Bilan de mes 1ères visites d’immeubles

Cliquez ici pour voir la vidéo.

 

Dans cette nouvelle vidéo, je vous dévoile les conseils de mon expert présent pendant mes premières visites d’immeubles de rapport (revoir vidéo).

Tout y est de la toiture à la façade en passant par la cave et les étage.

Prenez des notes 🙂 et n’oubliez pas : Apprenez puis agissez, c’est la seule façon d’avancer !

 

Transcription bilan visites d’immeubles :

Amis investisseurs bonjour ! C’est Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

J’ai pu enfin réaliser mes premières visites d’immeubles de rapport dans la ville de La Tour-du-Pin qui est située au nord du département de l’Isère. J’avais donc prévu de visiter initialement quatre immeubles de rapport avec deux différentes agences. J’en ai visité finalement que trois car un immeuble de rapport a été vendu juste avant que je vienne visiblement donc c’est ce que l’agence m’a dit.

Le bilan de ces premières visites qui pourrait ressembler à vos premières visites d’immeubles de rapport, ça se passe tout de suite et c’est après le jingle.

Avant de commencer cette vidéo, je vous invite à télécharger mon étude de marché que j’ai faite pour la ville de Grenoble. C’est une étude marché détaillée qui vous explique pas à pas comment réaliser votre propre étude de marché pour connaître le potentiel de votre ville ou de votre quartier.

Alors ce qui est bien, c’est d’arriver sur les lieux lorsque vous visitez un bien à distance comme c’était mon cas pour les visites de La Tour-du-Pin, c’est d’arriver en avance, et de préférence deux heures avant.

Vous allez me dire mais “waouh, deux heures avant ? Mais qu’est-ce-que je vais faire ?”.

Et en fait en venant deux heures avant, déjà vous gérez le stress, parce que si vous êtes quelqu’un comme moi d’un peu toujours stressé pour un rien, le fait de conduire et de dire bon bien voilà il peut y avoir un bouchon, il peut y avoir quoique ce soit sur la route, j’ai deux heures d’avance, donc voilà je serai pas en retard à mes rendez-vous.

Deuxième chose en arrivant deux heures avant, profitez-en pour vous promener dans les rues, parce que La Tour-du-Pin j’ai étudié cette ville théoriquement sur Internet depuis chez moi et sur le terrain c’est forcément autre chose. Donc j’en ai profité pour discuter avec la boulangère quand j’ai acheté mon sandwich, j’en ai profité pour aller au bar, boire un verre. En discutant avec des gens on apprend énormément. Et en faisant des “small talks” avec ces gens vous apprenez de nombreuses choses, par exemple sur le chômage, sur la fréquentation des quartiers, sur les projets de la ville, sur l’ambiance générale de la ville. Vous apprenez énormément de choses donc il faut si vous connaissez pas la ville où vous allez investir, venir en avance pour rencontrer des locaux.

Lorsque vous venez plus tôt, également profitez-en pour arpenter les rues et découvrir un peu. Essayer de compter, ou alors d’estimer le nombre d’agences immobilières pour connaître un peu, pour jeter un oeil vite fait sur le marché immobilier local.

 

Également en arpentant les rues, vous allez constater s’il y a beaucoup de panneaux accrochés aux fenêtres “A vendre”, “A louer”, et ça vous ne pouvez pas le faire depuis chez vous, et j’ai pas pu le faire et c’est un détail important pour la suite de ce qui s’est passé dans mon cas.

 

Alors par rapport au compte-rendu des visites, je vais commencer par l’aspect extérieur :

 

Les façades

Donc j’ai demandé à mon expert “qu’est-ce que tu regardes en premier lorsque tu visites un immeuble de rapport, donc depuis l’extérieur ?”.

Il me dit donc “la façade, regarde si elle s’effrite, regarde si y’a des fissures et si c’est pas des creuvasses”, parce que dans ce cas là faut faire attention. Les travaux de restructuration peuvent coûter cher. “Regarde aussi l’état des fenêtres, regarde l’état des volets”. Voilà donc ça c’est l’aspect extérieur pour la façade.

 

Toiture

Alors au niveau de la toiture, regardez si depuis l’extérieur, enfin si vous arrivez parce que c’est pas toujours le cas en fonction de comment le bâtiment est placé par rapport à d’autres immeubles. Si vous arrivez à voir si la toiture s’effondre ou pas, et puis si entre les deux extrémités du toit y’a une sorte de vague, là il faut faire attention.

Alors essayez de monter dans la mesure du possible au grenier pour constater l’état du toit, c’est vraiment important et c’est même primordial parce que la toiture c’est un des gros postes qui coûte super cher dans une rénovation d’un bâtiment, d’un immeuble de rapport. Donc c’est un point à surtout pas négliger, donc dans la mesure du possible, allez voir au grenier !

Alors essayez d’être accompagné d’un expert pour ça et constater si y’a des tuiles cassées, si y’a des infiltrations puisque si y’a des infiltrations il peut y avoir donc des dégâts plus ou moins importants. Donc en cas d’infiltrations par exemple vous pouvez avoir des dégâts sur la charpente, ça peut avoir attaqué la charpente et dans ce cas-là c’est grave. Les infiltrations peuvent, il peut y avoir des champignons qui se développent. Les infiltrations peuvent causer également des moisissures dans les murs et dans ce cas-là c’est des problèmes qu’il faut traiter rapidement.

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Anectode lors de la visite des immeubles

Alors une anecdote qui s’est passée pendant les visites, donc mon expert en rentrant dans le hall d’entrée, y’avait une rambarde d’escalier un peu en arrondi, et mon expert a détecté tout de suite donc avant que j’ai pu le constater, y’avait comme des ruissellements d’eau, enfin des traces de ruissellements d’eau de cette rambarde et mon expert a demandé “mais ces traces de ruissellements d’eau viennent d’où ?”. Il nous a dit, le propriétaire, qui visitait en même temps que nous les biens, qui nous ouvrait les portes de certains logements, il nous a dit “ben oui mais en fait c’est le locataire”, qui est au… je sais plus 3ème étage, “qui fait sécher ses tapis sur la rambarde et du coup l’eau ruisselle jusqu’en bas”. Mais il faut faire vraiment attention à ce qu’on vous dit puisque on est allé voir donc dans les greniers, on avait accès au grenier dans cet immeuble-là. Et en fait, les tapis apparemment c’était pas la cause de ces ruissellements ou en tout cas pas l’unique cause des ruissellements puisqu’il y avait des infiltrations au niveau du toit, et il y avait de nombreuses tuiles cassées et ça dégoulinait même jusqu’à la rambarde.

 

Les caves

Après la première pièce, si je puis dire pièce, qu’on a vu pendant les visites, c’était les caves. Donc les caves il faut faire attention à l’humidité, l’humidité ambiante, mais l’humidité également contre les fondations. Donc hésitez pas à poser votre main contre les fondations du bâtiment pour constater si c’est humide. Et vous pouvez voir aussi si les murs sont noircis, vous pouvez sentir aussi, parce que l’odeur de l’humidité se sent et ça c’est une odeur vraiment particulière.

Prenez toujours une lampe de poche avec vous parce que les caves sont pas tout le temps allumées. Y’a pas toujours l’électricité qui va jusqu’en bas. Alors prenez toujours une lampe de poche !

Aussi lorsque vous êtes dans les caves, regardez si vous n’avez pas des traces de rongeurs. Alors mon expert m’a fait remarquer discrètement en marchant sur une boîte, c’était une boîte de souricide en fait, donc c’est bien qu’il y avait des traces de rongeurs. En gros la cave doit être saine !

 

Les étages

Alors après lorsque vous montez d’un étage, vous visitez le rez-de-chaussée, les étages, regardez déjà si le sol il est au même niveau. Parce que moi j’ai vu des trucs, où des fois entre la chambre et le salon y’avait une marche de 30 cm. Franchement c’est pas cool. Regardez si y a pas une remise à niveau à faire, qui peut coûter éventuellement quelques milliers d’euros.

Toujours par rapport au sol, regardez si vous avez un lino par terre. Essayez de le soulever pour voir ce qu’il y a dessous parce que le lino, c’est, vous pouvez cacher un peu, c’est un peu un cache misère. Donc regardez si c’est un parquet dessous et l’état du parquet.

Autre chose, par rapport aux étages et au rez-de-chaussée, lorsque vous visitez demandez si c’est tout vide quel est l’usage du bâtiment et de ses différents logements. Est-ce-que c’était à usage commerciaux ou usage d’habitations ?

 

Vérifiez les informations récoltées pendant les visites d’immeubles

Donc si c’était des bureaux anciennement, là il va falloir demander au service de l’urbanisme de changer la destination du bien, si vous voulez créer des logements dans ces espaces. Donc faites attention à ça, important !

Et vérifiez toujours ce qu’on vous dit. Là on a visité un immeuble qui était entièrement à usage commerciaux donc y’avait des bureaux en fait à chaque étage et au rez-de-chaussée. C’était vide. C’était complètement vide, mais c’était à usage commerciaux.

Et l’agence nous a dit, “oui mais le propriétaire a fait des devis pour 20 000€ pour faire trois logements”. Donc 20 000€, trois logements avec cuisine, salle-de-bain, ça me paraît déjà très peu et j’ai dit “mais est-ce qu’on est sûr de pouvoir faire des logements dans ce bâtiment ?”. Elle m’a dit “oui parce que le propriétaire il a fait un devis”. Alors j’ai dit “mais attendez, et la mairie qu’est-ce qu’elle en dit ? Est-ce qu’il a demandé à la mairie, au service de l’urbanisme ?”. Elle me dit “euh oui… je sais pas”.

Donc vérifiez toujours ce qu’on vous dit, parce que l’agence ou le propriétaire qui fait les visites ils sont là pour vous vendre le bien. Et ils vont pas forcément tout vous dire. Ils vous diront les points positifs mais les points négatifs, il faudra un peu creuser pour avoir l’information. Et c’est un peu le danger pour l’investisseur.

 

Au niveau des compteurs d’eau et les compteurs électriques

Alors c’est mieux si vous pouvez avoir déjà des compteurs individuels. Alors pour l’eau vous pouvez avoir des sous-compteurs. Pour l’électricité il faut un compteur individuel par appartement puisque vous n’avez pas le droit de revendre de l’électricité à vos locataires.

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Si vous avez des doutes par rapport à la conformité de ces compteurs, n’hésitez pas à prendre des photos et les montrer à un expert plus tard si vous êtes seul lors de la visite.

 

Parties communes

Alors par rapport aux parties communes, y’a un investisseur, ça m’a fait rire d’ailleurs parce que on a visité un bien et je me rappelais d’une phrase d’un investisseur qui me disait “les parties communes sont souvent à la hauteur des locataires qui sont dans les appartements en dessus”.

Alors un immeuble qu’on a visité aujourd’hui, on rentrait dans le hall en bas. Y’avait les boîtes aux lettres, c’était tout un peu taggé, les boîtes aux lettres étaient cassées, bosselées, y avait des mégots de cigarettes partout par terre, et lorsqu’on a visité les appartements plus haut, et bien en fait j’ai constaté que les logements eux-mêmes à l’intérieur étaient complètement dégradés par les locataires. C’était très très sale. Les gens prenaient pas soin de l’appartement, donc c’était à la hauteur finalement des parties communes. Donc la phrase de cet investisseur m’avait dit s’était confirmée pour cette visite là en l’occurence.

Conseils lors des visites d’immeubles

Vérifiez toujours ce que l’agence vous dit. Par exemple, si elle vous dit “loyers potentiels 20 000€” par exemple à l’année, ça “loyer potentiel”, le mot “potentiel” faut vraiment faire attention et prendre une marge de sécurité. Déjà moi j’enlève entre 10 et 20% de ce montant là pour limiter les risques en fait.

Donc ça c’est vraiment un des deux conseils que je retiens des visites que j’ai fait pendant La Tour-du-Pin, c’est attention à ce qu’on vous dit, que ce soit propriétaire ou agence. Il faut toujours re-vérifier l’information et avoir tout noir sur blanc si possible.

 

Le deuxième conseil important que je retiens c’est que il faut venir avant si vous connaissez pas la ville où vous voulez investir. Et pour constater justement si vous avez des panneaux “A vendre”, “A louer”, et si ça tourne beaucoup puisque moi c’est ce que j’ai constaté sur place énormément, et mon expert l’a vu aussi. Y’avait énormément de panneaux dans la ville “A vendre”, “A louer”, des locaux commerciaux, des appartements, des maisons, et ça c’est vraiment pas un bon signe.

Annonce fictive

Alors pour ceux qui ont vu ma vidéo précédente vous allez me dire, “oui mais toi t’avais pourtant déterminé du potentiel dans le sens où t’avais fait une annonce fictive pour cette ville et tu avais eu des demandes”. Alors oui cette annonce, cette annonce fictive que j’ai faite a eu du succès, j’ai eu plusieurs emails avec certains contacts intéressants, pas tous. Et la chose c’est que j’ai constatée, les visites que j’ai faites, pour ces trois immeubles, c’était des immeubles qui étaient vraiment de très basse qualité et les appartements proposés par les propriétaires étaient vraiment si je puis dire presque médiocres. Et moi les photos du bien que j’ai mis dans l’annonce fictive c’était les photos de l’appartement que j’avais acheté et rénové complètement en 2017 donc, et en plus il était meublé et c’était des photos d’un bien donc propre, meublé et c’était tout le contraire de ce que j’ai vu pendant les visites, donc les gens forcément ils ont vu un bien de qualité et ils ont demandé des informations ou alors ils m’ont dit qu’ils étaient intéressés par ce bien.

 

Ce qu’il faut retenir c’est proposer des biens de qualité pour avoir des locataires de qualité et un locataire satisfait aura beaucoup plus tendance à rester longtemps chez vous que le contraire.

 

Donc le bilan, moi je vais pas faire d’offres sur les immeubles que j’ai vus aujourd’hui parce que c’était loin de ce que je recherchais, pas loin en distance mais loin de mes espérances je dirai.

 

Mais j’ai quand même pas perdu mon temps puisque j’ai appris énormément de choses, notamment ce que je vous ai partagé dans cette vidéo.

 

Voilà donc j’espère que cette vidéo vous a plu. Alors n’hésitez pas vous aussi à mettre vos anecdotes, vos expériences lorsque vous avez visité des immeubles de rapport. C’est toujours bien de partager ce genre d’informations.

 

Je vous dis à bientôt ! Et n’oubliez pas, apprenez puis agissez, c’est la seule façon d’avancer !

Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

 

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