Etude de marché immobilier – 1/3

Etude de marché immobilier
Image de Carlos Muza

Où investir

Me voici donc à la prochaine étape de mon défi. L’étude de marché immobilier. Mon objectif ici est de définir quelles villes et quels quartiers ont un potentiel en termes d’investissement locatif. L’emplacement, je le répète, est le critère principal ! Ne surtout pas négliger cette étude, elle fait partie des étapes obligatoires pour faire une acquisition rentable.

Réaliser une étude de marché immobilier va consister à analyser l’environnement et le contexte futurs de mon investissement afin de pouvoir prendre une décision quant à son emplacement.

Je vais « découper » cette étude de marché immobilier en 3 parties distinctes qui seront chacune détaillée dans un article différent. La première partie “macro-économique” que je vais développer ci-dessous portera sur l’analyse globale d’une région puis d’une ville. Dans la deuxième partie, je déterminerai le potentiel économique de la  ville choisie. Et enfin, dans la dernière partie, je vais étudier la corrélation entre le parc locatif et les besoins des locataires. C’est l’analyse de l’offre et de la demande locative.

Tout peut se faire depuis son fauteuil tranquillement chez soi ! La magie d’Internet. Après cette étude, je pourrai enfin répondre aux questions du type « Est-ce une ville où investir ? » ou bien « Est-ce le bon quartier ? ». Les compétences que j’aurai obtenues en réalisant les étapes ci-dessous me permettront de limiter au maximum les risques de faire une erreur de localisation et donc de limiter le risque de vacance locative.

1. Dans quelle région investir ?

On nous conseille souvent d’investir proche de notre domicile. Et à juste titre. Effectivement, c’est beaucoup moins stressant d’une part car plus pratique dans toutes les phases du projet. Et d’autre part, on est plus actif lorsqu’on est sur le terrain. Cela dit, rien est impossible ! Mais loin de chez soi, il faudra déléguer et avoir une équipe sur place pour les travaux, les réparations ou/et d’autres démarches même administratives. Plus le bien est proche de chez soi, moins on perd de temps. Il y a forcément une ville ou commune avec un potentiel locatif dans les environs !

2. La démographie

démographie

La région étant maintenant délimitée, je passe désormais à l’analyse du factuer démographique. Cette étape consiste à déterminer les parties de cette région dont la population va augmenter dans les 10 ou 20 prochaines années. Il peut s’agir d’une ville mais aussi d’un ensemble de petites communes à proximité des grandes agglomérations. Si la population est amenée à décroître, les logements vont se vider et je ne serai pas à l’abri de perdre des locataires. Donc démarche importante de mon étude de marché immobilier !

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Mais comment faire ? Pour le savoir, je me rends sur le site de l’Insee. Outils remarquable où de nombreuses études sont disponibles gratuitement dans des domaines divers et variés. S’appuyer de préférence sur une cartographie (car plus claire) de l’évolution de la population sur un département en particulier. S’il y a. Sinon un tableau chiffré fera l’affaire. Puis, sélectionner une ville, une zone en forme démographiquement parlant ! Je mettrai cela en pratique dans l’étude de cas de Grenoble (voir le bonus téléchargeable).

3. Dans quelle ville investir ?

A partir de la cartographie démographique évoquée plus haut, j’ai obtenu les tendances sur l’évolution de la population dans les villes et communes de la région. Je peux ainsi constater quelles parties du département seront amenées à se développer dans les prochaines années. Pour réaliser mon étude de marché immobilier, il va falloir que je me concentre sur une seule ville à la fois ! Celle dont la population sera amenée à augmenter plus fortement. Je devrai répéter les démarches de cette étude pour chaque nouvelle ville qui m’intéresse. Et oui… Investisseur est un métier !

4. Dans quel quartier investir ?

Dans la mesure du possible, je vais de préférence investir dans une ville dont je connais les quartiers. Ainsi, je réduirai les risques car investir dans un secteur inconnu peut se révéler dangereux. Dangereux car je ne connaîtrai pas la réputation des quartiers. Un élément clé ! Il faut savoir ce que les gens pensent et disent de ces quartiers avant d’investir.

conseil

En tant que grand voyageur, je me suis souvent renseigné sur la réputation des quartiers avant de m’y aventurer. Ces informations peuvent être obtenues de différentes façons à savoir dans les forums de discussion ou dans les guides de voyages tels que Le Guide du Routard ou Le Petit Futé. Inutile d’acheter ces guides, ils sont disponibles gratuitement en bibliothèque.

Eviter catégoriquement les quartiers dits “chauds”. Les prix seront quartiers - étude de marché immobiliercertes très attractifs (à même vous demander s’il n’y a pas une erreur) mais pensez aux futurs locataires. Auriez-vous, à leur place, envie d’habiter dans cet immeuble ? Pensez également que si le prix est si bas, c’est que le propriétaire veut se débarrasser de son bien. Le jour venu, vous aurez vous aussi de la peine à revendre et devrez brader votre immeuble. Il faut penser au futur même avant l’acquisition. Et surtout connaître les quartiers où on ne doit pas mettre les pieds.

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5. Les questions à vous poser sur le quartier

Avant de se lancer, il faut se mettre à la place du locataire et se poser d’autres questions sur le quartier et ses alentours.

– Où iriez-vous faire les courses ? Commerces de proximité, grandes surfaces, restaurants…

– Où iraient jouer vos enfants ? Espaces de jeux, garderies…

– Quelle école fréquenteraient-ils ? Ecoles primaires, collèges, lycées à proximité

– Y a-t-il des transports en commun proche de l’immeuble pour me rendre au travail ?

– Où pourrais-je garer ma voiture ? le stationnement est un critère de sélection important pour le locataire.

Autant de facteurs à prendre en considération. En résumé, achetez où il y a de la vie (mais pas nocturne !). Et où vous vous sentiriez bien.

Bilan de la première partie de l’étude de marché immobilier

Me voilà arrivé au bout de l’analyse de la région ! Première étape sur trois… J’ai déjà bien avancé sur mon étude de marché immobilier. Je suis désormais certain que la ville à un potentiel “démographique” ! Reste maintenant à étudier sa situation économique, ses projets ainsi qu’à déterminer s’il y a un équilibre entre l’offre de logements et la demande locative. Rendez-vous donc dans mes deux prochains articles !

 

Accédez au deuxième article correspondant à la deuxième étape de l’étude de marché en cliquant ici.

 

Pour vous aider : En dessous de cet article, téléchargez gratuitement l’étude de marché immobilier que j’ai réalisée pour la ville de Grenoble. J’ai suivi minutieusement et détaillé les étapes décrites dans mes 3 derniers articles sur l’étude de marché. J’analyse ainsi Grenoble pour savoir si cela vaut la peine de concentrer mes efforts dans cette ville.

A bientôt

Emeric de Mission investisseur immeuble

 

Image 1 : de Rawpixel.com

Image 3 : de  Artyom Sklyrov

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