Inconvénients de l’immeuble de rapport

Building

 

Investissement immobilier : il y a des avantages et des inconvénients de l’immeuble de rapport. Et en général, plus il y a d’avantages et plus il y a d’inconvénients. Ils vont de paire. Investir dans un immeuble de rapport (IDR) ne déroge évidemment pas à cette règle.

Je vous invite à lire d’ailleurs, si cela n’est pas encore fait, mon précédent article évoquant les avantages de l’immeuble de rapport.

Voyons maintenant en détail, les aspects négatifs qui nous attendent au tournant, lorsqu’on investit dans ce type de bien.

 

1. Peur des grandeurs

building-brouillard

Déjà, le mot “immeuble” fait souvent peur et à tort. Cette peur ne devrait pourtant pas être associée à un des inconvénients de l’immeuble.

 

Ne voyez pas l’immeuble comme un building. Alors oui, un building est un immeuble. Mais lorsqu’on parle de building, on pense souvent aux grattes-ciel. Ces espèces de tours immenses, dont on aurait du mal à estimer la hauteur cachée dans les nuages. Il me tient, de ce fait, à redéfinir ce qu’est un immeuble de rapport pour nous investisseurs, je dirais “lambda”.

 

Redirigez-vous aussi sur ma page “Glossaire” où vous trouverez ma définition de l’immeuble de rapport

 

Là où je veux en venir, c’est concernant la taille de l’immeuble de rapport. Il peut s’agir d’un immeuble d’un seul étage avec, au rez-de-chaussée, un local commercial. Il ne faut donc pas être effrayé par ce point-là SVP. D’autant plus qu’un immeuble de rapport de deux logements, par exemple, sera assez souvent moins cher qu’un seul appartement neuf. Tout dépend après les villes et l’emplacement bien sûr.

 

2. “Un immeuble, c’est cher !”

Alors oui, un immeuble coûte plus cher que si vous achetiez un seul appartement dans le même état… Mais pas proportionnellement ! Le montant de votre prêt sera effectivement plus important et ça peut en freiner plus d’un. Aussi, votre banquier risque d’être étonné de vous voir investir dans un immeuble. Ce n’est pas courant de la part d’un particulier.

Et l’effet de levier de la banque ? Heureusement, il est de nos jours possible d’investir dans un immeuble sans sortir le moindre sou de la poche (ou presque). Un conseil : préparez le terrain avec votre banquier. Montrez-lui votre étude de marché, démontrez-lui que vos loyers respecteront la règle des 70 etc… Rassurez-le en gros !

 

3. “Difficile de trouver un immeuble rentable”

 

Difficile de trouver un immeuble tout court, j’ai envie de dire ! C’est un des inconvénients de l’immeuble auquel on ne pense pas forcément avant d’investir. Vous remarquerez certainement aussi, que le nombre d’IDR à la vente n’est jamais très élevé.  Alors, qu’en est-il des annonces d’immeubles rentables ?! Cela m’a sauté aux yeux lorsque j’ai commencé mes recherches pour ce défi. Une fois les critères de sélection mentionnés dans le moteur de recherche, ne sortent en général qu’une poignée de résultats… Et la liste ne se renouvelle que très peu au fil du temps. C’est entre autres, pour cela, que j’ai décidé d’étendre ma zone de recherche et ai accepté de prendre le risque d’investir loin de chez moi. Un risque calculé.

 

 

Lisez à ce sujet l’article :  chercher un bien à distance

 

 

4. “Je suis responsable pour tout et n’importe quoi”

 

Un avantage est souvent lié à un inconvénient. Ici, l’avantage de l’immeuble de rapport est l’absence de copropriété. Vous pouvez ainsi décider vous-même de faire des travaux ou non. Vous pouvez gérer les parties communes comme vous l’entendez… Mais forcément, cela implique quelques inconvénients. Vous courrez ainsi le risque de ne pas avoir les moyens financiers suffisants. Vous serez le garant de toutes les factures. Et oui, pas de copropriété, pas les copropriétaires… Vous êtes seul maître à bord et seul responsable sur la totalité du bien.

 

Travaux : un des gros inconvénients de l’immeuble

Factures lourdes - travaux

Image de Clker-Free-Vector-Images

Là, où on pourrait effectivement avoir raison d’avoir peur d’investir dans un immeuble, c’est lors de la réalisation des travaux. Ils seront à votre charge. La facture peut être salée. Un toit à refaire ou une façade à ravaler peut vite devenir un calvaire pour le propriétaire.

Alors comment se protéger en tant qu’investisseur ? … Anticiper !

Heureusement, vous savez qu’il est possible de se faire financer les travaux par la banque. De cette façon, votre trésorerie ne sera pas impactée. Votre mensualité par contre oui.

A vous alors d’estimer correctement les travaux en amont du projet pour ne pas se faire surprendre par la douloureuse en aval. Pour cela, je vous invite à contacter un expert qui fera la visite du bien à vos côtés et qui vous aidera à anticiper et à estimer le montant des travaux. 

 

Me concernant, je prends toujours une marge supplémentaire de 30% par rapport au montant annoncé. On est jamais trop prudent !

 

5. Tous les oeufs dans le même panier

On lit et on entend souvent qu’il est bien de diversifier ses investissements pour prendre le moins de risque possible. Je ne dirai pas le contraire, car suis complètement de cet avis. Que ce soit en bourse ou dans l’immobilier, la règle est vraie.

 

Inconvénients de l'immeuble - Mettre tous ses oeufs dans le même panier

Photo de Jaymethunt

Effectivement, en investissant dans un immeuble de rapport, vous investissez qu’à un seul endroit. Vous concentrez ainsi votre investissement plutôt que de le diversifier. Si le quartier, ou la ville vient à se dégrader pour une raison X, vous verrez ainsi vos logements se vider les uns après les autres. Ce sera ensuite très difficile de relouer derrière. D’où l’importance encore plus grande de faire une étude de marché pointue. L’emplacement sera ainsi le critère n°1 à respecter pour justement minimiser les risques !

Honnêtement, si votre emplacement est parfait, votre ville à du potentiel et la demande locative est présente, je ne vois pas pourquoi votre immeuble se viderait ! 

 

Lisez, à ce sujet, mes articles sur l’étude de marché ou/et téléchargez gratuitement, sous cet article, mon bonus. J’explique en détail comment faire une étude de marché immobilier de A à Z.

 

En plus, cette perspective ci-dessus est vraiment la pire car un immeuble permet justement, à palier à la vacance locative.Par exemple, si le locataire du 1er déménage, celui du 2ème continuera de payer le loyer et donc une partie de la mensualité. Ce qui représente une sécurité pour l’investisseur en IDR.

 

Conclusion des inconvénients de l’immeuble

Investir dans l’immobilier est un réel défi. Car il faut de la motivation et de la persévérance. Il Je pars du principe que tout le monde peut investir dans un immeuble de rapport. Il faut, par contre, partir sur de bonnes bases et ne pas se lancer sans connaissances et sans une équipe qui nous entoure. En partant de là, les risques sont nettement moindres et les inconvénients mentionnés ci-dessus seront également minimisés. 

Cet article n’a pas pour but de vous faire peur. Bien au contraire. Il faut simplement être conscient qu’investir dans l’immobilier en général est aussi un risque. Faites vos choix d’investissement en fonction de vos objectifs en pesant le pour et le contre. C’est pour cela que je vous invite, si ce n’est pas déjà fait, à lire mon article “opposé”:

 

Avantages de l’immeuble de rapport

 

Après un premier investissement réussi, je vous confirme que le jeu en vaut la chandelle. Tout n’est pas tout blanc, mais tout n’est pas tout noir non plus. Le futur me le dira, mais je suis convaincu que l’investissement immobilier en grand est une méthode accélérée pour atteindre l’indépendance financière. A condition, bien sûr, de faire les choses dans l’ordre et de manière structurée.

 

A bientôt et n’oubliez pas : apprenez puis agissez : c’est la seule façon d’avancer !

 

Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

 

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