Année blanche 2018 : Travaux ou pas travaux ?

année blanche 2018
de skeeze

Vous êtes plusieurs à m’avoir demandé si j’allais publier un article au sujet de l’année blanche 2018. Le voici, il est arrivé. J’ai souhaité vous faire part de l’avis d’un expert (aussi investisseur immobilier) que j’ai rencontré dernièrement. Honnêtement, avant de le rencontrer, je n’en savais certainement pas plus que vous sur la question. Mais tout est devenu beaucoup plus claire. Lisez donc les quelques lignes si dessous pour apprendre à votre tour.

Cet article est valable pour les personnes souhaitant investir dans l’immobilier en “nu”, il concerne le revenu foncier au réel seulement. Car les travaux sont déductibles à l’inverse du “meublé” par exemple, où les travaux sont amortis.

 

Pourquoi 2018 est une année blanche ?

2018 est une année blanche pour ce qui concerne le domaine fiscal, car vos revenus 2018 ne seront pas imposés… Le système d’imposition français change son mode de fonctionnement avec la loi finances 2018. année blanche 2018s 2019, vos revenus seront imposés à la source. Si vous connaissez le système suisse pour les frontaliers, c’est un peu le même modèle. Attention, année blanche 2018 ne signifie pas pour autant que vous ne payerez pas d’impôts cette année-là ! Désolé de vous décevoir Winking smile 

 

En mai 2018, vous payez les impôts sur la base des revenus 2017, comme vous l’avez fait jusqu’à présent. Dès le 01.01.2019, vous payerez les impôts sur les revenus de 2019. Ils seront directement imputés sur votre revenu professionnel si vous êtes salariés, chômeurs ou retraités. Finalement, de cette façon, vous continuerez de payer des impôts chaque année. En 2017, vous payez les impôts 2016. En 2018, vous payez les impôts 2017. Et en 2019, vous payez les impôts 2019. L’année blanche 2018, vous évitera de payer deux fois des impôts en 2019.

 

 

Mais alors, je ne ferai pas de déclaration pour mon revenu 2018 ?

Si ! En mai 2019, vous devrez quand même faire une déclaration de revenus, comme faite jusqu’à présent. Et les revenus considérés exceptionnels, quant à eux seront imposés.

 

 

En complément, lisez mon article “Revenus fonciers et déficit”

 

Et mes travaux pendant l’année blanche 2018 ? Et en 2019 ?

1. Les travaux 2018

Les travaux 2018 sont imputés à 100% en 2018, mais cela ne vous servira à rien, dans le sens que vous ne serez, de toute façon, pas imposé. Après avoir gommé vos revenus fonciers 2018, le montant restant de vos travaux partent alors en stock (à l’exception des fameux 10.700€ qui sont obligatoirement imputés). Le point positif est que ces mêmes travaux réalisés en 2018 seront également imputés à 50% en 2019.

 

2. Les travaux 2019

Les travaux réalisés en 2019 seront imputés seulement à 50% en 2019. L’autre moitié étant perdue.  Sur 2 euros investis dans les travaux en 2019, un seul euro sera déductible en gros. Il n’est donc pas intéressant de faire des travaux en 2019 dans le cadre d’une acquisition en foncier (nu).

En réalité, en 2019, sera imputée la moyenne des travaux réalisés en 2018 et en 2019 soit (montant travaux 2018 + montant travaux 2019) divisé par 2. 

 

 

Travaux en 2018, je me lance ?

 

1. Formule à retenir

Travaux 2018 > 2 x (bénéfice foncier + 10.700€)

 

Pour être valable, les factures de travaux doivent être datées de 2018. Mais ce n’est pas tout. Le décaissement doit également avoir eu lieu pendant l’année blanche.

 

 

2. Exemple

Vous investissez pendant l’année blanche 2018 dans un IDR. Aucun locataire n’est en place. Vous voulez louer en nu (revenu foncier). D’importants travaux sont nécessaires pour le maintien en bon état du bâtiment.. Vous les réalisez tous en 2018 pour un montant de 100.000€… Et aucun travaux en 2019 donc.

Vos revenus fonciers en 2018 sont nuls puisque vous commencez à louer les appartements le 01.01.2019 (pour simplifier). Montant des loyers annuels = 20.000€. Ceci est votre premier investissement en nu. Donc pas de revenus fonciers en 2018. Admettons qu’il n’y ait pas d’autres travaux en 2019.

 

Quel montant de travaux dois-je réaliser pour que cela en vaille la peine ?

 

 

Travaux 2018 > 2 x (0 +10.700)

Travaux 2018 > 2 x 10.700

Travaux 2018 > 21.400€

Appliquons la formule

 

Le montant des travaux à réaliser pour ce bâtiment atteind 100.000€. Donc on dépasse largement les 21.400€ minimum, alors vous pouvez vous lancer ! Vous imputerez ainsi 150% du montant de ces travaux sur les deux années 2018 et 2019 :

– 100% qui s’imputent normalement en 2018 (100.000€)

– 50% en 2019 (50.000€)

 

Année blanche 2018 :

Vous aurez un bénéfice foncier de 0€ car pas de loyer. Vous allez déduire les 100.000€ de travaux (en vert et rouge dans le schéma ci-dessous, colonne 2018). Les 10.700€ sont perdus, car ils vont être utilisés pour faire baisser votre assiette d’imposition. Vous créez un déficit foncier de 89.300€ (100.000 – 10.700).

Les 89.300€ de déficit foncier sont ainsi stockés et utilisables pour créer du déficit foncier pour les 10 prochaines années.

 

En 2019 :

Vous aurez un bénéfice foncier de 20.000€ car enfin, les loyers entrent et soulagent votre trésorerie. Cette année 2019, nous reportons 50% du montant des travaux 2018 soit 50.000€ (en réalité : travaux 2018 + travaux 2019 / 2 ce qui fait les 50.000€ dans notre exemple). Nous ne touchons pas au déficit foncier de 2018 ! En 2019, on crée un nouveau déficit foncier en utilisant ces 50.000€ de travaux. Après déduction des fameux 10.700€, il vous restera un nouveau stock de déficit foncier de 19.300€ (en vert dans schéma colonne 2019).

 

 

image

Pour récapituler :

En 2018 :

Vous créez 89.300€ de déficit foncier utilisables sur les 10 prochaines années.

 

En 2019 :

Vous créez un nouveau déficit foncier 2019 de 19.300€ utilisables sur 10 ans (dû aux 50% de travaux 2018).

Le déficit foncier de 2018 est maintenant utilisable sur 9 ans. Soit 89.300€. Il n’a pas été touché cette année 2019.

 

En 2020 (hors schéma) :

Votre bénéfice foncier est de 20.000€ (comme en 2019).

Vous utilisez toujours votre déficit foncier le plus vieux en premier pour gommer les revenus fonciers soit celui de 2018.

Votre déficit foncier 2018 restant de 89.300 – 20.000 – 10.700 = 58.600€ utilisable sur encore 8 ans.

Votre déficit foncier 2019 est de 19.300€ utilisable sur 9 ans (non touché en 2020).

 

 

Remise en question de mon projet ?

Lors de la description de mon projet d’investissement, je n’avais rien contre trouver un IDR nécessitant des travaux. Aujourd’hui, au moment où j’écris cet article, l’année blanche 2018 étant déjà bien entamée, je me dois de réfléchir à deux fois avant de me lancer dans un projet “à travaux”. Le temps de dénicher la bonne affaire, de signer le compromis puis l’acte authentique, combien de temps va-t-il me rester pour faire réaliser les travaux ET payer les factures. Car je le répète, les factures doivent dater de l’année blanche 2018 mais les décaissements doivent également avoir eu lieu cette année-là. En fonction de l’ampleur des travaux et du mois où on se situe pendant l’année blanche après signature de l’acte, il serait donc judicieux de ne pas investir dans un IDR “à travaux”. Ou alors de penser à revoir ma fiscalité et mon mode d’investissement…

 

Quelle autre solution s’offre à moi ?

Problématique :

A cette date, cela ne vaut pratiquement plus la peine de se lancer dans un projet nécessitant des travaux. En 2019, cela ne vaudra pas non plus le coup, dans le sens ou seulement la moitié des travaux 2019 seront déductibles (voir plus haut).

 

Solution envisageable :

Je pourrais acheter pendant l’année blanche 2018 un IDR “à travaux” mais dont ces travaux ont un caractère non-urgents. Pourquoi ? Ensuite, je pourrais souscrire un prêt différé de 2 ans minimum (autant que possible en fait) pour pouvoir réaliser les travaux dès 2020. Où tout sera “revenu à la normale”. Bien évidemment, pas tous les IDR se prêtent à ce type de travaux non-urgents. C’est simplement une idée qui me traverse l’esprit au cas où l’occasion venait à se présenter. Il me doit de creuser cette encore cette idée.

 

A bientôt et n’oubliez pas : Apprenez puis agissez : c’est la seule façon d’avancer !

 

Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

 

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