Calcul de l’impôt sur le revenu

impôt sur le revenu
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Vous avez prévu d’investir dans l’immobilier, mais vous ne connaissez pas l’impact que cela va avoir sur votre fiscalité ? Ne vous inquiétez pas, tous les investisseurs sont passés par là. Donc dites-vous simplement que vous êtes sur la bonne voie ! La base de calcul de l’impôt sur le revenu est en réalité assez simple mais avec certaines complexités Winking smile 

Le but de cet article n’est pas de vous apprendre la fiscalité de l’immobilier en quelques lignes (ce serait trop prétentieux de ma part que de prétendre pouvoir le faire). Par contre, je vais essayer de vous éclaircir un peu sur certains points qui m’étaient flous avant que je fasse certaines recherches et que je rencontre des professionnels en fiscalité immobilière.

D’autres articles comme celui-ci viendront alimenter ce blog afin de vous éclairer au maximum les méandres de la fiscalité immobilière.

 

L’impôt sur le revenu = IR

Si vous achetez en nom propre ou créez une SCI à l’IR, vous allez donc être imposés selon l’impôt sur le revenu.

Définissons ce qu’est l’impôt sur le revenu à travers un exemple concret :

 

La famille Dupond est composée d’1 couple marié avec 2 enfants. Leur revenu imposable est de 70.000€.

 

La première question à se poser est à quelle tranche marginale d’imposition la famille est soumise (TMI)  ?

Tranche-marginale-imposition

*En fonction de la date où vous lirez cet article, les seuils ont pu être revalorisés en fonction de l’inflation.

Les personnes qui ont lu cet article, ont aussi lu :  8 questions pour dénicher la bonne affaire

 

1. Déterminez quel est le quotient familial (QF)

 

QF = Revenu imposable / Nb de parts fiscales  soit 70’000 / 3 = 23’333€

 

Sachez que 1 adulte compte pour 1 part fiscale. Les 2 premiers enfants comptent pour 1/2 part fiscales chacun. A partir du 3ème enfant, c’est une part fiscale complète chacun.

Dans notre exemple, le couple se situe ainsi dans la tranche de 9’710€ à 26’818€. Le taux marginal d’imposition qui s’applique est donc celui de 14%.

 

 

Lisez aussi mon article “Fonctionnement de la taxe foncière”

 

2. Calculez l’impôt brut

 

Rassurez-vous, il y a une formule toute faite pour connaître le montant de votre impôt brut (colonne de droite ci-dessous, dont la base de calcul est modifiée chaque année)

 

image

R = votre revenu imposable

N = nombre de parts fiscales qui composent le foyer

 

Ainsi, la famille Dupond devrait payer : 70’000 x 0.14 – 1’359.40 x 3 = 5’722€

 

Mais le calcul est trop simple pour être le bon ne trouvez-vous pas ? Winking smile Alors que fait l’administration fiscale ?

 

Elle va faire un deuxième calcul afin de déterminer si le couple est concerné par le plafonnement du quotient familial. Cela lorsque qu’il y a par exemple des enfants à charge comme dans notre exemple. Le calcul est identique chaque année. Seul le montant de la base de plafonnement évolue d’année en année.

Pour l’impôt sur le revenu 2017, cette base était de 1527€ par 1/2 part fiscale.

Alors quelle est la formule de calcul de ce plafonnement ?

 

1. L’administration va calculer l’impôt sans compter les enfants

Donc, QF = 70’000/2= 35’000€. D’après notre tableau ci-dessus, cela nous fait un TMI de 30%

 

2. Calcul de l’impôt sur le revenu

IR = 70’000 x 0.30 – 5650.28 x 2 = 9’699.44€

 

3. A ce dernier calcul, l’administration va déduire le plafonnement de 1527€ par 1/2 part fiscale

IR = 9’699.44 – 1’527 x 2 (car il y a deux enfants donc 2 demi parts) = 6’645€

 

Nous avons donc vu les 2 calculs que fait l’administration fiscale lorsque vous avez des enfants à charge. Elle va ainsi pouvoir choisir de vous imposer sur l’impôt qui l’intéresse le plus, à savoir le montant le moins avantageux pour le contribuable. Dans notre exemple, elle va choisir évidemment les 6’645€.

Lorsqu’il y a des bénéfices fonciers, ils vont venir impacter directement le revenu imposable. Soit les 70’000€ dans notre exemple. Les bénéfices fonciers seront imposés selon la tranche d’imposition (14, 30%,…) ET à 17.20% pour ce qui concerne la CSG CRDS.

 

A bientôt et n’oubliez pas : apprenez puis agissez, c’est la seule façon d’avancer !

 

Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

 

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