Se constituer une équipe solide

Se constituer une équipe de pros

 Vous est-il déjà arrivé de vous demander :

– “Je n’y connais rien en travaux, ce serait bien si un expert pouvait m’accompagner pour visiter le bien.”

– “Mais si j’investis, ça va certainement changer quelques choses pour mon imposition !”

– “Si je loue mes appartements et qu’il y a des problèmes de radiateurs ou des fuites d’eau dans la salle de bain, à qui vais-je faire appel ?”

Rassurez-vous, vous n’êtes pas la première, ni la dernière personne à vous poser ces questions ! Et c’est normal. Je suis aussi passé par là et me pose encore des questions. Peut-être que vous avez un don pour la rénovation, mais des lacunes en fiscalité. Peut-être que vous êtes un pro de la négociation, mais n’y connaissez rien en financement. Ou tout simplement, vous n’avez aucun don en relation à l’investissement immobilier. Tous les cas de figure existent. Et ce n’est pas un problème ! Pourquoi ? Car vous ne pouvez pas être un expert dans tous les domaines ! Et c’est aussi le cas de 99.99% des gens. 

Aujourd’hui, j’ai souhaité parlé d’un point qui est, sans doute, le plus important dans le processus d’acquisition et de gestion d’un bien immobilier : se constituer une équipe de professionnels de l’immobilier.

Les différentes personnes, que je vais citer ci-dessous, ne sont spécialistes QUE dans leur domaine. Et c’est d’ailleurs pour cela, que vous allez les intégrer à votre équipe.

 

Constituer un équipe de profressionnels de l'immobilier

 

Le courtier en prêt

Il n’est pas obligatoire, pour un investisseur, de faire appel à un courtier en prêt. Surtout si vous avez déjà pas mal investi et avez une banque qui vous suit. Si vous êtes débutant dans l’investissement locatif, je vous conseille de passer par un courtier. 

A ce sujet, lisez mon article : Passer par un courtier : pour et contre

Il y a en effet de nombreux avantages à faire appel à ce spécialiste. Le plus gros bénéfice n’est pas seulement que ses prestations sont gratuites, mais qu’il vous fera gagner un temps fou. Pourquoi ? Vous n’aurez pas à courir voir les 15 banques de la région pour savoir s’ils vont vous prêter ou pas pour votre projet, et sous quelles conditions. Le courtier dirigera votre dossier seulement vers des banques susceptibles de vous valider le financement du projet.

 

L’agent immobilier

Phase de recherche de bien

Lorsque vous rechercher un bien immobilier et surtout si vous recherchez un immeuble de rapport, vous aurez tout intérêt à avoir les agents immobiliers dans la poche. Je me suis assez rapidement rendu compte et certains agents me l’ont même avoué, ils font toujours passer leurs clients existants (et/ou prospects) en priorité. Je m’explique. Avant que l’annonce ne soit publiée, les agents ont pour habitude de contacter leurs clients privilégiés pour les avertir qu’ils vont “rentrer” un bien susceptible de les intéresser. Si vous aussi, vous souhaitez faire partie de ces privilégiés, lisez plutôt mon article Optimisez mes recherches d’immeubles. Bâtissez une relation à long terme avec les agences, car ils vous le rendront peut-être un jour ou l’autre. Le côté humain joue un rôle important avec cet élément de l’équipe en particulier.

 

Phase de gestion de bien

Constituer une équipe de professionnels pour mes recherches ok mais après ? Concernant la gestion de votre bien en location, vous avez aussi la possibilité de déléguer cette partie à une agence immobilière. Elle sera rémunérée en prenant un certain pourcentage de vos loyers pour la réalisation de cette prestation. L’agence travaillera ainsi main dans la main avec vous pour la sélection des locataires, les états des lieux, etc… Important donc d’avoir une bonne entente et une bonne collaboration avec ce spécialiste.

 

Le notairese constituer une équipe - notaire

Il n’est peut-être pas l’élément le plus important de votre équipe, mais sans lui, vous ne pourriez pas finaliser vos acquisitions. Lorsque vous êtes acquéreur, vous avez le choix de signer l’acte de vente chez votre notaire ou chez celui du vendeur. A votre avis, quelle est la meilleure idée ? Il faut savoir que votre notaire aura toujours tendance à protéger vos intérêts et non celui du vendeur. Et oui c’est VOTRE notaire ! Si vous n’en avez pas, pas de panique. Demandez autour de vous. Votre famille, vos amis. Il y a certainement quelqu’un qui vous en recommandera un. Si comme moi, vous habitez loin de votre famille et amis, alors il faut aller demander conseil ailleurs. Personnellement, c’est l’agence qui m’a vendu mon premier bien qui m’avait recommandé mon notaire actuel. Les agences immobilières ont beaucoup de contacts dans le domaine de l’immobilier ! Posez-leur la question.

 

Le banquier

Si vous ne souhaitez pas passer par un courtier en prêt, peut-être avez-vous votre propre banquier ? Celui qui suit votre dossier et gère votre compte depuis de nombreuses années. Il sera sans doute de votre côté, si un jour vous lui demandez de financer un immeuble de rapport. Je tiens à préciser que les banquiers ne sont pas des experts en prêts immobiliers. Alors méfiez-vous. Vous devez faire jouer la concurrence, sinon vous risquez de contracter un prêt sous des conditions qui ne seraient pas optimales. C’est toujours bon d’avoir un banquier comme ami !

 

L’expert-comptable

Lorsqu’il s’agit de constituer une équipe de professionnels, n’oubliez pas l’expert-comptable. C’est un élément clé. Ses compétences vous feront gagner des milliers d’euros grâce à la défiscalisation. Il saura comment optimiser votre situation fiscale. Il sera de votre côté, votre allié sur tous vos projets immobiliers. Sachez que chaque situation, chaque personne est unique. Il n’y a pas un régime fiscal universel qui correspond à tous et nous permet de défiscaliser. Et donc, seul l’expert-comptable (ou fiscaliste) saura déterminer quel régime fiscal s’adapte à vos projets. Selon la configuration de votre prochaine acquisition et ce que vous comptez faire de votre bien (achat-revente ou location en nu, …) demandez conseil à ce spécialiste avant de créer une SCI par exemple. 

 

Architecte

Pas obligatoire de constituer une équipe avec cet élément (quoique ça dépend du projet). Lorsque vous achetez de l’immobilier, il est intéressant de créer du déficit foncier pour payer moins d’impôts. Donc, acquérir un bien nécessitant des travaux n’est pas une mauvaise stratégie d’investissement. En fonction de l’ampleur des travaux à réaliser et de vos connaissances dans le domaine, je vous conseille fortement de faire appel à un architecte. Il connaît les règles à respecter en termes d’aménagement et de rénovation. Il sera utile si vous souhaitez par exemple optimiser l’espace de votre logement ou IDR. Les montants de ses honoraires est assez élevé… Effectivement, il a fait de nombreuses années d’études et il nous le fait payer Winking smile Plus sérieusement, je suis d’avis que l’architecte de par ses compétences vous permettra de gagner du temps en louant plus vite et d’éviter des travaux mal fait ou à refaire.

 

Constituer une équipe d’artisans spécialisés

Concernant les travaux, si vous avez prévu de les faire vous-même, attention. En effet, en faisant les travaux vous-même, vous ne pourrez pas générer de facture et donc pas de déficit foncier. Déléguez plutôt cette tâche à une équipe d’artisans ou entreprise générale. Pensez aux assurances. La décennale d’un artisan vous assurera contre tout problème lié à l’installation réalisée par celui-ci. Il faudrait au minimum avoir un contact plombier et un électricien.

 

L’homme à tout faire

Constituer une équipe n’est pas forcément évident. L’homme à tout faire est encore moins facile à trouver que les autres. Une espèce rare ! Personnellement, je n’en ai toujours pas et ça me manque. Il réalisera tous les petits travaux et réparations du quotidien. Si vous louez votre bien en courte durée par exemple, il est possible que vous deviez faire réparer certaines choses comme une lampe, un lave-vaisselle. L’homme à tout faire est fait pour ça. Vous faire gagner du temps. Et surtout, si vous n’investissez pas proche de chez vous, il faut déléguer.

 

Conclusion

En tant qu’investisseur, vous devez avoir des notions dans les différents domaines liés à l’investissement immobilier. Mais vous devez surtout vous constituer une équipe solide et efficace. Puis la fidéliser. Vous ne trouverez pas ces professionnels en vous promenant dans la rue. Allez à leur encontre. Déplacez-vous afin qu’ils vous connaissent. Petit à petit, un lien se créera. Le côté humain est très important dans ce genre de relation. Vous devez faire en sorte de pouvoir compter sur ces gens lorsque vous aurez besoin d’eux, à chaque étape du projet, et même après. Pour cela, ils doivent également pouvoir compter sur vous. Soyez présent et à l’écoute. Par exemple, lorsqu’un artisan fait appel à vous pour un souci quelconque, vous devez être réactif et apporter des solutions rapidement. Vous êtes le propriétaire du bien et en êtes responsable. Soyez prêt à prendre de plus grandes responsabilités ! Mais si vous lisez cet article, c’est que certainement vous vous sentez déjà prêt.

 

A bientôt et n’oubliez pas : apprenez puis agissez, c’est la seule façon d’avancer !

 

Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

 

Vous souhaitez constituer une équipe avec un autre professionnel ? Le- ou lesquels ? Partagez vos idées dans les commentaires ci-dessous Smile

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2 Comments on "Se constituer une équipe solide"

  1. La complexité est que parfois il faut changer son équipe en fonction des secteurs géographiques ou de la typologie de projets. Ceux qui peuvent ne pas changer : Le notaire et éventuellement le Courtier en prêt (même si je ne suis pas un grand fan, il nous fait gagner beaucoup de temps)
    Pour l’agent immobilier, il est compliqué d’obtenir une relation privilégiée si vous n’achetez pas au moins 2 ou 3 projets avec lui. De plus, si vous changer de ville, ses confrères sans une autre agence ne seront certainement pas aussi bon.

    Bref, encore mieux que trouver LA BONNE ÉQUIPE , il faut trouver LES BONNES ÉQUIPES 🙂

    • Tout à fait d’accord avec toi Guillaume. Merci pour ton commentaire. Car par exemple, ma zone de recherche d’IDR est assez étendue (sur 3 départements). Ce qui me force à trouver des partenaires un peu de partout. A ce niveau, même le courtier en prêt n’est pas le même selon le département. Pour les agents immobiliers, c’est vrai que lorsqu’on débute, on passe souvent après les “investisseurs fidèles”, ce qui est largement compréhensible. Reste à trouver les agences qui n’ont pas ce type d’investisseurs dans leur portfolio 🙂

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