Coût d’une division d’appartement

Cliquez sur PLAY pour écouter le podcast “Coût division appartement”. Pour le télécharger sur votre appareil, cliquez ici.

 

Dans cette vidéo, je vous partage l’avis de mon architecte, par rapport à l’estimation des coûts d’une division. Il détaille poste par poste cette division. Effectivement, il a visité un immeuble qui m’intéressait pour mettre en place cette stratégie. Mais son passage m’a fait changer de point de vue sur le potentiel de cet immeuble. Heureusement ! Il m’a évité de faire une mauvaise affaire. C’est pourquoi, je vous dit tout le temps : “Ne visitez jamais seul(e) un immeuble au début. Faites intervenir un expert”.

Transcription de la vidéo : “Coût divion appartement”

Amis investisseurs, bonjour, c’est Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com. Dans cette nouvelle vidéo, on va s’intéresser à l’estimation des coûts d’une division d’un appartement. Ca intéresse beaucoup de personnes, moi le premier. La réponse, c’est tout de suite, après le jingle !

*jingle*

Avant de commencer cette vidéo, je vous invite à télécharger mon étude de marché détaillée qui vous montre pas à pas comment analyser votre secteur pour connaître le potentiel locatif de votre ville ou de votre quartier. Le lien se situe juste en-dessous de cette vidéo, dans la zone description.

L’architecte passe voir l’immeuble

Il n’y a pas si longtemps, j’étais intéressé par un immeuble de rapport. Il n’était pas très grand, il y avait deux étages. Et à chaque étage, un seul, mais un grand appartement (85/87m²). En visitant cet immeuble, je me suis tout de suite dit : « ça, c’est un immeuble parfait pour faire une division ». J’ai demandé à un architecte (un peu trop tard dans le projet d’ailleurs, vous saurez pourquoi par la suite) de passer pour pouvoir me dire si la division était possible. Et de savoir à combien allait me revenir la division de ces appartements.

L’architecte est passé voir cet immeuble. Il a pris des mesures, des photos, et il a pu me faire le soir-même (car je n’étais pas avec lui ce jour-là), un petit compte-rendu de sa journée. Et il m’a fait un descriptif poste par poste des différents coûts de cette division d’appartements. Il m’a dit que la division était possible. On aurait pu diviser chaque appartement de 87 m² en deux T2, mais cela aurait quand même engendré beaucoup de frais. Les frais que je vais annoncer maintenant sont ceux qui auraient été engendrés pour un seul appartement.

La plomberie

Par rapport à la plomberie, que ce soit cuisine ou salle de bain et également réfection de toute la salle de bain, qui était ancienne. Parce qu’on parle ici d’un immeuble qui date des années 1960/1970, où il n’y avait pas eu de rénovations depuis. Donc, vous pouvez vous imaginer dans quel état était la salle de bain… Il m’avait annoncé un prix de 5’000 à 6’000 €. Donc prenez bien ça en compte. Il y avait aussi l’évacuation des eaux usées pour la machine à laver. Enfin c’était vraiment tout inclus pour le montant de la plomberie.

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Le cloisonnement

Après, il y avait le poste pour le cloisonnement, donc tout ce qui est cloisons. Je ne parle pas de l’isolation du site, je parle bien de cloisonnement entre les deux lots. Parce que finalement, on part d’un appartement de 87 m² qu’on divise en deux, donc il y avait des cloisons à casser et à remettre ailleurs, du réagencement à faire… Là, c’était également un poste d’environ 5’000 €. Comptez-donc 5’000 € si vous souhaitez recloisonner un appartement.

L’isolation intérieure

Après, il aurait fallu encore rajouter l’isolation intérieure des murs de la façade. Là, c’était encore un coût entre 35 et 45 € du m² pour isoler ces murs.

L’électricité

Un autre poste à ajouter, et qui est encore un gros budget finalement, c’est l’électricité. L’architecte m’a annoncé un budget entre 5’000 et 6’000 € pour refaire toute l’électricité de A à Z dans un appartement. Avec la mise aux normes. Il faut quand même faire attention au fait que, lorsque vous faites une division, vous créez finalement un nouveau lot. Ce qui va nécessiter un nouveau compteur électrique. Si vous vous renseignez auprès d’Enedis, vous allez voir que la note pour créer un compteur électrique peut monter à 3’000-5’000 € en fonction de ce qu’il faut faire pour placer votre compteur dans ce nouvel appartement que vous créez.

sci immobilier 2Donc faites très attention à ce qu’il y ait suffisamment de compteurs dans votre immeuble.

Petite parenthèse par rapport à ça : dans cet immeuble de rapport, il y avait deux lots (deux appartements de 87 m²), et normalement il faut deux compteurs bien sûr, mais un troisième compteur pour les parties communes. Ici, il n’y en avait pas, donc il aurait de toute façon fallu créer un nouveau compteur pour les parties communes.

La peinture

Ensuite, il y avait le poste peinture : pour ici une surface d’environ 45 m² pour le logement divisé, cela montait entre 4’000 et 5’000 €. Là encore, comptez 5’000 € pour repeindre la totalité d’un logement de 45 m² environ avec plafonds et murs.

La cuisine

cuisine coût division appartementDernier poste (et là ce n’est pas l’architecte qui me l’a dit), c’est mettre une cuisine équipée dans votre logement. Il est beaucoup plus facile de louer un bien si vous avez une cuisine équipée. Dans ce cas-là, si vous allez chez Ikea par exemple, vous allez pouvoir trouver des cuisines pas très chères.

Donc par exemple pour 3500 €, vous pouvez mettre une cuisine. Vous pouvez prendre ce montant-là, vous trouverez certainement des cuisines un peu moins chères avec une moins bonne qualité. C’est vous qui pouvez comparer différentes cuisines en fonction de là où vous la prenez. En tout cas, vous pouvez compter le montant de 3’500 € lorsque vous devez préparer votre dossier pour faire une offre éventuellement.

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Total coût division appartement

Si on ajoute le montant de tous ces postes, cela fait environ 25’000 € pour un logement de 40/42m², sans compter la création d’un compteur électrique. Donc par étage, 25’000 + 25’000 = 50’000 € déjà de travaux de rénovation ; bien que pour le cloisonnement, on aurait pu réduire un peu le montant, puisque forcément, lorsqu’on fait un cloisonnement d’un côté, on le fait aussi de l’autre.

Donc les 5’000€ de cloisonnement auraient été moindres pour l’appartement d’à côté. En résumé, on en arrivait déjà à plus de 50’000€ avec les compteurs électriques par étage, ce qui aurait fait 100’000€ de travaux pour cet immeuble, pour finalement avoir 4 lots.

J’ai donc demandé à l’architecte à combien cela allait me revenir si on laissait les surfaces comme elles étaient, en deux lots sans faire la division, juste pour remettre en état salles de bain, cuisines, sols, plafonds, peintures, cloisonnements, isolations etc. Il m’a répondu qu’au lieu de 50’000€ par étage pour une division, cela me serait revenu à 35’000€ pour un seul étage, donc 70’000€ pour les deux étages.

A retenir

Voilà, il est donc important de savoir estimer les travaux. Si vous, vous ne savez pas le faire, comme c’était le cas pour moi, faites passer un architecte sur place. Après, en ayant eu des comptes-rendus de ces experts-là, vous allez avoir la possibilité, la compétence, de pouvoir estimer vous-même les travaux en fonction des immeubles que vous allez visiter. C’est donc toujours bon de faire appel à un expert. En tout cas, vous pouvez déjà prendre les montants que je vous ai annoncés dans cette vidéo, cela vous aidera pour vos propres estimations et pour faire éventuellement une offre.

Voilà, j’en ai terminé pour cette vidéo, j’espère qu’elle vous a plu. Je vous invite à la partager. Vous pouvez me retrouver à tout moment sur ma chaîne YouTube en vous abonnant sur le logo qui s’affiche juste ici. Je vous dis à bientôt, et surtout n’oubliez pas : apprenez puis agissez, c’est la seule façon d’avancer ! 

 

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