Calcul de rentabilité locative : rentabilité brute

calcul rentabilité locative brute

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Maîtrisez l’un des tout premier indicateur de rendement locatif à prendre en compte. Et surtout, n’oubliez rien dans votre calcul !

Découvrez dans cette vidéo, tous les éléments de ce calcul de rentabilité locative : la rentabilité brute.

 

Transcription “calcul rentabilité locative”:

Amis investisseurs bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo ! Je suis Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

Aujourd’hui je vais répondre à la question de Aurélie qui me demande “Comment est-ce qu’on fait le calcul pour connaître la rentabilité brute d’un bien ?”.
Alors et puis “qu’est-ce que ça inclut exactement ?”

Ca se passe tout de suite après le jingle.

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Alors avant de commencer cette vidéo je vous invite à télécharger mon étude de marché que j’ai fait pour la ville de Grenoble. Elle est détaillée et elle vous aidera si vous suivez toutes les étapes à connaître le potentiel locatif de votre ville ou de votre quartier. Voilà j’en ai fini pour la parenthèse.

Alors comment calculer la rentabilité brute d’un bien ?

Alors je vais partir d’un exemple. On va prendre l’exemple d’un immeuble de rapport. Vous voyez une annonce sur Internet ou sur seloger, sur Le BonCoin, une qui est à vendre à 150 000€.
Le bien est à vendre à 150 000€. Vous avez, on vous marque qu’il y a un loyer à 1200€ par mois et vous êtes d’après les devis de l’expert, puisque vous êtes allé visiter par exemple le bien ou quoi, on vous dit qu’il y a environ 25 000€ de travaux.

Alors par rapport à tous ces éléments là, comment est-ce qu’on fait pour calculer la rentabilité brute du bien ?

Vous prenez le loyer annuel, vous divisez par le prix d’achat du bien, auquel vous ajoutez… Quoi ? Vous ajoutez les frais de notaire, et vous ajoutez en dernier lieu, il ne faut pas les oublier, les travaux.

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Donc : loyer annuel / (prix d’achat + les frais de notaire + les travaux )29

Si vous avez les frais d’agence, les frais d’agence immobilière qui sont à votre charge, il faut également les inclure dans le prix d’achat, c’est important.

Alors posons maintenant le calcul de rentabilité brute pour notre exemple.

On a 1200€ de loyer mensuel qui donne 14 400€ de loyer annuel.calcul rentabilité locative brute
Ensuite on a 150 000 qui est notre prix d’achat du bien.
On dit qu’on ne paye pas nous les frais d’agence immobilière, donc on a 150 000 de prix d’achat.
Le notaire c’est 8% dans l’ancien environ, bien sûr ça varie un peu, c’est environ donc 8%.
Donc je multiplie le prix d’achat fois 1,08 pour avoir le montant qui inclut les frais de notaire.
On ajoute les travaux à 25 000€.

Maintenant je vais demander à mon tableau de faire le calcul pour moi, parce que c’est un peu compliqué comme ça.

Pour un pourcentage il faudrait peut-être multiplier par 100, non ?
J’oubliais effectivement de multiplier par 100 pour avoir un taux.

Voilà donc le tableau a calculé les résultats pour nous, alors on a :
14 400 / 187 000 x 100, ce qui nous donne une rentabilité de 7,70%.

Alors 7,70% c’est un peu faible pour de l’investissement locatif. Après c’est vous même qui fixez la limite de quelle est votre rentabilité brute que vous souhaitez.

Personnellement je trouve que il faudrait monter entre 8 et 10% voire 10% pour avoir une bonne rentabilité. Mais c’est vous qui jugez de ça.
Alors 7,70%, si vous jugez que c’est bon pour vous, vous vouliez une rentabilité de 7%, voilà vous n’avez pas besoin de négocier les 150 000 de prix d’achat. Vous rentrez déjà en rentabilité brute, attention c’est la rentabilité brute.

Quel prix d’achat pour une rentabilité de 10%

Comment faire maintenant si vous souhaitez avoir une rentabilité de 10% et vous vous demandez quel prix je vais devoir acheter le bien hors frais de notaire et travaux pour, quelle offre en fait vous allez devoir faire pour obtenir une rentabilité de 10% si c’est votre choix.

Pour connaître le prix d’achat à partir donc des loyers annuels et du taux de rentabilité que vous voulez, c’est facile vous faites :
Le loyer annuel et vous le divisez par la rentabilité que vous souhaitez.
Par exemple si vous voulez une rentabilité de 10%, vous prenez le loyer annuel et vous divisez par 0,1 soit 10%.

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Si vous souhaitez une rentabilité, je dis n’importe quoi, de 15%, vous auriez fait quoi ?
Loyer annuel divisé par 0,15.

Attention au prix d’achat que vous avez calculé !

Alors dans notre exemple il faut faire attention puisque lorsqu’on fait ce calcul on obtient donc 144 000, mais 144 000 ce sera pas le prix d’achat, ce sera pas le montant de l’offre que vous allez devoir faire pour avoir une rentabilité brute de 10%, puisque dans ces 144 000 vous aurez le notaire et les travaux qui sont inclus.

Au montant de 144 000 vous déduisez 25 000 de travaux, il nous reste donc 119 000.
119 000 qui comprennent les frais de notaire.
Pour retirer les frais de notaire des 119 000, on va diviser par 1,08. C’est juste un calcul mathématique basique, ce qui nous donne un montant de, je me pousse on me voit presque plus, mais de 110 200€.

Et 110 200€ ce sera le montant de votre prix d’achat pour avoir une rentabilité de 10%.

Voilà donc je le répète :
Loyer annuel divisé par 0,1. Vous retirez le montant des travaux. Vous retirez les frais de notaire. Et ça vous donne le montant de votre prix d’achat.

Voilà j’espère que cette vidéo vous a plu. Si c’est le cas je vous invite à la partager. Ca se passe quelque part par là.

A bientôt ! Et n’oubliez pas, apprenez puis agissez, c’est la seule façon d’avancer !

Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

 

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