Interview d’Anicet Honvo investisseur

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J’ai interviewé Anicet Honvo. Blogueur et surtout investisseur immobilier. Il nous raconte son parcours immobilier. Il s’est vraiment donné la peine d’atteindre ses objectifs. Et il a réussi ! Voyons comment ?

Transcription “Interview Anicet Honvo”

Amis investisseurs bonjour, c’est Émeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

Aujourd’hui j’interview Anicet, un blogueur connu et reconnu sur les réseaux sociaux. Il est là avec moi et il va nous raconter son histoire.

C’est tout de suite après le jingle.

 

Emeric : donc Anicet bonjour !

 

Anicet Honvo : salut Emeric !

 

Emeric : ça va ?

 

Anicet Honvo : ça va, merci de me recevoir sur ta chaîne.

Présentation d’Anicet Honvo

Emeric : avec grand plaisir. Écoute, est-ce que tu peux te présenter pour les gens qui ne te connaissent peut-être pas encore et dire d’où tu viens ?

 

Anicet Honvo : bien sûr. Alors je m’appelle Anicet Honvo donc j’habite en Suisse et pour ceux peut-être qui me connaissent déjà j’ai une chaîne Youtube “Placement Business”. Donc voilà je fais pas mal d’investissements. J’ai commencé mon premier investissement en 2007, donc un studio en région parisienne à Ris Orangis.

 

Emeric : ok

 

Anicet Honvo :  et en fait j’étais pas formé du tout donc c’est un petit peu en gros mon histoire. J’ai pas été formé, je me suis lancé dans l’immobilier donc là j’ai connu tous les déboires de l’investisseur : loyers impayés, des travaux à refaire, copropriété mal entretenue donc ça m’a coûté énormément d’argent. Donc aujourd’hui en fait le message que je fais passer à travers ma chaîne Youtube, c’est de se former dans l’immobilier.

 

Emeric : ok, en fait c’est plus ou moins le même message que je fais passer également. Donc ton premier investissement, c’est un investissement que tu as fait en 2007, c’est ça ?

 

Anicet Honvo : exactement

 

Emeric : où tu connaissais pas encore l’immobilier ?

 

Anicet : voilà c’est ça

 

Emeric : t’as voulu donc apprendre sur le tas comme tu disais et bien tu t’es un peu planté à cette époque-là

 

Anicet Honvo : voilà c’était vrai que j’entendais autour de moi, c’était en 2007 donc le prix de l’immobilier avait beaucoup chuté donc

 

Emeric : donc c’était le moment

 

Anicet Honvo : voilà c’était le moment. Et ça paraissait tellement simple par rapport à ce que j’entendais autour de moi. On achète un bien, on met un locataire, il faut juste que ça rembourse le prêt. On se dit bon ben ça a pas l’air si compliqué que ça, mais finalement y’a plein de paramètres, faut pas oublier que c’est un investissement et comme tout investissement, y’a des risques,. Y’a de l’argent en jeu et faut faire attention.

 

Emeric : et l’immobilier, une erreur ça peut coûter très cher

 

Anicet Honvo : exactement donc moi ça m’a coûté, j’ai envie de te dire plus de 30 000€ parce que quand j’ai revendu le bien, je remboursais encore de l’argent à la banque.

 

Emeric : d’accord, ah oui donc effectivement t’as fait quand même

 

Anicet Honvo : j’étais dans la peau du bon vendeur qui était pressé de revendre, et bien forcément l’acheteur a négocié fortement le prix. Moi j’avais qu’une seule envie c’était de me débarrasser d’un bien et

 

Emeric : parce qu’en plus le locataire payait pas tu disais, c’est ça ?

 

Anicet Honvo : exactement, le locataire ne payait pas. La totale. Et ensuite y’a eu des gros travaux qui ont été votés dans la propriété. Donc chaudière, ravalement, voilà pas mal de choses. Forcément t’as des appels de fonds, si t’as pas de trésorerie comme on dit ce “cash flow positif” et que t’es obligé de sortir de l’argent de ta poche, ça devient vite compliqué. Voilà effectivement.

 

Emeric : j’ai cru comprendre en te suivant sur ton blog que t’as investi aussi dans un immeuble de rapport. Est-ce que tu peux nous dire comment t’as fait pour rechercher ce bien, puisque apparement il n’est pas vraiment à côté de ton domicile.

Recherches à distance

Anicet Honvo : exactement

 

Emeric : recherche d’un bien à distance

 

Anicet Honvo : alors ensuite comment ça s’est passé parce que c’est vrai que les personnes qui nous regardent vont dire “je comprends pas, il a fait une opération en 2007 ça a foiré et aujourd’hui il fait un immeuble de rapport”. Ce qui s’est passé c’est que j’ai pris le temps de me former. Donc forcément l’immobilier ça m’a dégoûté, je suis passé à autre chose. Et en redécouvrant des chaînes Youtube, en tombant sur des livres, bon vu que j’ai ce goût de l’immobilier. Je me suis dit je vais retenter, mais cette fois-ci me former. Chose que j’ai faite. J’ai pris vraiment le temps de me former : fiscalité, rendement, mais vraiment à bloc. Et là j’étais tellement confiant par rapport aux connaissances que j’avais en me disant que cette fois-ci je peux investir, mais beaucoup plus gros et attaquer un immeuble de rapport.

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Donc vu que je suis en Suisse, pour moi l’intérêt c’était d’investir en France. Donc comment ça s’est passé, j’ai fait pas mal de recherches sur Le Bon Coin, des veilles, des alertes emails. Et je faisais des allers-retours tout simplement. Voilà ça veut dire que

 

Emeric : des visites ?

 

Anicet Honvo : des visites, je faisais que ça. Je consacrais mes weekends, donc pas mal de temps à faire des visites. De temps en temps la semaine j’essayais de partir un peu plus tôt du travail pour aller faire des visites. Mais une fois qu’on est vraiment focus sur quelque chose, de toutes façons on lâche rien et je voulais absolument investir dans un immeuble de rapport.

 

Emeric : très bien et ton immeuble de rapport, donc pour revenir à cet exemple concret en fait, combien est-ce qu’il t’a coûté ? Est-ce que tu peux nous donner un peu quelques chiffres par rapport à la rentabilité aussi ?

 

Anicet Honvo : bien sûr. Alors l’immeuble de rapport, donc c’était mon premier immeuble de rapport. Cet investissement je l’ai fait en 2016. J’en ai profité puisque les taux étaient bas. Donc là c’était aussi le moment.

 

Emeric : de passer à l’action ?

 

Anicet Honvo : d’investir

 

Emeric : 10 ans plus tard

Le bon vendeur

Anicet Honvo : voilà 10 ans plus tard. Et forcément, comment ça s’est passé, c’est que le bien était affiché à 195 000€ et j’ai négocié ce bien à 165 000€. J’ai eu, voilà alors encore une chose, c’est que je suis tombé sur le bon vendeur. Alors c’était un cas de divorce, donc forcément des vendeurs pressés de vendre.

 

Emeric : mais le vendeur il se recherche aussi ? On cherche un bon vendeur quand

 

Anicet Honvo : c’est ça et en faisant des recherches que de toutes façons tu vas tomber sur cette opportunité, elle va pas venir à toi. Donc c’est à toi d’aller la trouver. Donc chose que j’ai faite, j’ai trouvé l’immeuble avec les bons vendeurs, donc j’ai négocié fortement le prix, 165 000€ et j’ai avancé par contre les frais de notaire.

 

Emeric : d’accord et t’as payé que les frais de notaire ?

 

Anicet Honvo : j’ai payé que les frais de notaire. Pourquoi ? Parce que étant donné que je suis non résident, donc je ne vis pas en France, je vis en Suisse, et pour les banques c’est assez difficile, donc on a un profil assez compliqué, les banques ne veulent pas nous prêter d’argent alors qu’on a des hauts revenus. Donc comme quoi on a beau être en Suisse, avoir des hauts revenus, mais on a cette difficulté d’investir en France. Donc j’ai trouvé le CIC qui m’a donné en fait cette opportunité pour me prêter de l’argent.

Courtier ?

Emeric : t’es passé par un courtier ou ? Tu l’as trouvé comme ça en démarchant banque par banque ?

 

Anicet Honvo : alors j’ai fait plus d’une dizaine de banques pour trouver le bien, pour trouver la banque

 

Emeric : ah oui, sachant que t’es allé donc en France pour trouver démarcher les banques françaises ?

 

Anicet Honvo : voilà voilà, parce que une erreur que j’ai faite, c’est que j’aurai dû sonder en fait les banques. Là l’erreur que j’ai faite c’est me dire j’ai des revenus, les banques vont me dérouler le tapis rouge. Voilà je pensais que ça allait être comme ça.

 

Emeric : ok

 

Anicet Honvo : mais non c’était vraiment pas ça. Ils m’ont dit c’est bien vous avez des hauts revenus, mais vous avez pas ce fameux, cette fiche d’imposition.

 

Emeric : ok, ah oui t’étais confronté à ce problème-là ?

 

Anicet Honvo : ben voilà tout en sachant que je touche pas des euros, on touche des Francs suisses.

 

Emeric : ok et t’as quand même réussi à ne pas payer d’apport avec le CIC quoi ?

 

Anicet Honvo : ben si si si. Si si.

 

Emeric : les frais de notaire mais pas les

 

Anicet Honvo : j’ai apporté les frais de notaire. Juste ils m’ont juste demandé les frais de notaire, c’était un petit peu tu sais en disant, “ok on veut bien vous prêter mais mettez quelque chose sur la table.”

 

Emeric : d’accord

 

Anicet Honvo : et vu que j’avais de l’argent j’ai dit “j’apporte les frais de notaire”

 

Emeric : ok, et sous quel statut t’as acheté cet immeuble de rapport ?

Solution de financement aux non-résidents

Anicet Honvo : alors, ça s’est passé. A force de faire plusieurs banques et que t’aies un refus, à un moment donné, tu commences à prendre du recul. Et tu réfléchis en disant “ok ben alors c’est quoi le problème ? Quel est le problème ?”. Et le problème c’était “vous êtes non résident”. Donc je me dis “bon ben qu’est-ce que je vais faire ? Ben je vais passer par une société civile immobilière, donc la SCI”. Bon, j’ai contacté ma soeur en lui demandant “si on crée une SCI ensemble. Est-ce que ça poserait pas de problèmes ?”. Elle m’a dit “ok”, j’ai crée une SCI. Je suis allé voir les banques et j’ai dit : “bon ben voilà, je suis peut-être non résident mais là je viens emprunter via la SCI”, qui est française.

 

Emeric : qui est basée en France donc

 

Anicet Honvo : voilà, et là c’est passé.

 

Emeric : d’accord. Et bien oui, faut toujours trouver un moyen.

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Anicet Honvo : comme je dis, si par la porte d’entrée tu n’arrives pas, t’essaies par la fenêtre,  t’essaies par la cheminée. A un moment donné il faut que tu obtiennes ce que tu veux.

 

Emeric : tu finis toujours par y arriver finalement. C’est en étant confronté aux problèmes, qu’on cherche des solutions et c’est comme ça qu’on arrive à avancer finalement et à concrétiser ses projets et c’est un bel exemple qu’on a là.

 

Anicet Honvo : tout à fait

Gestion locative

Emeric : avec toi aujourd’hui. En terme de gestion, comment est-ce que tu fais pour gérer ce bien qui est assez loin de chez toi du coup ? On a vu la recherche, maintenant la partie gestion.

 

Anicet Honvo : alors c’est vrai que je suis à peu près à 2h de l’immeuble de rapport donc pour certaines personnes c’est trop loin. Moi, en tout cas en terme de gestion, j’ai envie de te dire, soit j’ai de la chance mais ça me prend pas énormément de temps.

 

Emeric : t’as quelqu’un sur place qui gère pour toi ? Une agence ?

 

Anicet Honvo : non, non même pas. Ca veut dire que j’ai, je pense que si t’as des biens de qualité, ton locataire t’embête pas. Je pense que si vraiment tu proposes un produit de mauvaise qualité, il t’appelle un assez souvent. Si je reprends un petit peu mon bien, mon studio en 2007, mon premier investissement qui était pas de très bonne qualité, j’avais une locataire qui m’avait toujours sur le dos, qui m’appelait tout le temps “j’ai ceci, j’ai un problème, faut le résoudre”, etc. Avec des appartements de qualité, mon locataire, mes locataires ne m’embêtent pas.

La “pépite” d’Anicet Honvo

Emeric : parce que t’avais fait pas mal de travaux pour metttre pour proposer un bien de qualité ?

 

Anicet Honvo : alors l’immeuble j’ai fait zéro travaux.

 

Emeric : d’accord. Il était déjà en bon état

 

Anicet Honvo : il était franchement, je suis tombé comme moi je dis, je suis tombé sur une pépite. Alors c’est vraiment des propriétaires, des vendeurs pressés qui ont bradé un immeuble de bonne qualité.

 

Emeric : très bien.

 

Anicet Honvo : voilà donc aujourd’hui ça tourne super, quand j’y vais, allez cette année j’ai dû y aller peut-être 3-4 fois. Et quand j’y vais je fais le tour un petit peu des locataires, pour prendre un peu des nouvelles, voir si tout va bien. Généralement ils me disent “oui, on est content, y’a pas de problèmes”.

 

Emeric : ok donc c’est une affaire qui tourne ?

 

Anicet Honvo : exactement c’est tout à fait ça, c’est une affaire qui tourne

 

Rentabilité des ses investissements immobiliers

Emeric : et en termes de rentabilité, t’as quelle rentabilité dessus ?

 

Anicet Honvo : alors, oui, rentabilité brute je suis à environ 13%.

 

Emeric : 13% ?

 

Anicet Honvo: oui

 

Emeric : ce qui est déjà, pour du brut c’est une belle rentabilité.

 

Anicet Honvo : voilà voilà donc en net je suis à peu près à 10%

 

Emeric : donc un très bon investissement.

Projets futurs ?

Anicet Honvo : oui. Moi je suis content en tout cas, c’est pour ça que cette année je suis en train de rechercher encore un immeuble de rapport. Moi l’immeuble de rapport, je trouve que ça dégage pas mal au niveau de la rentabilité, du cash flow. Donc c’est quelque chose que je conseille en tout cas, mais il faut se former sur l’immeuble de rapport parce que y’a pas mal de choses à voir, la toiture. Par exemple des choses faut pas se râter qui peut te coûter beaucoup d’argent.

 

Emeric : est-ce que t’aurais un conseil à donner aux gens qui nous écoutent pour, qui veulent aussi investir dans un immeuble de rapport et qui n’osent pas se lancer parce qu’ils ont un peu peur. Est-ce que t’as un conseil à leur donner ?

 

Anicet Honvo : c’est vrai qu’un immeuble, forcément ça fait, ça peut faire peur. D’un côté, vaut mieux avoir peur parce que ça permet justement de se préparer et je pense que mon premier conseil, c’est la formation. C’est avant de se lancer dans quelque chose il faut absolument connaître voilà l’immeuble, les rendements, les chiffres, la fiscalité, les travaux. Et une fois qu’on a vraiment tous ces acquis je pense qu’il y a pas de problèmes, on peut se lancer. Donc c’est vraiment ce conseil c’est la formation.

 

Emeric : très bien. Alors merci Anicet.

 

Anicet Honvo : je t’en pris.

 

Emeric :  pour cette interview

 

Anicet Honvo :  merci de m’avoir reçu

 

Emeric : voilà si vous avez aimé cette vidéo, je vous invite à la partager. Abonnez-vous également à ma chaîne Youtube. Je vous dis à bientôt !

Et surtout n’oubliez pas : apprenez puis agissez, c’est la seule façon d’avancer !

Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

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