Interview – Travaux et urbanisme 1/3

Demande préalable de travaux 1-3

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Travaux de rénovation : autorisation préalable ou permis de construire… Quelle différence ? Quand faire appel à un architecte ? Surface plancher etc…

 

Transcription de “demande préalable de travaux

Amis investisseurs bonjour ! C’est Émeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

 

Aujourd’hui je me trouve avec une avocate de l’immobilier. On va parler des définitions un peu de l’urbanisme.

 

Ça se passe tout de suite et c’est après le jingle.

 

Émeric : Eurielle, bonjour !

 

Eurielle : bonjour !

Présentation de l’expert urbanisme

Émeric : alors est-ce que tu peux te présenter pour ceux qui te connaissent pas.

Et dire ce qu’est-ce que tu fais exactement.

 

Eurielle : alors je m’appelle Eurielle Berthé. Je suis avocate au barreau de Thonon-les-Bains. J’exerce sur la commune de Juvigny, donc à proximité d’Annemasse. Et j’exerce depuis une quinzaine d’années en matière essentiellement immobilière. C’est-à-dire tant effectivement le droit de l’urbanisme et de l’aménagement que les ventes immobilières, les questions de copropriété, de construction et de baux notamment.

Le PLU – code de l’urbanisme

Émeric : très bien. Alors on va commencer par définir un peu quelques points compliqués pour ceux qui nous écoutent, également les investisseurs immobiliers. Alors qu’est-ce qu’un PLU et à quoi ça sert ?

 

Eurielle : alors PLU ce qui veut dire plan local d’urbanisme c’est un document d’urbanisme qui est annoté par la commune où l’établissement supra communal, comité d’agglomération notamment… pardon et qui va définir les règles d’urbanisme qui vont s’appliquer sur son territoire.

2 documents du PLU

Donc les deux documents qui sont essentiels dans le PLU qui intéressent les gens qui vont construire où faire des travaux. C’est le document que l’on appelle graphique, qui est le zonage qui vont déterminer les ondes qu’on dit urbaines et qui peuvent être effectivement faire l’objet d’une construction. Les zones agricoles destinées à usage agricole ou les zones naturelles dans lesquelles on peut construire très peu de types de construction.

Et le deuxième document, c’est ce qu’on appelle le règlement. Qui va déterminer pour chacune de ces zones UA, UB, AA etc, les règles qui vont s’appliquer. Quelle type de construction je peux faire ? Quelles sont par exemple les distances à respecter vis-à-vis des voiries ou des limites de propriété ? Les règles d’accès de réseau. Les règles d’accès en termes d’assainissements,etc… Et après des règles plus esthétiques sur les couleurs, le type de toitures, les clôtures… ce genre de choses.

Demande préalable de travaux

Émeric : d’accord très bien. En termes d’autorisation préalable, donc dans quel cas est-ce qu’on a besoin de ces autorisations préalables et quels sont les délais ?

 

Eurielle : alors le principe général c’est que toute construction nouvelle va nécessiter une autorisation de construire, soit un permis de construire, soit ce qu’on appelle la déclaration effectivement préalable. Après il y a des exceptions. Donc certains travaux qui ne sont soumis à aucun type d’autorisations et après des dérogations pour des travaux peu importants qu’on va soumettre à la déclaration préalable. C’est une procédure qui est moins lourde et qui nécessite moins de documents.

Exemple : pas besoin d’autorisation

Donc typiquement par exemple ne nécessitent aucune autorisation les murs de soutènement, les murs de moins de 2 m de hauteur par exemple qui ne sont pas des murs de clôture ou les créations de surface de plancher inférieures à 5 mètres carrés. Donc pour ça on a besoin de rien. Il faut quand même respecter le PLU. Si je suis en zone agricole, on n’autorise pas les abris de jardin ou tout autre type de construction. Je veux mettre un abri de jardin de 4 mètres carrés, j’ai pas besoin de déposer une déclaration préalable ou un permis de construire, mais je dois normalement être conforme quand même au PLU.

En effet, si je ne le suis pas, je n’ai pas le droit de construire, même si je n’ai pas besoin de demander d’autorisation. Après les déclarations préalables pour les choses qui nous intéressent donc ce sont les constructions nouvelles pour des surfaces comprises entre 5 mètres carrés de surface de plancher et 20 mètres carrés de surface de plancher.

 

Émeric : d’accord

Les petites communes

Eurielle : ou c’est nouveau dans les communes qui sont couvertes par un PLU donc quasiment toutes les communes sauf les petites communes, on monte à 40 mètres carrés d’emprise au sol ou de surface de plancher. Donc jusque-là on a besoin que d’une déclaration préalable. Au-dessus de 40 mètres carrés, on va demander un permis de construire. Voilà essentiellement ce qui est à retenir pour les constructions nouvelles.

Après pour les constructions sur les travaux sur les constructions qui existent déjà, pareil on va avoir des cas de déclaration préalable et des cas de permis de construire. Alors même chose. Si je crée plus de 40 mètres carrés de surface de plancher, je vais avoir un permis de construire. Pour en dessous, il va être en déclaration préalable. Et quand je fais un changement de destination aussi par exemple, si je ne fais pas de modification de façade ça restera une déclaration préalable. Si je fais une modification de façade ce sera un permis de construire. Voilà les quelques types de travaux qui sont soumis à déclaration préalable ou à permis de construire.

 

Après il faut peut-être regarder au cas par cas dans le code de l’urbanisme. Ou voir en mairie leur demander leur avis sur cette question-là. Puisque ce sont des choses qui peuvent être amenées à évoluer dans le temps. Et puis voilà il faut bien vérifier dans quel cadre quand on a des travaux spécifiques on se trouve.

Délais pour la demande préalable de travaux

Émeric : très bien. En termes de délais , ça prend combien de temps pour obtenir une acceptation ?

 

Eurielle : alors pour l’autorisation préalable, c’est un mois. À partir du moment où on dépose un dossier complet. Donc il faut vraiment qu’il y ait tous les documents sinon la mairie a un délais d’un mois pour vous demander tous les documents qui manquent. Si vous n’avez pas de décision au bout d’un mois, le maire est réputé vous l’avoir donné. Donc vous êtes bénéficiaire de votre autorisation préalable automatiquement. Voilà ce qui veut dire que le maire il a un mois pour s’opposer pas pour accepter mais pour s’opposer. Le permis de construire c’est, le délais d’instruction c’est deux mois pour une maison individuelle et trois mois tous les autres cas.

 

Émeric : d’accord

 

Eurielle : voilà donc c’est effectivement plus long

 

Émeric : c’est automatiquement validé ? C’est peut-être différent ?

 

Eurielle : c’est le principe mais il y a beaucoup plus d’exceptions en matière de permis de construire.

 

Émeric : ok

 

Eurielle : donc il vaut mieux là normalement ils prennent une décision expresse autant pour les autorisations préalables, ils ne le font pas nécessairement. Les permis de construire on en a souvent une.

Permis de construiredemande préalable de travaux

Émeric : d’accord très bien. D’ailleurs dans quel cas on est obligé de faire une demande de permis de construire ? C’est ce que tu disais tout à l’heure, c’est au-delà de ?

 

Eurielle : de 20 mètres carrés ou 40 mètres carrés maintenant dans la plupart des cas pour

 

Émeric : ok

 

Eurielle : dès que lors on construit plus de 40 mètres carrés, si c’est sur une construction existante ou si c’est même neuf toute la construction, au-delà de 40 mètres carrés on demandera un permis de construire.

Architecte obligatoire ?

Émeric : ok. Maintenant dans quel cas on doit obligatoirement faire intervenir un architecte lorsque l’on veut faire des travaux de rénovation ou d’agrandissement dans un bâtiment déjà existant ?

 

Eurielle : alors c’est un peu comme l’autorisation… On va partir du principe qu’il faut un architecte quels que soient les travaux que l’on réalise. Après effectivement une exception importante. C’est quand on est un particulier, donc c’est pas valable pour les personnes morales. Mais quand on est un particulier et qu’on construit pour soi, on peut s’abstenir de faire appel à un architecte si la construction a une surface inférieure à 150 mètres carrés. Donc si je rénove la construction après travaux, étant en dessous de 150 mètres carrés, donc si j’ai une maison de 140 mètres carrés, je veux faire une extension, une véranda ou autre de 20 mètres carrés, je passe au-dessus de ce seuil-là. Donc il va falloir que je fasse appel à un architecte même si moi finalement je vais construire que 20 mètres carrés.

Important a signaler

Émeric : c’est important que de mentionner que c’est pas juste l’agrandissement les 150 mètres carrés. Ca concerne pas seulement l’agrandissement, mais tout le bâtiment.

 

Eurielle : c’est ça, tout le bâtiment final j’allais dire. Voilà. Après les travaux. Voilà le terme qu’il faut retenir 150 mètres carrés et pour soi, savoir que c’est uniquement valable pour les particuliers qui construisent pour eux et pas quand on veut revendre normalement il faut toujours un architecte quelle que soit la surface.

 

Émeric :  d’accord, oui c’est pour revendre.

 

Eurielle : oui exactement.

 

Émeric : mais un investisseur qui investit dans un immeuble de rapport et qui fait un agrandissement, et que ça passe au-delà de 150, c’est quand même pour lui, non ?

 

Eurielle : si il le loue oui. Mais si c’est dans le but de le revendre, c’est pas pour lui.

 

Émeric : d’accord. Mais si il le revend dans 10 ans ?

 

Eurielle : alors non, il l’a fait pour lui. Et après effectivement on ne peut pas anticiper sur ce qu’on va faire d’un bien voilà c’est l’intention initiale.

 

Émeric : si l’objectif premier c’est de l’achat-revente, achat-travaux-revente, dans ce cas là

 

Eurielle : on a de toutes façons à faire appel à un architecte.

 

Émeric ok. Tout à l’heure lorsqu’on parlait de l’autorisation préalable, t’as parlé de surface plancher.

 

Eurielle :  oui.

La surface plancher

Émeric : est-ce que tu peux nous définir exactement dans le code de l’urbanisme je sais pas qu’est-ce que la surface plancher ?

 

Eurielle : alors c’est une notion un peu nouvelle. Avant on parlait de SHON et de SHOB donc surface hors œuvre nette et surface hors œuvre brute. Et depuis 2012 effectivement c’est le Code de l’Urbanisme qui définit cette notion de surface de plancher. Donc un schéma serait peut-être plus explicatif mais on le mettra en ligne le schéma qui définit la surface de plancher. L’article R111-22 du Code de l’Urbanisme dit que la surface de plancher d’une construction est égal à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes sous une hauteur de plafond supérieure à 1 mètre carré.

On calcule à partir de l’intérieur des façades, donc on ne compte pas l’épaisseur des murs. Et il y a certains types de surfaces qui vont être déduites : les trémis sous escaliers, les caves ou locaux techniques dans les bâtiments d’habitations collectives uniquement ou peut-être plus important les zones de stationnement et d’accès aux stationnements, donc les rampes d’accès par exemple souterraines ne vont pas compter comme de la surface de plancher. Ça va être déduit.

Donc voilà c’est vraiment ce qui est les surfaces intérieures j’allais dire, donc on compte à partir de l’intérieur des murs quand c’est clos et couvert. Donc par exemple quand vous avez une terrasse qui est couverte mais qui n’est pas close par le devant, c’est pas de la surface de plancher. Il faut qu’ils aient 4 murs j’allais dire et un plancher et un plafond et un toit pour que ça puisse être une surface de plancher.

 

Émeric : d’accord. Tout ce qui est balcon, terrasse tout ça ?

 

Eurielle : on compte pas. Sauf si on ferme le balcon. Là à ce moment-là ça comptera comme de la surface de plancher.

 

Émeric : donc une véranda, surface plancher ?

Les combles et la surface plancher

Eurielle : oui. Et autre critère un peu important qui a changé par rapport aux réflexes qu’on avait avant effectivement, c’est plafond supérieur à 1 m 80. Donc les combles quand on est en dessous, ça va pas être comptabilisé comme de la surface de plancher. Voilà c’est un peu le même. Par contre avant on disait qu’il fallait qu’il y ait des fenêtres, maintenant même s’il n’y a pas de fenêtres, si vous avez un local technique qui fait plus d’1m80 de hauteur sous plafond ça va être de la surface de plancher.

 

Émeric : d’accord. Merci Eurielle. On en a fini pour la première partie de cette vidéo. Vous nous retrouvez dans une prochaine vidéo. On va évoquer un peu la division.

 

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On vous retrouve tout de suite dans une prochaine vidéo. A bientôt !

Eurielle : à bientôt

 

Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

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