5 démarches : trouver l’affaire en OR

affaire en or

La définition d’une affaire en or n’est pas la même pour tout le monde. En effet, chacun recherche ce qu’il pense être le mieux pour lui, en fonction de la stratégie de location. Mais aussi de sa situation fiscale ! Une bonne affaire est une affaire qui correspondra aux critères que l’on recherche personnellement. Chacun a des objectifs différents et donc la bonne affaire peut l’être pour Pierre mais pas nécessairement pour Marie.

Ma définition de la bonne affaire :

– Un bien idéalement situé. Pour un immeuble de rapport, je recherche principalement des objets en centre ville. J’entends centre-ville, des biens qui permettront d’accéder rapidement à pied aux transports en commun. Mais aussi où les magasins de proximité se trouvent dans un périmètre largement accessible.

– Un bien qui dégage du cashflow. L’immeuble de rapport ne doit pas vous coûter un centime ! A part bien sûr peut être à l’acquisition, si vous ne parvenez pas à obtenir un financement à 110%. Mon objectif par l’immobilier (entre autres) c’est d’atteindre l’indépendance financière. Donc comment y parvenir si l’immeuble nous coûte chaque mois, ne serait-ce que quelques dizaines d’euros. Il s’agit alors de trouver un bien qui s’autofinance et qui génère du cashflow. Le prêt immobilier et toutes les charges/taxes qui incomberont au propriétaire (vous) seront remboursés en totalité par les loyers. Ca existe ! Même si vous avez peut-être entendu le contraire.

– Un bien “optimisable”. Cette condition est optionnelle, dans le sens où la condition précédente est respectée. Mais en investissant dans un immeuble où vous pourrez par exemple diviser des appartements, faire de la location courte durée, aménager les combles, … vous augmenterez considérablement vos chances d’atteindre votre indépendance financière plus rapidement.

 

Comment j’ai trouvé mon affaire en OR ?

Autant parler d’un exemple concret. Je vais ainsi évoquer dans les lignes qui suivent mon premier investissement. Car j’en suis fier, puisqu’il s’agit d’un appartement qui me rapporte entre 300€ et 600€ mensuellement de cashflow. Je le loue en courte durée.

Pour cet investissement, après avoir suivi la formation de Seban (pour ne pas faire de la pub ;), je me suis dit que j’allais investir proche de chez moi. Pour faciliter les choses au début. J’ai ainsi recherché un bien dans la ville d’Annemasse. La région est chère, puisque la proximité avec la Suisse fait monter les prix pour plusieurs raisons.

 

Les démarches classiques

1ère démarche : Savoir ce qu’on cherche

Ca peut paraître bête comme ça, mais comment est-ce que les agents immobiliers vont savoir quoi vous proposer, si vous ne savez vous-même pas ce qu’il vous faut ?

Donc l’étape numéro 1 consiste à déterminer assez précisément ce que vous recherchez. Exemple : “T2, avec travaux, centre ville Annemasse, proche transports en commun”

Sachez que votre situation fiscale pourra influencer le type de logement souhaité. Vous ne faites donc pas totalement ce que vous voulez 😉 Et oui, votre situation peut faire basculer une affaire en or en gouffre à ennuis !

Conseil : Si vous n’êtes pas sûr de ce que vous fait, veillez donc avant de vous lancer dans un projet précis, à consulter l’avis d’un fiscaliste ou expert comptable pour être plus serein sur votre futur investissement. La préparation est selon moi déjà la moitié du boulot 🙂

 

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2ème démarche : Passer voir les agences immobilières locales

Après avoir déterminé ce que je cherchais (“T2, avec travaux, centre ville Annemasse, proche transports en commun”), je me suis rendu à Annemasse et suis passé voir le maximum d’agences immobilières. Le contact humain, il n’y a rien de mieux ! Essayez ensuite de rester en contact avec elles régulièrement. Ceci pour qu’elles se rappellent de vous. Mais aussi pour qu’elles se rendent compte de votre sérieux.

Que faire si la zone de recherche est loin du domicile ?

Bien entendu, vous ne pourrez pas vous déplacer et rendre visite aux différentes agences. Par contre, faites chauffer votre téléphone ! Appelez autant d’agences que possible et demandez toujours une personne contact. Cette personne sera celle que vous relancerai régulièrement par téléphone ou email. A ce sujet, lisez, mon article Trouver la bonne affaire, mes démarches”. Sachez que la plupart des agences font des listes de priorité d’investisseurs. Autant figurer sur cette liste !

 

3ème démarche : Les recherches en ligne

Parallèlement à mes visites chez les agents immo, je me suis rendu sur internet forcément. Inévitable aujourd’hui pour les recherches ! Encore une fois, cette démarche ne doit pas être débutée avant d’avoir réalisé la première ci-dessus.

Créez des comptes sur les plateformes les plus connues comme seloger.fr et leboncoin.fr. Ensuite, enregistrez des alertes, pour que les biens ciblés vous soient directement proposés par email. Cela vous évitera de consulter les annonces quotidiennement, et vous économiserez du temps.

Conseil : pour planifier ces alertes, soyez précis, mais pas trop non plus. Laissez-vous un peu de flexibilité. Par exemple, si votre budget est 100.000€, recherchez des offres allant jusqu’à 130.000€. Pensez que vous allez certainement être amené à négocier. Je vous invite à aller voir ma technique pour négocier un bien immobilier.

Lorsque je recherchais cet appartement, j’ai fait énormément de visites (très chronophage!), suite à des annonces trouvées sur le net. Mais, j’ai finalement trouvé mon affaire en or grâce à une agence immobilière qui m’a fait confiance. Nous avions un très bon feeling. Pour être honnête avec vous, elle m’avait présenté 2 biens qui collés avec mes attentes et dont les vendeurs étaient pressés de vendre. J’ai fait à cette époque deux offres simultanément. Une seule est passée et me voici propriétaire. Smile

 

Des alternatives intéressantes

4ème démarche : Se rendre sur le terrain

Personnellement, ce n’est pas une démarche que j’ai encore utilisée. Mais je compte le faire dans le futur. Il s’agit ici de faire le tour du quartier où l’on souhaite investir et repérer les maisons ou appartements à l’abandon. On s’en rend compte généralement à l’état du jardin ou des volets constamment fermés. A partir de ce point, il faut contacter les propriétaires et leur demander s’ils souhaitent vendre. C’est un peu délicat, mais avec un peu de pratique, je suis certain qu’on arrive à trouver les mots justes Winking smile .

Comment trouver le propriétaire ?

Je vous invite à contacter la mairie de la commune en question en leur indiquant l’adresse du bien. Puis pages jaunes. Certains se sont spécialisés dans cette façon de prospecter. Et je suis convaincu qu’il y a de bons deals à faire !

 

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5ème démarche : Affaire en or aux enchèresenchères affaire en or

Encore une démarche que je n’ai pas mise en pratique. Elle nécessite de s’y connaître un minimum, voire plus ! Là encore, il y a un gros potentiel ! Par curiosité, j’ai déjà visité un appartement dont le propriétaire était en liquidation judiciaire. Le prix de départ était à environ 50% du prix réel du bien. Pour cet objet, nous étions plus de 25 personnes à visiter ! Autrement vous dire que vous devez savoir jusqu’où vous irez dans la vente (limite budgétaire). Je n’étais pas allé plus loin dans cette démarche.

Afin d’utiliser cette stratégie d’acquisition, vous devez déterminer un montant maximum au-delà duquel vous n’irez pas. Une règle d’or ! N’y dérogez sous aucun prétexte.

 

Démarche bonus : Les biens de l’Etat

L’Etat aussi peut être le vendeur. Ce sont généralement des biens plutôt atypiques. Des anciennes gares, des espaces de stockage, des hôtels… Vous pourrez trouver les objets à vendre sur ce site par exemple : https://www.economie.gouv.fr/cessions    

Soyez créatifs en vous lançant sur un tel projet. Ou ayez un bon architecte. La rentabilité peut être importante, si vous savez exactement ce que vous faites.

Voilà donc quelques pistes à tester pour vous aussi, dénicher l’affaire en or. Retenez que la bonne affaire se trouver dans un emplacement propice à la stratégie de location que vous souhaitez adopter. Par exemple, en plein centre ville pour de la location courte durée. Vous vous protégerez ainsi un peu plus contre les vacances locatives. Et vous diminuerez, par la même occasion, le risque de votre investissement.

A bientôt et n’oubliez pas : Apprenez puis agissez, c’est la seule façon d’avancer !

Cet article participe à l’évènement inter-blogueurs intitulé “dénicher la bonne affaire immobilière” organisé par le blog mission-investisseur-immeuble.com.

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1 Comment on "5 démarches : trouver l’affaire en OR"

  1. Super article ! Je ne connaissais pas la dernière astuce. C’est une excellente idée que je vais explorer de ce pas !

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