Avantages de l’immeuble

aménagement des combles
Photo : Hernan Lucio

Dans cet article, j’ai voulu présenter les avantages de l’immeuble de rapport. Un type d’investissement, à mon goût, trop peu connu de la masse des investisseurs.

 

Les a priori

Tout part d’ici : les a priori. Acheter un immeuble de rapport fait peur. On appréhende d’investir dans ce type de bien. Mais pourquoi ? Nous accumulons depuis notre plus tendre enfance des préjugés sur différents sujets. Une opinion non fondée sur la réalité. Cela vient de notre éducation, de notre vécu ou de nos expériences et autres.

La peur… C’est le sentiment que j’avais. C’était avant ! Comme tout, il faut se renseigner sur la question avant de pouvoir porter un jugement. Je me suis alors beaucoup documenté sur ce type d’acquisition et les résultats m’ont paru plus que positifs. Assez réconfortant en fait. Alors j’ai décidé de me lancer à mon tour à la chasse de mon futur immeuble. De voir les choses en grand Smile

 

Le prix

Comme beaucoup de gens, vous vous dites “un immeuble, c’est trop cher !”. Il faut comparer ce qui est comparable. Un des avantages de l’immeuble c’est le prix au mètre carré. Lorsque vous en achetez un, vous investissez dans plusieurs appartements. C’est le but, vous allez me dire ! En achetant 2, 3, 10 appartements en même temps, vous allez bénéficier d’une diminution du prix d’achat au mètre carré. Et ce qui sera non négligeable. Il y aura ainsi un impact (positif) direct sur votre rentabilité. Rappelez-vous, c’est à l’achat qu’on fait la bonne affaire.

 

Les travauxtravaux

Un des gros avantages de l’immeuble de rapport est l’absence de copropriété. Vous êtes seul maître à bord. Si vous souhaitez refaire le toit ou la façade, c’est vous qui sélectionnez les artisans et décidez de la date des travaux. Et inversement, si vous ne souhaitez pas faire de travaux, c’est possible. Alors qu’en copropriété, votre voix ne compte que pour 1. Seul hic, les travaux sont à votre charge. Ils doivent donc être pensés au moment de la négociation et de la réalisation du plan de financement. Un investisseur doit savoir anticiper.

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Loyers impayés et vacance locative

Voilà un des autres gros avantages de l’immeuble de rapport. Effectivement, lorsqu’on possède un seul appartement et que le locataire ne paie pas ses loyers, notre crédit doit quand même être remboursé chaque mois. On est alors bien embêté… Ce risque de loyers impayés est diminué lorsqu’on détient 2 ou 3 appartements achetés en bloc avec le même emprunt. Si un locataire ne paie pas, il y en a toujours les autres qui seront plus sérieux ou plus solvables. L’impact sera moindre.

Au même titre que les loyers impayés, la vacance locative d’un appartement aura plus d’impact sur votre rentabilité en ne possédant qu’un seul appartement que plusieurs.

1 appartement 1 immeuble
Risque élevé sur la rentabilité Risque bas sur la rentabilité

Gain de temps et augmentation rapide du patrimoine

Parmi les avantages de l’immeuble de rapport, celui-ci est excellent. Voir grossir son patrimoine à la vitesse grand V. En investissant dans un immeuble, vous n’irez qu’une seul fois chez le notaire, vous ne ferez qu’une seule fois les démarches auprès de la banque et du courtier (lisez aussi passer par un courtier : pour et contre), une seule négociation. Calculez le temps que vous économiserez… C’est juste énorme.

 

Concurrence à l’achat

Il y a beaucoup moins de concurrence à l’achat d’un immeuble de rapport qu’à l’achat d’un appartement ou d’une maison. Pourquoi ? La plupart des acheteurs souhaitent acquérir leur résidence principale. Ce ne sont ainsi pas des concurrents pour nous investisseurs. Après un immeuble nécessitant des travaux aura encore moins de concurrence. Faire des travaux demande du temps, de l’organisation et de l’argent… Pas tout le monde peut se le permettre. Pourtant, les travaux permettent à l’investisseur d’avoir un déficit foncier.

Le fait d’avoir moins de concurrence a une influence positive sur votre négociation du bien. Ce sera beaucoup plus facile pour vous de négocier, car le vendeur sait qu’il y aura peu d’offres. Il ne pourra peut-être pas se permettre de décliner votre offre si facilement et réfléchira à deux fois avant de refuser.

 

Frais d’acquisition

En général, l’achat d’un immeuble vous fait économiser sur certains frais d’acquisition. Une sorte d’économie d’échelle. Effectivement, les frais de notaire seront proportionnellement plus bas que pour l’achat d’un appartement seul. Il en sera de même pour le montant de la taxe foncière et de l’assurance du bien. Certaines assurances proposent des réductions à partir de 2 ou 3 appartements assurés.

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Gestion des locataires

sélection de locataires

De la même façon que lorsque vous possédez un appartement, il vous faudra gérer les locataires. De la sélection du locataire à la gestion des sorties, mais aussi des petits travaux et réparations. Donc, à ce niveau, le travail est le même, juste multiplié par le nombre d’appartements. Il est possible de déléguer ces tâches. Et ainsi trouver une équipe compétente et fiable.

 

Souci financier

Aussi, en cas de problèmes financiers, vous aurez toujours la possibilité de revendre une partie de votre immeuble. Bien entendu, si vous le faites, la création d’une copropriété est inévitable. Vous perdrez ainsi certains avantages de l’immeuble de rapport.

 

Bilan des avantages de l’immeuble

Si vous hésitiez à investir dans un immeuble, j’espère vous avoir convaincu que le jeu en vaut la chandelle. La réalité n’est pas si dure qu’on ne l’imagine. Un tel investissement est un moyen d’augmenter son patrimoine plus rapidement et d’obtenir une rentabilité plus importante. La condition étant de ne pas acheter n’importe où et n’importe quel immeuble. Avant de vous lancer, réalisez impérativement une étude de marché complète. Je vous aide à la faire point par point dans mon livre disponible en dessous de cet article.

 

A bientôt et n’oubliez pas : apprenez puis agissez… C’est la seule façon d’avancer !

Emeric de Mission investisseur immeuble

 

Si vous avez des remarques concernant cet article, écrivez-moi ci-dessous dans les commentaires 🙂

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