Isolation intérieure et façade

rénovation intérieure

Dans le précédent article, je décris les caractéristiques de l’immeuble qui m’intéressait sur Romans et comment j’ai fixé le montant de mon offre d’achat. Ici, je vous indique comment j’ai estimer les travaux d’isolation intérieure et de la façade.

Lisez également mon précédent article : Un projet immobilier presque parfait

 

Après avoir fait mon offre d’achat, je n’ai pas voulu perdre de temps. Tout de suite, il me fallait organiser les travaux. Et surtout, avant cela, savoir exactement qu’est-ce que j’allais faire de cet immeuble. Le découper ? Le laisser tel qu’il est et faire de la colocation ? Faire de la location courte durée ?

Pas mal de stratégies locatives s’y prêtaient à vrai dire, mais sont-elles toutes réellement réalisables ?

 

Les problématiques du projet

L’immeuble parfait existe-t-il ? Il y avait plusieurs problématiques sur ce projet. Notamment :

– Une fissure sur la façade.

– Une isolation intérieure pratiquement inexistante…

– … Et forcément des diagnostics très mauvais

– Des pièces mal agencées, mal optimisées avec un hall immense.

– Pas de compteurs électriques pour les parties communes

 

Visite d’un façadier

Pourquoi un façadier ?

Je ne sais pas si j’ai fait les choses dans l’ordre, mais une fois l’offre acceptée, j’ai souhaité faire passer un façadier. Toujours à cause de cette fissure, et aussi pour savoir combien j’allais devoir débourser pour l’isolation intérieure. Pour être honnête, je n’en connaissais aucun dans le coin.

Où trouver un spécialiste en isolation intérieure ?

J’ai alors commencé à chercher sur internet., les pages jaunes. Puis, c’est en discutant avec un agent immobilier faisant partie, comme moi, de “Cowork immo” à Annemasse, que j’ai eu un contact de façadier fiable.

 

A ce sujet, lisez : se constituer une équipe solide

Petite parenthèse :

N’hésitez pas à parler de votre projet autour de vous !  Une simple discussion peut parfois beaucoup nous apporter ! Winking smile

Aussi, je vous encourage à participer à des évènements immobiliers, d’organiser des rencontres d’investisseurs… Vous devez vous créer un réseau, afin que l’investissement soit plus facile. Lorsqu’on débute, ce n’est pas facile de trouver les bons partenaires. Mais prenez les devants et entrez en contact avec des gens du milieu de l’investissement. On a tous à apprendre de chacun. Personnellement, c’est comme ça que je développe petit à petit mon réseau.

 

Analyse de la façadefaçadier immeuble

Comme j’étais bien impliqué dans cette acquisition, je me suis déplacé une deuxième fois à cet immeuble, afin de le visiter avec le façadier en question. L’immeuble est situé à 2h30 de voiture de chez moi. Concernant la fissure inquiétante, il me conforte en me disant qu’elle n’est pas traversante et qu’elle est très ancienne. L’immeuble est stable. Il répète en fait ce que m’avait indiqué l’entreprise du bâtiment qui était passée avant de faire mon offre. Un bon point donc. Pour vérifier si la fissure était traversante, il est monté dans les combles : de là où partait la fissure en fait. Il voyait son point de départ, mais elle ne traversait pas le mur jusqu’à l’intérieur.

Pour la partie extérieure, j’étais donc serein, car je n’avais pas besoin de rénover la façade. Heureusement ! A part la fissure finalement jugée “inoffensive”, le reste de la façade en béton armé était propre.

Isolation intérieure

Les murs sont isolés ?

Ensuite, nous sommes entrés dans le bâtiment. Le second objectif de la visite était de connaître le coût de l’isolation intérieure. Il observa les murs donnant sur les parois extérieures de l’immeuble. Aussi, il observa le système de chauffage présent. Il s’agissait ici de gaz de ville, chaudières individuelles pour chacun des 2 appartements. En toquant avec le poing contre les murs, on pouvait directement s’apercevoir qu’il n’y avait pas d’isolation intérieure. Si les murs étaient isolés, les murs auraient sonné creux. Or, ça n’était pas le cas ici.

Il y a différentes façons d’isoler des murs par l’intérieur. Je ne vais pas les citer ici, car je ne suis pas un expert en la matière. Mais j’interviewerai prochainement ce façadier pour en savoir plus Smile 

isolation intérieure

Gain énergétique

Dans tous les cas, il s’agit grosso modo de monter une cloison juste devant le mur porteur. En laissant une épaisseur plus ou moins importante entre les deux. Je précise qu’on allait isoler seulement les murs porteurs du bien. Pas les cloisons intérieures. L’objectif est que la chaleur ne s’échappe pas par la façade. Lorsque j’ai demandé au façadier le montant de l’opération, il m’a indiqué un montant au mètre carré. Pas de prix à l’unité, vous comprendrez bien. Comme beaucoup de choses en rénovation. Il m’a dit qu’il faut compter minimum 45€ du mètre carré pour la pose et les finitions. Après, on ne prendrait pas les matériaux les plus chers.

Les combles

Ce jour-là, on est également monté dans les combles. Il y avait une vielle laine de verre poussiéreuse à même le sol. Son ancienneté et surtout son état, ne laissait pas présumer une bonne efficacité … Selon le façadier, aussi spécialisé en isolation intérieure, il fallait impérativement isoler les combles à nouveau. Il s’agissait ici de faire enlever la laine de verre existante (facultatif dans certains cas) et de projeter ou souffler un matelas de 30 à 50cm de haut de la laine de verre déchiquetée. Selon lui, 25 à 35% des déperditions de chaleur se font par le toit. La chaleur monte effectivement. Ce qu’il venait de dire m’avait convaincu d’isoler en priorité les combles. Mais je savais très bien que l’isolation des murs devait aussi être faite.

Concernant le coût de l’isolation des combles, le prix varie beaucoup encore une fois en fonction de la matière projetée. Mais on pourrait atteindre 4000 à 5000€ pour l’isolation thermique des combles de cet immeuble.

Financement à anticiper !

Parallèlement à tout cela, j’ai aussi commencé à chercher un financement. D’ailleurs, j’avais interviewer il y a quelques mois en arrière un courtier en prêt d’Annemasse. Il m’avait indiqué quelle était ma capacité d’endettement. Voici le lien de l’article concernant cette rencontre : “rencontre avec le courtier”. Là encore, rien ne s’est passé comme prévu pour cet immeuble. En effet, comme ce courtier m’avait dit que je pouvais financer un immeuble à hauteur de 480.000€, moyennant 2.400€ de rentrée mensuelle de loyers, je ne me suis pas trop posé de question depuis … Une erreur de ma part…

 

Cet article vous à plu ? Soutenez-moi en le partageant  Smile

Partager l'article :
  •  
  •  
  •  
  •  
  • 2
    Partages

Be the first to comment on "Isolation intérieure et façade"

Leave a comment

Your email address will not be published.


*


Recevez GRATUITEMENT mon livre "étude de marché immobilier" de A à Z

%d blogueurs aiment cette page :