terme (sur 25 ans par exemple), la mensualité va diminuer. Le loyer exigé pour respecter la règle des 70 sera également plus bas que si vous empruntez sur 10 ans. Par contre la rentabilité sera également plus basse sur 25 ans que sur 10 ans.
En vert, vous trouvez l’écart entre le montant de la mensualité et le loyer. Ce sera l’excédent. Votre cashflow. Ce qui va vous permettre de mettre de l’argent dans votre poche tous les mois. Donc il faudra jouer avec cet excédent en augmentant le loyer tout en laissant la mensualité basse.
Voilà, une chose à retenir si vous avez le choix entre deux biens, c’est celui qui vous permettra de respecter la règle des 70 sur la période d’emprunt la plus courte, qui sera la meilleure affaire
Une combinaison gagnante de l’investisseur.

Alors, j’ai mis c’est trois paramètres-là : la mensualité, le loyer attendu. Lorsque ces deux paramètres se rencontrent vous respectez la règles des 70. L’investisseur ajoute un paramètre à cela qui est “la rentabilité souhaitée”. On l’a vu dans le tableau précédent, l’investisseur veut un minimum de rentabilité. Peut-être 8, 10, 12% ça peut aller beaucoup plus haut.

Attention s’il vous plaît à une chose : le respect de la règle des 70 ne veut pas dire que vous avez fait une bonne affaire ! Alors faites bien vos calculs.

Vous avez trouvé un immeuble de rapport, mais vous vous demandez si la banque va vous suivre.

Plusieurs choses à faire et à se demander

1. Après la négociation avec le vendeur, vous respectez le montant empruntable que vous avez défini avec votre courtier avant même d’entamer les recherches. Je vous conseille d’aller voir mes articles sur les courtiers et la définition du projet. J’explique tout ça.
2. Ensuite, essayez d’estimer les loyers perçus, charges comprises. Il faut absolument connaître ces montants-là pour le calcul de la règle des 70.
3. Respectez-vous la règle des 70 ? Faites des simulations sur internet sur les sites comme meilleursagents.com pour savoir si vous respectez cette règle.
4. Est-ce que vous respectez votre capacité d’endettement ? Le courtier vous l’a indiquée avant le projet lorsque vous l’avez vu.

Les personnes qui ont lu cet article, ont aussi lu :  Ma pire erreur en immobilier

Si vous réunissez tous ces points alors vous pouvez y aller. Foncez !

Certains de mes lecteurs me demandent comment fixer le montant de mes loyers ? Alors :
— Commencez par appliquer la règle des 70. Il faut ensuite augmenter l’écart entre la mensualité du crédit et le loyer perçu pour créer de l’excédent. On l’a vu précédemment dans le graphique, c’était la petite flèche verte. Il faut que cette flèche verte augmente pour créer de l’excédent.
— Logiquement, si vous avez investi, vous avez fait une étude de marché immobilier montrant que cette règle peut être respectée. Avec le montant des loyers et en fonction de l’emplacement du bien. C’est un atout pour les prochains investissements, lorsque vous solliciterez les banques.
— Attention, la règle des 70 ne doit pas être le seul élément à prendre en compte. Vous êtes un investisseur. Vous savez que vous devez prendre en compte
— Prix du marché immobilier local en fonction de la surface
— Si vous louez en meublé ou nu
— Immeuble rénové ou neuf
— Etc …

La règle des 50

— Donc, le but d’un investisseur est d’obtenir un maximum de rentabilité pour faire en sorte que votre mensualité représente moins de 70% de votre loyer.
— Pour cela, il faut appliquer des stratégies de location à fort rendement. On reviendra là-dessus un peu plus tard dans le blog. Je parle ici de la courte durée ou de la colocation.

Concernant les locaux commerciaux

— La règle des 70 s’applique surtout pour du résidentiel.
— Lorsqu’il s’agit de locaux commerciaux, d’autres règles peuvent être prises en compte par la banque.
— Consultez alors votre banquier ou courtier

Voilà, si cette vidéo vous a plu alors partagez là SVP. Laissez vos commentaires en dessous de la vidéo. Posez vos questions. J’y répondrai volontiers.

Alors à bientôt, et n’oubliez pas : apprenez puis agissez, c’est la seule façon d’avancer !

Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

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