Etude de marché immobilier – 3/3

Etude de marché immobilier
Image de Carlos Muza

Me voici enfin arrivé à la dernière étape de mon étude de marché immobilier. Dans le premier article (1/3), j’ai déjà défini dans quelle région et dans quelle ville investir. Puis dans le deuxième article (2/3), j’ai analysé la démographie de la ville ainsi que son attractivité économique. Il me reste ainsi à déterminer s’il y a un équilibre entre l’offre et la demande locative avant de tirer des conclusions sur le potentiel réel en termes d’investissements locatifs.

 

Construction - étude de marché immobilier

Analyse de l’offre locative ou parc locatif

Pour réaliser une étude précise, proche de la réalité, il est important de se baser sur des graphiques, sur des statistiques établies par des organismes reconnus. Comme l’Insee ou le site internet de la ville-même. Certains sites font presque une étude de marché immobilier à notre place. C’est le cas par exemple de meilleursagents.com, pap.fr, efficity.com, lacoteimmo.com. On peut se fier aux informations qu’ils transmettent mais on constatera toujours des données différentes d’un site à un autre. D’où l’importance de croiser les chiffres pour gagner en exactitude. Aussi, les sites de notaires offrent parfois ce type d’informations basées sur les transactions réelles !

 

Nombre de logements / nombre d’habitants par logement

L’analyse de ces deux indicateurs permet de détecter un éventuel déséquilibre. Il faut trouver des statistiques sur l’évolution de ces deux variantes sur les dernières années. Ainsi, si le nombre de logements augmente et le nombre d’habitants par logement diminue, la ville cherche probablement (entre autres) à compenser cette évolution.

Prendre également en compte la démographie étudiée précédemment dans l’article étude de marché immobilier – 2/3. Si le nombre d’habitants et en constante baisse et que le nombre de logements construits augmente alors se méfier !

 

Types de logements de la ville et les types de ménages

Et oui ! Je dois connaître qui sont les habitants de la ville avant d’investir. Quand je dis “qui”, je parle des types de ménages. Est-ce qu’ils sont en couple ? Célibataires ? Est-ce qu’ils ont des enfants ? Si oui, combien ?

Pourquoi toutes ces questions ? En connaissant la composition des ménages et le pourcentage des différents types de logements qui composent le parc locatif de la ville (studios, T1, T2…), je peux savoir s’il y a une corrélation entre les deux paramètres.

Je pars ici du principe qu’un célibataire pourrait vivre dans un studio ou un T1. Un couple sans enfant dans un T2. Un couple avec un enfant dans un T3 et ainsi de suite. Alors “oui”, il y aura toujours des célibataires vivant dans des T4 et des couples vivant dans des T1 mais on ne peut pas tout analyser… Je le répète, on analyse dans cette étude de marché immobilier une tendance et pas du cas par cas.

 

Vacance locative

 

La vacance locative ce sont des logements non-occupés. Certains sites internet comparent les vacances locatives des villes et parfois même celles des quartiers. Intéressant ! Cette étape de l’étude de marché immobilier consiste à connaître l’évolution de cette vacance. Et le mieux serait de trouver les raisons d’une éventuelle augmentation. Cela peut venir de plusieurs choses comme de la réputation du quartier, de la fermeture d’une usine locale, … Ces indices peuvent nous orienter sur le quartier où ne pas investir !

 

Analyse de la demande locative

Ici, j’ai souhaité intégrer l’analyse de plusieurs tendances qui reflètent, selon moi, avec pertinence la demande locative.

 

Prix du loyer au mètre carré

Simple à obtenir sur les sites mentionnés plus haut, l’évolution du prix du loyer du mètre carré est une information à ne pas négliger. Il faut connaître la tendance dans l’année mais aussi des dernières années. Ceci afin de déterminer s’il s’agit d’une baisse (ou hausse) constante ou simplement d’un fait ponctuel. En cas de baisse constante du prix du loyer au mètre carré, il faut faire attention et se demander pourquoi un tel phénomène. Ainsi, si j’investis l’année N, je devrai être certain que le bien soit toujours rentable l’année N+20.

 

Quantité d’annonces à la location

Important !!! Ne pas oublier cette étape de l’étude de marché immobilier. Elle consiste à aller sur des sites comme seloger.com, leboncoin.fr ou autres pour tester le marché.

Panneau à louer

Objectif : Savoir si je peux louer mon bien rapidement. Déterminer s’il y a beaucoup ou peu de concurrence pour le type de bien que je proposerai à la location.

 

Ici, je saisis simplement les critères de mon futur bien (celui que recherche en priorité). Et je compte le nombre d’annonces similaires. Par quartier si possible. Un nombre (trop) important d’annonces identiques à celle que vous pourriez poster, doit vous porter attentif à une chose… Pourquoi est-ce que les locataires iraient habiter chez moi, plutôt que chez mon “concurrent” ? Combien de temps est-ce que je vais avoir besoin pour le louer ? Une fois un bien en vue, il pourra être intéressant de mettre en ligne une annonce fictive et comptabiliser les contacts.

conseil

Si je compte toujours investir dans cette ville malgré le nombre d’annonces à la location, alors il faudra que je me démarque ! Et proposer un produit de qualité !

 

Evolution du prix de vente

Dernier indicateur à observer, qui ne fait pas partie de l’offre locative, je l’avoue : c’est l’évolution du prix de vente au mètre carré. Au même titre que l’évolution du loyer ci-dessus, ce paramètre va nous indiquer une tendance sur les dernières années. Ainsi, ne jamais investir dans une ville où ce prix ne cesse de diminuer. Toujours se demander : Si je revends le bien dans 20 ans, est-ce que je récupérerai mes billes ?

 

Conclusion

Me voici arrivé à la conclusion générale de l’étude de marché immobilier. Il s’agit ici de faire le poids entre le pour et le contre. Pour ce faire, je vais reprendre donc point par point les différents éléments étudiés et lister les faits marquants.

Certains indicateurs ont plus d’importance que d’autres comme c’est le cas de la demande locative. Ne jamais se lancer dans une ville où la demande locative est extrêmement faible par rapport à l’offre de logements. A part si cela ne concerne que certains quartiers… Les projets de la ville et la démographie restent également des paramètres très pertinents.

Voilà, j’en ai terminé pour cette étude. Cela peut paraître long, mais elle ne prend que quelques heures si on se penche bien dessus. L’étude de marché immobilier est une étape primordiale avant de rechercher un bien immobilier alors au travail !

Accédez à la première étape de l’étude de marché immobilier en cliquant ici. Puis à la deuxième étape en cliquant là. 🙂

A bientôt,

Emeric de Mission investisseur immeuble

 

Pour vous aider : En dessous de cet article, téléchargez gratuitement l’étude de marché immobilier complète que j’ai réalisée pour la ville de Grenoble. J’ai suivi minutieusement et détaillé les étapes décrites dans mes 3 derniers articles sur l’étude de marché. J’analyse ainsi Grenoble pour savoir si cela vaut la peine de concentrer mes efforts dans cette ville.

Image 2 : de Brent Cox

Partager l'article :
  •  
  •  
  •  
  •  

Be the first to comment on "Etude de marché immobilier – 3/3"

Leave a comment

Your email address will not be published.


*


Recevez GRATUITEMENT mon livre "étude de marché immobilier" de A à Z

%d blogueurs aiment cette page :