9 étapes de l’investissement immobilier

Etapes de l'investissement
Image de Jamie Goodwin

Le défi étant lancé, un immeuble RENTABLE en 9 mois, je me dois de passer à l’action. Et vous faire part de mon avancement. Pour rentrer tout de suite dans le vif du sujet, je vais évoquer aujourd’hui les étapes de l’investissement immobilier. Cet article me servira de fil rouge pour avancer dans la bonne direction vers la réalisation de mon défi.

1ere étape : Evaluer ma capacité de remboursement

Tout d’abord, avant de partir dans des projets mirobolants, et avant d’entamer des recherches à l’aveuglette, je dois prendre conseil auprès d’un courtier en prêt. Il m’aidera à estimer ma capacité de remboursement pour ainsi déterminer une fourchette de prix d’achat du futur bien immobilier.

Je pourrais prendre rendez-vous avec mon banquier mais ne le ferai pas. Pourquoi ? A moins qu’il soit lui-même investisseur, le banquier (en général) n’est pas un expert en prêt ! Il sera difficile de lui expliquer qu’on recherche un bien qui s’autofinance. Certains banquiers essayeront même de nous convaincre que cela n’existe pas. Du vécu !

Quel courtier choisir exactement ?  Voyez les articles de la catégorie “courtier”.

 

2e étape : Définir mon projet

Une fois qu’aura eu lieu la rencontre avec le courtier, je pourrai planifier mon projet. Je devrai rester réaliste en me basant sur ce qu’il m’a dit. Je vais ainsi connaître le montant maximum à investir dans mon immeuble. Et ce paramètre est important. Ce sera ma limite maximale à payer pour le bien. Je devrai garder en tête que des frais annexes viendront se greffer au prix. Je pense ici par exemple aux frais de notaire, de garantie, à l’apport…

Une fois le montant maximal connu, je chercherai un lieu dans lequel investir. Une ville ou plusieurs, un quartier… C’est à ce moment précis que je devrai faire des études de marché un peu poussées pour ne pas me tromper sur la localisation. Effectivement, la localisation est LE facteur clé de la réussite et l’une des étapes de l’investissement immobilier les plus importantes. Alors il s’agira de porter une attention toute particulière à ce point !

Ensuite, je définirai ce que je recherche en therme de rentabilité. Vous l’aurez compris, le défi est : 500€ de cashflow par mois. Je mettrai au point une stratégie pour obtenir ces résultats. Combien d’appartements ? Quelle surface ? Combien de pièces ? Un local commercial ? … Cette stratégie sera évidemment à revoir lorsque j’aurai trouvé un bien précis. L’important ici est de se faire une idée générale sur comment générer un cashflow positif chaque mois.

Plus tard, je développerai d’ailleurs les différentes stratégies d’investissement possibles pour augmenter la rentabilité d’un bien immobilier. Vous allez voir que c’est tout un Art. C’est un sujet repris de nombreuses fois lors de mes formations immobilières. Je vous expliquerai tout ça.

3e étape : Commencer les recherches     recherche d'un bien

Alors laissons l’administratif de côté un instant. Cette étape consistera à se concentrer sur ce qui est le plus important : La recherche de la perle rare. Olivier Seban disait toujours “il y a tous les jours des affaires à faire” donc pas de panique, pas de précipitation. Il y en aura pour tout le monde. Quoique les immeubles sont plutôt des denrées rares…

Voici les actions que je mettrai en place pour rechercher un bien :

– Contacter des agences immobilières

  • – Observer les alentours en me promenant dans la ville
  • – Surfer sur internet
  • – Lire les annonces dans les journaux
  • – Etre à l’affût de la moindre information, être à l’écoute

Trouver un immeuble peut paraître “facile” mais il faudra, en plus, trouver un immeuble dont le propriétaire est à même de négocier ! Et oui, certains vendeurs seront ouverts à la négociation et d’autres non. Je m’intéresserai à la première catégorie. Je définirai ici le type de vendeur à chercher et comment déterminer s’il est prêt à négocier.

 

4e étape : Visiter des biens

Enfin ! J’aurai trouvé un bien ou on m’aura fait une proposition qui correspondra à mes critères. Il faudra alors visiter le bien. Mais avant, pour économiser un déplacement, reste à calculer, “en gros” (dans un premier temps), la rentabilité de l’immeuble.

Puis, il s’agira de déterminer quels seront les travaux à prévoir soit immédiatement, soit dans les prochaines années. Personnellement, je ne suis pas un expert en travaux, rénovation etc… Je compte alors faire appel à un expert en la matière. Il ne sera pas gratuit, certes, mais me fera économiser un maximum car j’aurai, grâce à lui, des arguments fondés de négociation !

A l’aide du compte-rendu de l’expert, je ferai réaliser des devis auprès d’artisans spécialisés (façade, chaufferie, toiture, parking, …) pour savoir à quoi m’attendre financièrement. C’est une des étapes de l’investissement immobilier qui risque de prendre du temps car les artisans mettent parfois une éternité à établir un devis. Ils sont débordés. Et puis, il faut trouver de bons artisans ! Chose compliquée si on investit dans une ville où nos contacts se comptent sur les doigts de la mains voire sont inexistants.

Si après la visite et les devis, il me manque encore des informations chiffrées sur le bien, alors je devrai mener mon enquête pour les obtenir (syndic, voisins…). Et oui, pas d’offre sans certitude que le bien est rentable. Ou peut le devenir… Il s’agira ici de faire un calcul de rentabilité précis en fonction de la stratégie d’investissement choisie (location à l’année, co-location…).        

 

5e étape : Faire des offres

A cette étape, je serai convaincu que l’immeuble est une bonne opportunité. Alors je foncerai mais méfiant. Faire des offres agressives ! Je déterminerai dans un article, comment faire ce genre d’offres. J’adore les faire ! Les agences m’ont détesté pour ça lors de mon premier achat Winking smile

Et là, le plus beau arrive… la négociation ! Je n’ai malheureusement pas eu beaucoup à négocier lors de mon dernier achat. Ce sera certainement un grand article qui suivra à ce sujet car tellement passionnant. Il s’agira de négocier en amenant le vendeur vers le prix que je souhaite et non pas le contraire. Ce jeu de la négociation doit suivre un plan bien défini à l’avance pour ne pas “monter” trop haut.

 

6e étape : Signer le compromis

Selon moi, le plus difficile est la recherche de bien car il faut rester motivé même si on rentre bredouille très souvent. C’est beaucoup d’investissement en therme de temps. Mais ici, on arrive à une des étapes de l’investissement immobilier que je préfère. Une fois un accord trouvé avec le vendeur, l’heure sera venue de mettre le tout par écrit. Il suffira simplement de remplir quelques documents. Ce sera encore la possibilité pour moi de négocier encore quelques centaines d’euros (voire des milliers à l’échelle d’un immeuble). J’indiquerai dans cet article comment j’ai réussi à “gratter” plus de 500€ supplémentaires au moment de la signature du compromis. Et cela, grâce à mes formations immobilières !

Il ne faudra pas que j’oublie, une chose importante à ce stade. Inscrire dans le compromis une clause bien spécifique qui est la faculté de substitution. Ainsi, si je souhaite créer une SCI, j’aurai la possibilité de le faire jusqu’à la signature de l’acte authentique.

En parlant SCI…. Ne vous êtes-vous jamais posé la question, dois-je créer une SCI pour l’achat d’un immeuble ou d’un appartement ? Je tenterai d’y répondre en faisant appel à un professionnel. Encore une fois, un expert n’est jamais trop cher. J’aborderai le thème de la fiscalité et de l’héritage. Car ce sont avant tout, les 2 principales raisons de la création d’une SCI. D’autres raisons ? On le découvrira dans cette étape.

 

7e étape: Recherche d’un financement

Compromis en poche, en route vers la recherche d’un financement ! Il faudra relever les manches ! Quoique si l’étape 1 a été réalisée avec succès, cela ne devrait pas poser trop de problème. En effet, si le courtier a bien fait son travail, il devrait me trouver un prêt rapidement et même me faire 2 propositions minimum. Il faudra évidemment que je fasse attention à inclure, dans le prêt, les coûts des travaux estimés dans l’étape 5. La banque aura besoin des devis. Théoriquement, cette étape est celle du courtier. C’est à lui d’agir car il sera l’intermédiaire entre la banque et moi. Je listerai d’ailleurs ici les documents officiels dont aura besoin votre courtier.

 

8e étape : Signer l’acte authentique de vente puis travaux

Compromis signé, prêt validé et un immeuble à la clé ! L’heure sera arrivée de serrer la main au vendeur devant le notaire et de prendre possession des clés ! Et des clés pour un immeuble, il doit y en avoir un sacré nombre ! J’expliquerai dans cette étape ce qu’il s’est passé lors de cette séance. Qui doit être présent ? Si on peut signer une procuration

Et c’est parti ! Si travaux il y a, et il y en aura certainement, alors il va falloir s’organiser. Ne pas perdre de temps. Je pense faire appel à un architecte d’intérieur. C’est en tout cas mon point de vu aujourd’hui. Ma dernière expérience m’a couté cher car j’ai voulu économiser les honoraires d’un architecte pour la partie organisation des travaux. Du coup, au lieu de 2 mois, les travaux ont duré plus de 6 mois… Pour un appartement en location, ça fait donc 4 mois de loyer tombés dans l’oubliette. Je m’étais dit que ça n’allait pas être si compliqué de coordonner les artisans et que je pouvais faire une partie moi-même… Erreur ! L’important est d’apprendre de ses erreurs ! Elles bâtissent notre succès.

Durant cette étape, je démarcherai un (ou plusieurs) architecte d’intérieur pour connaître les frais d’honoraires pour l’organisation des travaux mais aussi pour la réalisation de plans si besoin de retravailler certains appartements, étages ou autre. Concernant les travaux même, j’aurai déjà fait appel à des artisans dans l’étape 5 pour connaître leurs tarifs. Mais il faudra que j’affine ces devis pour connaître plus exactement les frais à venir et les sélectionner.

 

9e étape : Gestion du bien

En tant que seul propriétaire de l’immeuble, je serai donc seul responsable, pas de co-propriété. Cette étape consistera à déterminer comment gérer un tel bien. Ce sera un sujet assez vaste et il s’agira de rencontrer, entre autres, des agences immobilières proposant un service de gestion immobilière. Je parlerai notamment des points suivants :

– les mises aux normes

  • – le nettoyage
  • – les parties communes
  • – les parties privatives
  • – les caves
  • – le parking
  • – le jardin
  • – l’entretien, réparation et renouvellement
  • – déclarations et permis de travaux ou de rénovation
  • – etc…

Mais aussi :

  • – les contrats de location
  • – la recherche et sélection de locataires solvables
  • – la gestion des conflits (loyers impayés, mésentente entre locataires

Je devrai définir quelles tâches peuvent être automatisées. Lesquelles dois-je déléguer ? Ai-je besoin d’une équipe de spécialistes ? Si oui, lesquels ? Tim Ferriss, dans son livre “la semaine de 4 heures” dit qu’il faut d’abord automatiser puis déléguer. Pour se libérer du temps sans trop dépenser. Logique vous me direz mais pas si facile certainement ! Le tout en veillant à conserver une rentabilité suffisante.

Voilà donc un beau programme n’est-ce pas ?!  Ces étapes sont les étapes principale de l’investissement immobilier. Je suis déjà passé par là et suis prêt à recommencer en mode XXL ! Je vais rencontrer de nombreuses personnes intéressantes. J’aurai des surprises bonnes et mauvaises. Le principal est d’avancer. Je vous ferai part des solutions que j’ai mises en place pour y remédier.

 

A bientôt !

Emeric de Mission investisseur immeuble

 

Et n’oubliez pas de partager l’article ! Smile

Image 1 : De Benoît De Haas

Image 2 : De IEA

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