Interview expert urbanisme : diviser un appartement

division d'un appartement

Cliquez sur PLAY pour écouter la podcast “diviser un appartement – urbanisme”. Pour le télécharger sur votre appareil, cliquez ici.

 

Pour augmenter la rentabilité, une des stratégies est la division d’un bien. Quelles sont les règles urbanistiques à respecter ? A quoi faire attention. Réponse en image.

 

Transcription “diviser un appartement – urbanisme”

Amis investisseurs bonjour ! C’est Émeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

 

Aujourd’hui, je me trouve avec Eurielle, Eurielle qui est avocate dans l’Immobilier. Vous avez certainement vu notre première partie de notre première vidéo. On va parler aujourd’hui de la division.

 

Ça se passe tout de suite et c’est après le jingle.

Diviser un appartement, règles à respecter

Émeric : Eurielle alors c’est parti pour notre donc la deuxième partie de cette vidéo. On va donc aborder la division et donc quand j’ai un immeuble de rapport, donc j’en ai meuble de prépare qui m’appartient. Je souhaite faire des divisions à l’intérieur. Je souhaite diviser des appartements en studio par exemple. Donc à quoi est-ce que je dois faire attention et est-ce que je peux faire ce que je veux en fait en tant qu’investisseur par rapport à ses appartements ?

 

Eurielle : alors il faut d’abord se poser la question de ce que ça implique en termes de techniques de faire ses divisions. Est-ce que ça va avoir une modification sur la façade auquel cas il va falloir que j’obtienne peut-être une déclaration préalable ou un permis de construire. Donc ça c’est la première question. Qu’est-ce que ça implique techniquement ? Est-ce que je crée des ouvertures ? Est-ce que je modifie des ouvertures ?

 

Émeric : donc sur l’extérieur

La surface plancher

Eurielle : sur l’extérieur. Je crée aussi de la surface de plancher. Par exemple si j’ai aménagé des combles qui avant n’étaient pas de la surface de plancher, en remontant le toit ou autre, etc, je peux soudainement créer une surface de plancher si je passe au dessus des 40 mètres carrés, dont on parlait dans la première vidéo, je vais devoir demander un permis de construire. Donc ça c’est la première question à se poser.

Et puis du coup, si je suis soumis à ce permis de construire ou déclaration préalable, est-ce que je respecte le PLU dont on a parlé aussi tout à l’heure, et notamment typiquement ça va être la question des places de stationnement qu’on verra aussi plus avant.

Donc il faut voir effectivement d’un point de vue droit de l’urbanisme, si je dois obtenir une autorisation de construire. Et dans cette hypothèse, si je respecte bien les règles du PLU qui vont s’appliquer à ma construction. Mais j’aurais pas d’autres demandes à faire que celle-ci puisqu’effectivement c’est mon bien et donc j’ai pas besoin d’autorisation d’un tiers pour faire des travaux sur le bien qui m’appartient en totalité.

Diviser un appartement dans une copropriété

Émeric : d’accord. Donc bien vérifier votre PLU. Dans un deuxième cas, quelles sont les règles à respecter et à quoi je dois faire attention lorsque je veux diviser un bien qui fait partie d’une copropriété ?

 

Eurielle: donc outre cette question effectivement de droit de l’urbanisme à proprement parler est-ce que notamment ça voudrait dire qu’il faut que j’ai une place de stationnement supplémentaire. Il y a les règles de la copropriété qui se sur ajoutent. Donc il faut vérifier c’est le premier conseil dans le règlement de copropriété s’il est ou pas autorisé de diviser un lot. Puisqu’il y a certains règlements de copropriété qui vont interdire. Ce sont les immeubles que l’on appelait d’habitation bourgeoise qui interdisaient la subdivision de lot pour qu’on se retrouve pas avec un immeuble où il y aurait par exemple 40 familles alors qu’initialement il avait été prévu pour 10.

 

Émeric : déjà à l’époque, ils avaient anticipé le fait que les gens fassent de la courte durée… je plaisante

Règlement de copropriété

Eurielle: à l’époque c’était plutôt les chambres de bonnes qu’on aménageait dans le 16e, mais voilà c’est donc… il y a certains règlements de copropriété qui peuvent légitimement restreindre le droit d’un propriétaire à faire ce qu’il veut sur son lot de copropriété.

S’il n’y a rien d’indiqué, le principe c’est la liberté. Donc si on ne nuit pas aux autres, si on crée une boîte de nuit dans un des lots au troisième étage d’un immeuble de 6, les autres copropriétaires pourraient s’y opposer. Mais s’il s’agit simplement d’habitations, on va considérer qu’il y a normalement pas de nuisances aux droits des autres copropriétaires. Il faut d’abord regarder ce règlement de copropriété, c’est le premier conseil. Et donc s’adresser peut-être au syndic pour savoir ce qu’il en est, parce que il est quand même préférable même si le principe, c’est la liberté, de soumettre votre demande de travaux à l’assemblée générale.

Assemblée générale annuelle ou extraordinaire ?

Donc soit une assemblée générale extraordinaire si vous êtes pressé, demandez qu’il y ait une assemblée extraordinaire pour votre division à vous. Soit le faire dans le cadre de l’assemblée générale annuelle et donc effectivement porter cette question-là à l’ordre du jour. Soit parce que ça demande des travaux qui ont une implication sur les parties communes, il faudra d’abord obtenir l’autorisation de l’assemblée générale sur la nature même de vos travaux sur le principe de la division.

Et après quand vous vendez à deux personnes différentes, sur la question des tantièmes de copropriété. Il faut modifier ce qu’on appelle l’état descriptif de division et il faut modifier la répartition des charges entre les deux nouveaux lots qui sont issus de l’ancien. Donc c’est trois questions qui sont quand on est prudent à apporter à mon sens à l’ordre du jour d’une assemblée générale et donc voir avec le syndic de l’immeuble en premier lieu ou avec votre notaire si c’est lui qui s’en charge pour régler ces questions là je dirai avant qu’il soit trop tard. Parce qu’on peut avoir une vente qui se passe, qui est signée sur ça et après des autres copropriétaires qui sont mécontents de ce qui s’est passé et remettre en cause le principe même de la vente, donc…

 

Émeric : d’accord.

 

diviser un appartement

Eurielle: le principe de prudence voudrait qu’on obtienne une autorisation expresse des autres copropriétaires avant la vente. C’est beaucoup plus prudent.

Diviser un appartement = création de lots ?

Émeric : et un autre cas. Donc j’ai un logement qui est en copropriété aussi. Je ne touche pas au seuil de la porte mais je crée au sein de cet appartement 2 espaces de vie finalement. Donc je garde ma porte d’entrée initiale, je ne touche pas à l’aspect extérieur, mais je desserre les deux appartements. Est-ce que dans ce cas là il y a création de lot où il y a création de deux espaces de vie ?

 

Eurielle: finalement on va se rapporter un peu à ce que je viens de dire avant. C’est pas un cas particulier. Soit on va louer à deux personnes différentes et ce sera une subdivision de lot réellement. Soit on le garde pour soi et on le met en location par exemple auquel cas ce sera pas une subdivision de lots à proprement parler. Néanmoins il faut voir comment est libellé le règlement de copropriété parce qu’on peut imaginer que le règlement de copropriété dise qu’il interdit toute division d’un appartement sans parler de lot en plusieurs appartements. Auquel cas on serait contraint à ce règlement de copropriété.

Donc la première chose à faire c’est la lecture du règlement de copropriété. Comme le PLU est propre à une commune, le règlement de copropriété il est vraiment propre à un immeuble. Il peut être libellé de beaucoup de manières différentes, donc il faut d’abord se rapporter à ce document là pour avoir la réponse à mon sens.

Maison unifamiliale divisée en lots

Émeric : très bien. Après, une dernière question. Dans le cas où je veux acheter un immeuble, c’était avant une maison unifamiliale. Et le propriétaire, donc le vendeur a divisé en 3 logements sa maison unifamiliale. Est-ce que moi, en tant que futur acquéreur, je dois vérifier quelque chose en termes de, au niveau administratif. Est-ce que je dois aller à la mairie pour demander si ça a été fait correctement ? taxe foncière tout ça… Comment ça se passe dans ce cas-là ?

 

Eurielle : alors c’est normalement le travail du notaire. Je ne peux que vous conseiller de faire également un peu ce travail d’enquêteur et de recherche. Deux questions s’il y a eu une subdivision d’une maison familiale initialement. Est-ce qu’il y a pu nécessité une demande d’un permis de construire ? Ou une déclaration préalable ? Est-ce que j’ai créé des fenêtres ? Est-ce que j’ai créé de la surface de plancher en aménagement des combles etc ? Donc ça effectivement on peut aller en mairie. En mairie, il suffit de dire je voudrais connaître toutes les autorisations de construire qui ont été demandées et délivrées pour telle maison à telle adresse.

 

Émeric : d’accord.

 

Eurielle : et ça la commune est obligé de remonter. Et de vous dire s’il y en a eu ou pas. Donc ça comme ça vous pourrez vérifier si vous savez à peu près la date des travaux si ça a bien été autorisé à l’époque ou pas. Si ça ne l’a pas été, demandez des éclaircissements de la part de votre vendeur. Il vous dira peut-être que c’était pas soumis à l’autorisation préalable mais au moins que le notaire peut-être rappelle l’information donnée dans son acte ça me paraît également prudent.

Point administratif

Deuxième point, également administratif. C’est qu’une division d’une maison en plusieurs appartements peut avoir des incidences sur le calcul de la taxe foncière. Donc normalement, quand on fait des travaux, l’administration vous envoie quand vous avez déposé la déclaration d’achèvement et conformité, un formulaire bleu à remplir. Qui s’appelle déclaration simplement aux impôts locaux du calcul de la taxe foncière.

Vous devez préciser les surfaces de chacun des types de surface de votre bien : la cave, le garage, la taille des chambres…le nombre de salles de bain. Et donc là, peut-être vérifier effectivement que ça a également été fait. Soit en demandant vendeur, soit en demandant aussi au service des impôts pourquoi pas pour vérifier que soudainement, quand vous allez prendre possession de votre appartement et que vous allez déclarer qu’il y a 3 appartements, vous ayez pas une taxe foncière qui soit multipliée par deux et que vous l’ayez pas anticipé. Voilà donc pas négocier par exemple sur le prix de vente aussi ce qui peut…

Émeric : peut plomber la rentabilité de…

 

Eurielle : c’est ça. voilà

 

Fin de la 2e partie d’interview

Émeric : c’est clair que la taxe foncière, il faut faire attention à ça. On en a fini pour la deuxième partie de cette interview. On vous retrouve dans une troisième vidéo. Où on va parler cette fois-ci de création de place de parking qu’on a évoqué tout à l’heure également.

Ça se passe donc dans une prochaine vidéo. N’hésitez pas à partager cette vidéo si vous l’avez trouvé utile. On vous dit à bientôt !

Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

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