Offre d’achat immo influencée par l’agence

offre d'achat immo influencée

si vous êtes au stade de faire une offre d’achat immo (ou si vous y êtes déjà passé), alors vous avez peut-être déjà vécu la situation décrite ci-dessous. Les agents immobiliers sont des vendeurs. Et comme tout bons vendeurs, leur objectif est de vendre le plus cher possible… Et c’est encore plus vrai s’ils sont payés à la commission !

1. Visite d’un immeuble de rapport

Dernièrement, j’ai visité un immeuble de rapport qui, pour une fois, a bien retenu mon attention. Il m’a plu pour différentes raisons. En autres, l’emplacement, son état général (immeuble sain) et le potentiel.

Avant la visite, je me débrouille toujours pour avoir demandé à l’agence 1000 et une questions sur le bien. Ceci pour en avoir moins le jour de la visite Smile et surtout pour pouvoir détecter une potentielle bonne affaire avant de se déplacer… Et perdre du temps et de l’argent.

Le jour de la visite, je fais donc le tour de la propriété et essayé de trouver les défauts cachés. Je n’étais pas accompagné d’expert.

Pour information : quand je ne trouve pas d’expert, j’essaie toujours d’être quand même accompagné lors de la visite. Par un membre de ma famille par exemple (non expert). On ne sait jamais, il pourrait voir quelque chose que je ne vois pas. Je n’étais donc pas seul ce jour-là.

2. Soumettre le projet à mon expert-comptable

L’ensemble me plaît et je décide de faire une offre d’achat. Mais avant, j’appelle mon expert-comptable pour savoir ce qu’il en pense. Et déterminer comment je devrais acheter le bien… En fonction des différentes caractéristiques de ma situation fiscale et de celles du bien.

Je précise encore une fois que mon expert-comptable m’avait indiqué qu’en fonction de la nature du bien et des travaux, il fallait mieux que je le consulte pour savoir s’il serait plus judicieux d’acheter en SCI à l’IR ou IS. Je le dérange le moins possible, mais il est là quand j’ai besoin de lui. C’est le principal pour moi.

3. Trouver un artisan pour deviser les travaux (en gros)offre d'achat immo

De retour chez moi, ni une ni deux, je trouve un artisan (entreprise générale en bâtiment) pour qu’il aille (sans ma présence) estimer EN GROS, les travaux à effectuer. Je lui précise bien sûr, ce que je pense faire de cet immeuble. Le soir même, on s’appelle et il m’indique un montant, une fourchette de prix pour les travaux.

Pour information, j’ai trouvé cet artisan sur les pages jaunes, car n’en connaissais pas dans cette ville. Pour effectuer ce genre de mission, je vous conseille de prendre un local. C’est déjà pas facile d’en trouver un qui ferait ça gratuitement pour vous (il ne vous connaît pas), alors il ne doit pas faire des dizaines de kilomètres pour se rendre sur place.

4. Faire une offre d’achat immo

A l’aide de ce que l’artisan et mon expert-comptable me disent, je fais des simulations de rentabilité : pessimistes, réalistes et optimistes. D’après l’estimation pessimiste, je me suis jeté à l’eau et ai décidé du montant de mon offre d’achat immo. Soit ici environ 30% en dessous du prix de vente

Ce qui me laissait un peu de marge pour négocier en cas de contre-offre.

Conseil : Prévoyez toujours une marge de négociation en cas de contre-offre du vendeur.

A ce sujet, lisez aussi : Ma technique pour négocier un bien immobilier

5. Influence de l’agence immobilière sur mon prix d’achat

Après l’envoi de mon offre d’achat immo par email, je rappelle l’agence car elle ne m’a pas confirmé l’avoir reçu. Elle m’indique que l’offre est très basse. Et qu’elle ne se battra pas pour ce montant vu l’emplacement, la taille de l’immeuble. Elle ne juge pas non plus que les travaux soit aussi importants que je les ai estimés (par l’intermédiaire de l’artisan). Elle m’indique à plusieurs reprises que je ne suis pas le seul sur cette affaire. Que d’autres investisseurs sont intéressés.

Que s’est-il passé à ce moment précis ?

J’ai alors dit à l’agence que je prenais en compte ce qu’elle venais de me dire et que j’allais revoir mon offre à la hausse. J’ai paniqué. Pourquoi ? Déjà tant d’immeubles me sont passés sous le nez par manque de réactivité. Ou parce que j’ai fait des offres basses. Je ne voulais pas vivre cette expérience une nouvelle fois ! L’agence m’a mis la pression. Mes émotions ont parlé (ce qui n’est pas bon !). Et j’ai augmenté mon offre d’achat immo sans même que le vendeur ne soit informé de ma première offre. Ne faites jamais cela ! J’ai eu tort. Mais pas de chemin inverse possible.

J’ai ainsi fait une deuxième offre et devinez quoi ? Elle a été acceptée directement. Pas de contre-offre. Bravo l’agence ! Je la remercie car grâce à elle, je viens d’apprendre une bonne leçon. Une leçon que je pensais avoir déjà acquise.

Expérience déjà vécue

Lors de mon précédent achat, je me rappelle d’une situation un peu similaire.

L’appartement était affiché à 129.000€. Après la visite, je dis à l’agence que je me positionnerais certainement sur le bien. L’agence , curieuse, me demande alors à combien à peu près, je comptais faire une offre d’achat immo. Elle voulait une fourchette de prix. Je lui ai répondu le jour même “environ 108.000€”.

Elle a essayé de m’influencer aussi ! Mais elle en a un peu trop dit…

Elle m’a clairement fait comprendre qu’”à 108.000€ ca ne passerait jamais et que les vendeurs ne descendraient pas en dessous des 114 ou 115.000€”. Pour ce premier achat, je ne me suis pas laissé influencé. Je savais aussi que je pouvais acheter 114.000 sans problème au lieu de 129.000€. Et ça grâce à cette phrase ci-dessus !

Après avoir fait mes calculs (pessimistes) de rentabilité, j’arrive justement à 108.000€ (montant de mon offre). Avec possibilité de monter à 112.000€.

Encore une fois, que se passe-t-il ?

L’offre est acceptée directement. Pas de contre-offre. C’est dans des cas comme ça qu’on se dit  : “mais pourquoi je n’ai pas proposé moins !”. Parce que déjà à cette période j’avais été influencé par l’agence immobilière. La baisse de prix me semblait déjà suffisante voire même importante. 108.000€ au lieu de 129.000€ soit 21.000€ de rabais.

J’étais quand même heureux de signer cette bonne affaire.

Conclusion

Ne vous laissez pas influencer par les agences immobilières ! Comment savoir si d’autres investisseurs sont en concurrence avec vous ? Vous ne pouvez pas faire confiance à l’agence. Ils sont là pour vous vendre le bien au plus cher. Alors prenez les chiffres. Jonglez avec. Et déterminez un montant maximum d’offre d’achat. A partir de ce montant, estimez votre première offre d’achat immo. Et attendez (si vous le pouvez) une réponse du vendeur.

Ce sont des conseils, mais il ne tient qu’à vous de les suivre. Sur mon premier exemple cité ci-dessus, je n’ai bien sûr pas dépassé le montant maximum de l’offre d’achat mais n’ai pas suivi ces conseils à la lettre…

A vous de jouer Smile

A bientôt et n’oubliez pas : apprenez puis agissez, c’est la seule façon d’avancer !

Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

 

 

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