Définition de mon projet d’investissement

Projet d'investissement immobilier
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Me voici arrivé à définir mon projet d’investissement. J’ai donc vu mon courtier pour estimer ma capacité de remboursement et connaître le montant maximum à emprunter aux conditions actuelles. Alors la somme maximale investie pour ce projet ne devra en aucun cas dépasser 480.000€ travaux inclus. Montant après lequel, je devrai augmenter mon apport. Un apport qui se limiterait aux frais de notaire.

C’est un sacré montant d’investissement tout de même ! J’aurais jamais cru pouvoir investir directement dans un projet de près d’un demi-million d’euros !!! Je le rappelle, c’était pour la simulation d’acquisition d’un immeuble de 4 appartements engendrant chacun 600€ de loyer par mois. Ma capacité de remboursement représente environ 800€ par mois à la date d’aujourd’hui.

Lisez aussi mon article sur la rencontre avec le courtier.

 

Définir concrètement mon projet d’investissement

Où investir ?

Je dois savoir dans quelle région investir. Pour cela, je m’appuie sur des études de marché immobilier que je réalise moi-même. J’étais auparavant intéressé d’investir dans la ville de Grenoble, mais mon étude de marché immobilier complète (disponible gratuitement sous cet article) m’a montré qu’il y avait certains risques locatifs.

L’étude de marché immobilier complète montre effectivement du potentiel MAIS beaucoup trop d’offre à la location. Cette étude, forte utile, m’a ouvert les yeux ! Donc, à moins de trouver un immeuble situé dans un bon quartier, je ne me vois pas (ou plutôt “plus”) investir dans cette ville. Dommage, moi qui me voyais déjà propriétaire d’un immeuble à Grenoble. Sad smile  Je me réconforte en me disant “de toute façon, c’était trop loin de chez moi !”

Parlant proximité, c’est vrai que je recommande toujours d’investir à moins de 2h de voiture de chez soi. Et ce, pour des raisons essentiellement pratiques (visites, travaux, gestion du bien, etc…). J’ai la chance de pouvoir investir dans une région qui est très dynamique : Rhône-Alpes (qui s’appelle maintenant Rhône-Alpes-Auvergne). Quand je dis “chance”, tout est relatif. Et oui, qui dit “région dynamique” dit souvent “cher à l’achat” ! … Mais aussi loyers élevés !!! Winking smile Il faut voir le bon côté des choses.

 

Le secteur

Ci-dessous, la carte de ma zone de recherche. Je suis obligé d’étaler cette zone, car je me rends compte que les annonces d’immeubles à la vente ne courent pas les rues à proximité immédiate de mon domicile (sur internet du moins).

 

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Les tracés bleu et rouge représentent les autoroutes reliant les villes. La ligne rouge est la zone située à moins de 2h de voiture de chez moi où je pourrais investir. La bleue est un peu éloignée… Mais j’investirais si je trouvais un immeuble très rentable dans ces parages.

La jonction des deux tracés est selon moi un point stratégique car 3 villes sont accessibles en moins de 45 minutes en voiture depuis cet endroit. Soit des distances largement réalisables en voiture pour aller travailler. Je pourrais ainsi avoir des locataires actifs sur Lyon, mais aussi sur Chambéry et sur Grenoble. Donc plus de locataires potentiels ! Moins de risque de vacance locative.

L’étude de marché immobilier est ultra importante avant d’investir ! Dans mon cas, ma zone de recherche est trop étalée pour réaliser une étude pour chacune des villes/communes se situant sur le tracé rouge. Cela me prendrai trop de temps ! Vous me direz, “oui, mais tu dis de faire l’étude de marché immobilier d’abord et d’investir ensuite !?”

 

Quand réaliser l’étude de marché ?

L’important est de faire une étude de marché avant d’investir !

– Je peux la faire avant d’entamer les recherches dans ce cas-là, je n’aurais pas de doute sur le potentiel de l’immeuble trouvé. C’est ce que j’ai fait pour la ville de Grenoble.

– Ou je peux faire l’étude de marché immobilier après avoir détecté un bien dans le secteur. Mais avant de le visiter pour éviter un déplacement qui n’en vaudrait pas la peine. Je risque, c’est vrai de découvrir, que le secteur ou le quartier n’a pas de potentiel. Donc temps de perdu ! Je suis prêt à “sacrifier” ce temps de perdu pour le temps que je gagnerai à ne pas analyser le marché immobilier de chacune des communes.

Les personnes qui ont lu cet article, ont aussi lu :  Un outil de recherche méconnu

Lisez aussi mes 3 articles sur l’étude de marché immobilier.

 

Ma démarche adoptée

Je vais me mettre dès à présent à la recherche d’un bien sur mon tracé (rouge de préférence). L’étude de marché immobilier réalisée pour la ville de Grenoble (à télécharger gratuitement sous cet article) s’est révélée forte instructive, car elle m’a permis de trouver un autre secteur de la région avec du potentiel. En effet, j’analyse en premier lieu le département de l’Isère et me rend compte que le Nord-Isère (entre Lyon et Chambéry notamment) va accueillir une masse de la population dans les prochaines années. Mon risque locatif serait donc à priori minime ! J’ai ainsi sélectionné les environs de “La Tour du Pin” (fléchée sur la carte ci-dessus) et Bourgoin-Jailleux. Ces petites villes de moins de 30.000 habitants ont bien des avantages en termes de localisation, de développement démographique et de prix d’achat.

 

Le prix

Mon objectif en tant qu’investisseur est de ne pas acheter au prix du marché. Une de mes règles d’or ! Il faudra que je négocie un prix de 20% minimum en dessous du prix du marché. Pourquoi ? Ceci pour me couvrir d’une éventuelle baisse générale du prix de l’immobilier dans la ville. On n’est pas à l’abri d’une crise de l’immobilier !

Est-ce que je vais chercher des immeubles de 480 k€ ?

Oui et non ! C’est mon budget à respecter si je veux être certain d’obtenir un crédit aux conditions indiquées par le courtier.

Alors “oui !” je vais chercher un immeuble allant même jusqu’à 500k€ pour avoir plus de choix. Mais le vendeur devra être prêt à négocier (beaucoup négocier!) pour justement ne pas dépasser ma limite. Mais dans ce cas, il s’agira d’un immeuble avec très peu de travaux pour entrer dans mes frais. Le but étant qu’il y ait un peu de travaux pour défiscaliser…

Et “non !” car je dois penser justement aux travaux. La part du budget travaux peut être très importante en fonction de l’état du bâtiment (voir le paragraphe ci-après). Je ne suis pas contre investir dans un immeuble nécessitant des travaux, au contraire.

Le prix du bien se situera donc entre 0 et 480.000€ en fonction de son état et de son emplacement vous l’aurez compris.

 

Un immeuble avec ou sans travaux ?Travaux

Lors de mon dernier achat, j’ai eu pas mal de travaux, mais peu de gros oeuvre. Cela a pris pas mal de temps car j’ai souhaité économiser sur les honoraires de l’architecte… Erreur de ma part ! J’ai économisé environ 2500€… super ! Mais perdu plusieurs mois de loyer représentant beaucoup plus que les honoraires de l’architecte… Je réfléchirai donc à deux fois pour l’immeuble de rapport.

Les travaux pour la plupart (attention pas tous !) sont déductibles. Bonne nouvelle pour nous investisseurs. C’est donc le côté fiscal qui est intéressant lorsqu’on réalise des travaux sur des immeubles (ou des appartements d’ailleurs). Ainsi, on a la possibilité d’étaler l’amortissement de ces travaux sur plusieurs années pour créer du déficit foncier. Je reviendrai dessus.

De plus, les travaux peuvent être intégrés au plan de financement. Autrement dit, la banque peut nous financer les travaux. Alors pourquoi s’en priver si on peut améliorer la qualité de nos logements, payer moins d’impôts sans sortir un sou de notre poche ?

 

Quel type d’immeuble chercher ?

Dans l’idéal, mon futur immeuble devrait avoir entre 3 et 6 appartements.

Pourquoi 3 appartements minimum ? Plus on achète gros et plus le prix au mètre carré diminue. Donc quitte à acheter un immeuble, autant voir les choses en grand et acheter minimum 3 logements d’un coup Smile. C’est ma vision des choses. Aussi, mon défi consiste à trouver un bien dégageant 500€ de cashflow par mois. Avec moins de 3 appartements, ça risque d’être compliqué. Mais lisez plutôt mon article sur les avantages de l’immeuble.

Pourquoi 6 appartements maximum ? 480k€ est ma limite maximum TRAVAUX INCLUS. Les travaux sont extrèmement coûteux pour un immeuble surtout lorsqu’il s’agit de refaire le toit, la façade, l’isolation, changer la chaudière… Il n’est pas rare d’entendre ou de lire que les coûts de rénovation d’un immeuble atteignent parfois la moitié du prix de vente ou en tout cas un tiers. Ce n’est pas une science exacte, mais si je suis cette façon de penser, il va falloir revoir le prix d’achat à la baisse pour anticiper les travaux (sur les conseils d’un expert évidemment). Je pourrais par exemple acheter un immeuble de 6 appartements pour 300.000€ avec 100.000€ de travaux. Un tel projet d’investissement pourrait être envisageable dans la région. A titre indicatif, pour tout le côté technique et devis concernant les gros travaux, je réserverai spécifiquement une catégorie d’articles et vidéos intitulée “travaux”.

Les personnes qui ont lu cet article, ont aussi lu :  Erreur FATALE, je rate une bonne affaire

 

Un local commercial

Je pars dans l’optique de ne pas acheter d’immeuble avec un local commercial. Mais il y a certains avantages à en avoir un… Je pense ici notamment à la taxe foncière ! Et oui, en tant que propriétaire de l’immeuble, je dois prendre à ma charge la taxe foncière de tous les appartements, mais pas obligatoirement celle des locaux commerciaux ! Je devrai alors le préciser dans le bail commercial pour justement ne pas être le garant de cette taxe. A loyer égal, c’est donc plus rentable d’avoir des locaux que des appartements dans mon futur immeuble. Ainsi, je ne suis pas contre le fait d’acheter un immeuble constitué, en partie, d’un local commercial.

Attention cependant à une chose : encore l’emplacement… ! Je signale un peu de partout sur mon blog que la localisation est primordiale pour réaliser un bon investissement. Il est important de souligner que l’emplacement idéal pour des appartements, n’est pas nécessairement idéal pour un local commercial. Une petite recherche sera nécessaire à ce moment-là. Surtout, si le local n’est pas déjà en location…

Fiscalité

Il est important de connaître l’imposition locale de la commune avant d’investir. Ce ne sera certainement pas l’élément décisif de sélection des immeubles mais il contribuera fortement à baisser ma rentabilité. En effet, que j’investisse à Bourgoin-Jailleux ou à La Tour du Pin, la taxe foncière n’est pas la même. Plus la taxe sera faible et plus ma rentabilité sera élevée. Ainsi, à La Tour du Pin, la taxe foncière est plus faible qu’à Bourgoin-Jailleux. Et les prix de l’immobilier sont aussi plus bas… C’est un indice de rentabilité !

Locataires en place ?

Dans le meilleur des cas, je souhaite avoir déjà des locataires en place… Mais pas dans tous les appartements. Pourquoi ? Les loyers des locataires en place me garantiront une entrée d’argent mensuelle. En cas de coup dure, si les travaux se passent mal ou autres, je serai content de voir les loyers tomber. Cela rassure et permet d’éviter des situations stressantes inutiles. L’analyse des loyers impayés et des baux en cours sera bien entendu une démarche obligatoire avant de signer quoi que ce soit. Je devrai savoir qui paie ses loyers, qui à du retard dans les échéances, la durée des baux en cours. Mais aussi si les appartements sont loués à l’année en meublé, ou nus ? Cela aura un impact sur ma fiscalité.

Objectif rentabilité

Je m’oriente vers un projet d’investissement dont la rentabilité brute sera de 10% minimum. Ou s’en rapprochant fortement. Je le rappelle, le bien doit dégager un cashflow positif chaque mois. C’est indispensable.

Stratégie provisoire

Projet d'investissement immobilier

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Pour résumer, voici les éléments qui me permettent déjà aujourd’hui de définir un peu plus concrètement mon projet d’acquisition d’immeuble :

– Secteurs avec un fort potentiel : entre Lyon et Chambéry ou entre Chambéry et Genève

– Objectif de location : Location à l’année (meublé)

– Nombre de logements : 3 à 6 logements avec ou sans local commercial

– Travaux : avec travaux de préférence. Je ferai appel à un expert pour estimer les travaux.

– Locataires en place de préférence

– Prix d’achat entre 0 et 480k€ en fonction de l’état de l’immeuble et de sa rentabilité

 

Le meilleur conseil que je pourrais donner concernant cet article est finalement l’anticipation. Un investisseur doit savoir anticiper les problèmes. C’est la meilleure façon de dormir sur ces deux oreilles et d’éviter les soucis. On peut difficilement penser à tout, mais en apprenant avant d’investir, on se donne les moyens d’y arriver plus sereinement.

 

A bientôt, et n’oubliez pas : apprenez puis agissez… C’est la seule façon d’avancer !

Emeric du blog Mission-investisseur-immeuble.com

 

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