Immeuble de rapport et date de construction

Immeuble de rapport
Image de Andreas Selter

J’espère que vous n’avez rien contre faire un peu d’histoire de France… Pour cet article, je me suis intéressé de savoir si l’année de construction d’un immeuble de rapport pouvait se révéler être un indice pour l’investisseur immobilier. Faut-il fuir certaines dates de construction ?

Je vais ainsi détailler ci-dessous, les différentes époques de construction des immeubles en indiquant à chaque fois leurs particularités.

L’immeuble de rapport jusqu’au 17e siècle

On parle ici plutôt de constructions que d’immeuble de rapport.

Les points positifs : Les constructions réalisées dans ces années sont en principe assez charmantes et ne manquent pas de cachets : on y trouve des cheminées, plafonds à la Française, de belles poutres (si elles sont encore en bon état).

Les points négatifs : les pièces se suivent : elles sont « en enfilade ». Un peu comme à Versailles. C’est-à-dire qu’il n’y a pas de couloir. Ce n’était pas courant à cette époque. La pratique du « couloir » pour desservir les différentes parties de la maison est apparue seulement au 18e siècle. C’est d’ailleurs pendant cette période que sont aussi apparus les premiers immeubles collectifs.

Selon l’état de l’immeuble de rapport, en général, si vous voulez faire quelque chose de lumineux avec une touche un peu moderne, il va falloir faire pas mal de travaux.

L’immeuble de rapport dès 1850 jusqu’à la fin du siècle

Apparition en ville de l’immeuble de rapport appelé “haussmannien”. C’est un peu la folie des grandeurs.

immeuble de rapport haussmannien

Les points positifs : On a ici de beaux volumes et de belles hauteurs sous plafond. Du coup, les fenêtres suivent et les halls d’entrée sont plutôt vastes. Du fait de leurs grandes surfaces, il a été très facile de les découper en plusieurs appartements.

C’est d’ailleurs à la fin du 19ème siècle que sont apparus les premiers

 

 ascenseurs. Autant un ascenseur permet de valoriser les appartements situés à l’étage, autant, un immeuble de rapport sans ascenseur peut devenir difficile à revendre ou à louer pour les derniers étages… Donc pensez à la revente et la location des appartements en étage élevé sans ascenseur.

Travaux : Les murs sont larges et massifs. L’installation du double vitrage suffit souvent pour respecter les normes thermiques. Côté isolation phonique, il en est autre chose. Vérifier l’épaisseur des cloisons. Ca va dépendre beaucoup de la qualité de la découpe qui a été faite en plusieurs appartements.

 

L’immeuble de rapport des années 1920

C’est le temps des habitations bon marché. Par exemple, on peut trouver de grands immeubles de briques rouges. A l’intérieur, les surfaces sont plutôt importantes.

Les points positifs : La lumière du jour dans les salles de bains. Aussi, la cage d’escalier est même agréable.

Les points négatifs : Concernant l’isolation, il faut se méfier de ses constructions. Dans les années 20, elle est encore correcte, mais l’apparition quelques années plus tard, des structures en béton, dégrade la qualité de l’isolation.

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Important : Il faut vérifier certaines choses en particulier pour ce type d’immeubles : les canalisations en plomb et l’humidité due à l’absence de cave par exemple.

 

L’immeuble de rapport d’après-guerre (jusque dans les années 60)

Les points négatifs : Le secteur de la construction s’est très vite développé avec des appartements spacieux et plutôt lumineux. C’est le début d’une construction massive facilitée par le béton. Construction de grandes barres d’immeubles. Il fallait effectivement absorber le pic démographique : le baby-boom. Qui dit production de masse dit standardisation. L’architecture est standardisée et les matériaux utilisés sont de basse qualité.

Du coup, on perd en charme et en qualité d’isolation. La qualité thermique et phonique prend un sacré coup.

Les points positifs : La rénovation et l’isolation de l’immeuble de rapport se font assez facilement.

 

L’immeuble de rapport de la fin des années 1960 (début 1970)

Les points positifs : On a plus de place à l’extérieur avec la création de places de stationnement.

Les points négatifs : La taille de l’immeuble de rapport et des appartements se réduit petit à petit. L’isolation thermique laisse toujours à désirer alors que l’isolation phonique s’améliore.

L’espace se fait plus restreint et les salles de bains, par exemple, se créent de nouveau (parfois) sans fenêtres. On supprime les halls d’entrée mais on développe les communs. Par exemple, l’ascenseur dans la cage d’escalier, le chauffage central.

Le développement des équipements collectifs engendre l’augmentation importante, voire très importante des charges ! A titre informatif, les charges payées aujourd’hui dans les immeubles des années 70 sont en moyenne 40% plus élevées que dans ceux des années précédentes.

 

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L’immeuble de rapport des années 1980

Les points positifs : On s’améliore sur tous les points… ou presque !

Côté isolation thermique et phonique, on constate une nette évolution vers le haut. Par contre, il va être plus compliqué que dans les années précédentes de faire optimiser l’isolation de cet immeuble de rapport. C’est en partie à cause des matériaux utilisés qui supportent mal la sur-isolation par l’extérieur. Du coup, les charges de travaux augmentent. Et ça ne s’arrangera pas avec les temps, si les travaux sont continuellement repoussés dans le futur. Car ils coûteront toujours plus cher. Si vous avez déjà un appartement en copropriété, vous avez certainement déjà connu des situations en AG où les copropriétaires votaient tous contre les projets de rénovation…

Autre point positif : Dans ces nouveaux immeubles, on pose de moins en moins de systèmes de chauffage collectif. Et l’une des charges de copropriété les plus élevée… C’est quoi ? Le chauffage. Donc nette diminution des charges de copropriété dans l’immeuble de rapport des années 80.

Les points négatifs : La taille des appartements diminue encore.

L’immeuble de rapport des années 2000 : des matériaux de qualité, mais attention aux détails et finitions

Les points positifs : Depuis le début des années 2000, les immeubles construits sont plutôt de bonne qualité. Que ce soit la qualité de l’isolation ou des matériaux. Aussi, ils sont généralement bien équipés : balcons, terrasses, ascenseurs, parkings et accès sécurisés…

Les points négatifs : les défauts de finitions. Donc, si vous deviez investir dans un tel immeuble de rapport, attention aux détails. Vérifiez les systèmes de chauffage, la solidité des équipements…

 

Monuments historiques : Certains bâtiments sont classés et vous ne pourrez pas faire ce que vous voulez surtout sur la partie extérieure. Renseignez-vous !

Aussi, préservez au maximum le cachet !!! Le cachet sera votre argument “coup de cœur” pour vous différencier de la concurrence comme une cheminée en marbre par exemple. Vos travaux ne devront pas nuire à l’esthétique de votre bien. En détruisant certains cachets, votre logement peut ne plus valoir aussi cher qu’il ne l’était.

Attention aux goûts de chacun… Lors de la revente, vos acheteurs n’auront pas forcément les mêmes goûts que vous. Donc attention avant d’abattre les cloisons.

Par contre, n’hésitez pas à effacer les imperfections. Parfois, les pièces seront mal proportionnées (pièce condamnée par une autre, petite cuisine, grand couloir…). Faites appel à un architecte de façon à optimiser les espaces à vivre.

Donc voilà, pour les différentes étapes de construction depuis le 17e siècle jusqu’à aujourd’hui. On note ainsi en particulier l’époque après-guerre, où l’on a bâti vite et pas toujours très bien. Aussi, pendant les années qui ont précédé la crise pétrolière de 73, lorsque les économies d’énergie n’étaient pas une préoccupation majeure et qu’on chauffait sans compter.

Un conseil :

lorsque vous appelez l’agent immobilier pour avoir plus de renseignements, demandez-lui de quelle année date l’immeuble de rapport. Vous aurez déjà quelques indices conseil sur immeuble de rapportprécieux sur les détails auxquels faire attention lors de la visite Winking smile

 

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A bientôt et n’oubliez pas : Apprenez puis agissez, c’est la seule façon d’avancer !

Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

 

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image 1 de Hernan Lucio

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