Interview expert urbanisme – création d’un lot et place de stationnement

création de lot et place de stationnement

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Interview d’un expert de l’urbanisme. Dois-je créer une place de stationnement lorsque je crée un nouvel appartement suite à une division dans mon immeuble ?

 

Transcription vidéo “création de lot et place de stationnement”

Amis investisseurs bonjour ! C’est Émeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

 

Émeric : je me trouve avec Eurielle pour la troisième partie de notre interview. On va parler aujourd’hui de la création de places de parking.

 

Ça se passe tout de suite et c’est après le jingle.

 

Émeric : donc Eurielle, re-bonjour du coup.

 

Eurielle : bonjour !

 

Émeric : on va parler donc tout de suite de la création de places de parking lorsqu’on crée des logements.

PLU et places de stationnement

Alors première question déjà, dans quelle situation est-ce que le PLU peut nous obliger de créer des places de parking ?

 

Eurielle : alors je dirais dans tous les cas. Purement et simplement. C’est-à-dire que le PLU prévoit systématiquement le nombre de places de parking qui doivent être affectées pour les constructions, par type de construction. Les données seront pas les mêmes si on habite en habitation, ou en commerce par exemple ou en bureau. Et donc quand on a effectivement un bâtiment sur lequel on veut faire quelconque type de travaux, il va falloir se mettre en conformité, si on crée de la surface par exemple, si on crée également plusieurs habitations alors qu’on en avait qu’une initialement, dans ces cas-là, on va devoir se mettre en conformité avec le nombre de places qui sont exigés par le PLU.

A contrario si vous faites simplement un ravalement de façade avec une création d’une fenêtre mais que vous ne changez ni la surface ni destination, là vous allez pas vous mettre en conformité avec les règles qui existent au jour où vous faites vos travaux. C’est simplement

 

Émeric : d’accord.

 

Eurielle : lorsque vous modifiez le nombre de places de stationnement qui pourraient être exigibles. Donc changement de destination, multiplication du nombre d’habitations ou surface de plancher j’allais dire. Et donc dans ce cadre-là, vous devez soudainement alors que peut-être quand le bâtiment était construit en 1960 y’avait pas besoin de places de stationnement. Là soudainement vous allez être en plein soumis aux exigences du plan local d’urbanisme. Pour le nombre de places de stationnements à prévoir pour votre habitation.

Place de parking au sens urbanistique

Émeric : très bien. Et quelle est la définition urbanistique je voudrais dire pour les places de parking en termes de taille, d’accès ? Est-ce que je peux faire un place de parking pour un scooter par exemple ? Est-ce que ce serait validé ? J’imagine que non…

 

Eurielle : alors le PLU va être précis. C’est-à-dire qu’il va vous dire qu’il faut tant de places de stationnement pour les véhicules 4 roues j’allais dire. Il peut aussi dire que pour les deux roues, que ce soit vélo ou moto. Il peut même prévoir pour les poussettes aussi, le nombre de places de stationnement en fonction, soit du nombre de logements, soit de la surface de ces logements ou bureaux. Je parle de logement, car je pense que c’est le cas qui vous intéresse. Et il va définir aussi la consistance de ces places de parking. Donc dire par exemple qu’elle doit faire un minimum de tant de mètres carrés.

 

Émeric : ça c’est peut être précisé dans le PLU ?

Petit ou gros véhicule ?

Eurielle : ça peut être précisé dans le PLU. C’est pas toujours le cas, mais il faut que ce soit accessible. Après typiquement, si pour une voiture lambda, c’est-à-dire si on peut mettre une twingo on pourra vous dire que c’est pas vraiment une place de parking. C’est une demi place de parking. Donc faut qu’on puisse y mettre voilà une voiture familiale j’allais dire. Sans vous exiger que ce soit non plus un gros véhicule.

 

Émeric : d’accord

Répartition des places de parking

Eurielle : et puis après le PLU pourra aussi préciser si on admet ou pas ce qu’on appelle les places commandées. C’est deux places l’une derrière l’autre. On peut le comprendre pour une maison d’habitation parce que si en général les gens qui habitent là se connaissent et peuvent enlever un véhicule qui gênerait la circulation de l’autre. Par contre ça va pas forcément être autorisé pour des habitations collectives parce que si faut aller déranger votre voisin du 3ème pour vous pouvoir partir, ça va pas être une place réellement accessible.

 

Émeric : oui c’est sûr

 

Eurielle : voilà y’a cette notion aussi de places commandées le cas échéant.

Contrôles effectués

Émeric : ok et donc on nous oblige dans certains cas donc à faire des places, des créations de places de parking. Mais est-ce qu’il y a vraiment des contrôles qui sont réalisés par… et d’ailleurs par qui ? Si c’est le cas par rapport à ces places.

Eurielle : quand on a fini ces travaux quels qu’ils soient, on va déposer en mairie ce qu’on appelle la déclaration d’achèvement et de conformité, et à partir de ce moment-là la commune elle a effectivement le pouvoir de faire ce qu’on appelle une visite de récolement et de venir constater sur place ce qui se passe et si vous avez respecté tout votre permis de construire que ce soit les places de stationnement ou autre, si vous avez respecté à la hauteur les distances, si vous avez respecté les distances etc. Donc les places de stationnement sont l’une des choses à vérifier parmi d’autres.

Contrôles peu fréquents

Alors je vous cache pas que c’est assez rare quand même que les communes viennent faire tous les contrôles mais si soudainement un voisin vous dénonce et dit au maire “il devait prévoir de faire 6 places de stationnement, il en a fait aucune parce qu’il a construit autre chose dessus”, le maire peut venir à ce moment-là quand même constater. Il a le pouvoir de rentrer chez vous, faire ce qu’on appelle un procès-verbal de constatation d’infraction et il faut savoir que c’est une infraction de ne pas être en conformité avec son autorisation et que le délais de prescription est de 6 ans.

C’est quand même assez long et j’allais dire le Ministère Public est de plus en plus regardant sur cette question-là et donc il n’est pas rare que les gens qui ont construit sans autorisation ou en méconnaissance de l’autorisation qu’ils ont obtenu soient convoqués devant un tribunal, le tribunal correctionnel. Ils peuvent être condamnés à une peine d’amende et surtout peuvent être condamnés soit à démolir ce qui a été fait en méconnaissance de l’autorisation, soit à mettre en conformité donc typiquement à créer les places de stationnement sous astreinte. Donc c’est effectivement pas quelque chose à négliger. Ca n’est pas rare que je doive défendre des gens devant le tribunal correctionnel pour ce genre de choses.

 

Émeric : d’accord

 

Eurielle : ne pas penser que personne ne viendra regarder que vous avez dessiné trois places sur votre plans que vous les ferez jamais parce que vous préférez mettre une balançoire. C’est pas nécessairement un conseil à vous donner.

Dérogations à cette obligation ?

Émeric : mais donc est-ce que l’investisseur, il a possibilité de déroger à cette obligation de créer des places de parking, ou est-ce qu’il peut négocier avec le maire ou est-ce qu’on peut …?

 

Eurielle : alors y’a plusieurs possibilités

 

Émeric : qu’est-ce qu’on peut faire ?

 

Eurielle : y a plusieurs cas dans lesquels on peut s’affranchir quand même des places de stationnement. Notamment ça a été prévu en matière de rénovation parce qu’effectivement quand on est en centre-ville dans un immeuble avec à l’époque aucune place de stationnement, on peut pas soudainement créer un souterrain sans faire de dommage donc on va pas vous obliger forcément à faire ces places de stationnement. Donc vous avez plusieurs alternatives.

Les alternatives

Soit vous allez pouvoir justifier que vous avez des places de stationnement sur un terrain à proximité, donc vous avez trouvé un autre terrain nu à 100 m de là et vous pouvez justifier que vous l’avez acheté et que vous acquéreurs pourront mettre leurs voitures à cet endroit-là, ou vous pouvez aussi acheter des places, dans une concession à long terme, acheter des places dans un parking privé on va dire en réalité qui se situe à proximité. Donc ça c’est les cas qui sont prévus par le Code de l’Urbanisme en toutes hypothèses.

 

Émeric : ah donc on peut dans n’importe quelle commune de France ?

 

Eurielle : c’est ça dans n’importe quel cas ça ça va être prévu par le Code de l’Urbanisme. C’est pas le PLU qui va le préciser.

 

Émeric : c’est pas le PLU. Ok

Les plafonds en termes de places de stationnement

Eurielle : et après en 2015, le législateur a aussi ajouté d’autres plafonds. C’est à dire que par exemple on va dire que dans certaines zones et quand vous faites du logement aidé, le PLU quoi qu’il arrive ne pourra pas exiger plus de 0.5 places de stationnement par logement ou plus de 1 place de stationnement par logement. Il va même autoriser le maire à vous absoudre de toutes règles parce que vous seriez dans de la rénovation, que vous créeriez des logements sociaux dans une zone à vocation de mixité sociale et parce que vous auriez des transports publics à moins de 500 mètres par exemple.

Voilà donc ça ceux sont des cas qui listés, il y a au moins une dizaine de dérogations de plafond précisées aux articles L151-30 et suivants du Code de l’Urbanisme qui sont peut-être à vérifier auprès du service urbanisme de votre commune tout simplement.

 

Émeric : d’accord

Adaptations mineures

Eurielle : voir exactement s’il y a pas un moyen de vous en affranchir. Par contre après aller négocier avec la mairie en dehors de ces cas-là c’est quasiment voué à l’échec puisque seules ce qu’on appelle les adaptations mineures sont autorisées et mineure c’est vraiment mineure. C’est quand sur 1000 mètres carrés qui sont autorisés sur votre terrain, vous en faites 1005. On peut appeler ça une adaptation mineure mais si vous devez faire 2 places de stationnements et que vous avez la place que pour une, c’est pas une adaptation mineure donc ça, ça passera pas. Voilà la négociation n’est pas possible. Ce qui est possible c’est de voir si vous avez un cas de dérogation qui vous permet de faire quand même votre projet.

 

Émeric : donc voir les différents articles du Code de l’Urbanisme. Et je mettrai le lien en dessous de cette vidéo justement pour vous aider. On ne va pas citer tous les articles même si tu les connais par cœur.

 

Eurielle : bien sûr

 

Émeric : voilà on en a terminé pour cette interview. Eurielle, je te remercie pour m’avoir accueilli dans ton bureau. Je vous dis à bientôt mais avant donc, partager cette vidéo si elle vous a plu, si elle vous a été utile. Abonnez-vous également à ma chaîne Youtube pour avoir plus de vidéos de ce style. Je vous dis à bientôt et surtout n’oubliez pas apprenez, puis agissez, c’est la seule façon d’avancer ! A bientôt !

Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

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