9 critères pour un bon emplacement

Emplacement proche Gare
Photo : Sparkle Glowplug

 

L’emplacement… Voici l’une des clés d’un investissement locatif réussi. Il est impératif d’investir dans une zone ayant une forte demande locative. S’il y avait une seule chose à retenir de n’importe quelle formation en immobilier, je dirais que c’est l’emplacement. Et ce, pour plusieurs raisons.

Un conseil en or, réalisez une étude de marché immobilier complète avant d’acheter votre futur immeuble. Nous avons déjà vu comment réaliser étape par étape une étude de marché complète. A ce sujet, lisez mes trois articles ci-dessous :

« étude de marché immobilier 1/3 »

et « étude de marché immobilier 2/3 »

et « étude de marché immobilier 3/3 »

 

1. Image du quartier

Idéalement, vous n’investirez pas dans un quartier ayant une mauvaise réputation. Malgré les offres alléchantes des biens à la vente qu’ils comportent. D’abord, vous risquez d’avoir un turn over important des locataires dû à leur mécontentement. Résultat = vacance locative. Puis, vous ne revendrez le bien certainement pas si cher que vous l’aurez acheté.

 

2. Le calme

Il se peut que le quartier soit bruyant. Deux solutions s’offrent à vous :

– Soit l’isolation est parfaite. Dans ce cas, pourquoi pas investir ?

– Soit le bruit de la rue est insupportable. Je déconseille d’investir un centime.

Ainsi, la proximité immédiate d’une gare peut se révéler être un atout sur le plan mobilité. Mais un réel problème de bruit, de vibrations si les voies sont à proximité immédiate. Aussi, si le trafic routier est important sur votre rue, il en résultera une forte émission de gaz d’échappement. De ce fait, les locataires ne pourront pas aérer leur appartement (côté rue du moins). Pensez-y !

 

3. Accès aux transports en communEmplacement proche Metro

Certains de vos locataires n’auront pas de véhicule. Et se déplaceront en transports en commun. Ainsi, un emplacement avec une bouche de métro à 50m ou un arrêt de tram, de bus à 100m pourrait être un élément décisionnel pour vos locataires. Point important !

 

4. Proximité des axes autoroutiers

Il se pourrait que vos locataires travaillent dans une ville voisine. Ils emprunteront alors l’autoroute pour se rendre à leur travail plus rapidement. Un accès rapide à l’autoroute, sans devoir traverser la ville où se trouve l’immeuble serait un réel avantage.

 

5. Parking

Emplacement avec parkingSi des locataires ne seront pas véhiculés, d’autres le seront. Prévoir, dans la mesure du possible, un emplacement gratuit pour leurs véhicules. Il est donc préférable d’avoir des places de parking à proximité de votre immédiate de votre immeuble. Si votre immeuble de compte aucune places de parking, mais que le stationnement dans la rue est gratuit, pourquoi pas ! Sachez que les villes/communes modifient régulièrement le plan des rues. Ainsi, une rue gratuite aujourd’hui, ne le sera pas forcément demain.

 

6. Commerces de proximité

Il est 18h, vous rentrez du travail et vous n’avez rien dans le frigo… Cela vous est-il déjà arrivé ? Sélectionnez de préférence un bien où les commerces de proximité se situent à quelques pas. Les boulangeries, restaurants, bureaux de tabac, centres commerciaux dans les proches environs rendront votre immeuble plus attractif.

 

7. Aires de jeux, écoles

Surtout, si votre immeuble comporte des grandes surfaces à louer, pensezaux locataires qui ont des enfants…. Où vont-ils jouer ? Où vont-ils aller à l’école ? Le plus proche sera le mieux, le plus pratique pour eux.

 

8. Universités

Paragraphe pour les investisseurs amateurs de petites surfaces. Une ville universitaire à de nombreux avantages. Bien entendu, elle va attirer des étudiants… qui vont chercher à se loger proche du centre-ville et des universités. La colocation peut être également une solution pour augmenter le rendement de votre bien. J’y reviendrai.

 

9. Proximité des grandes entreprises, grands hôpitaux

J’en parle dans mon article « étude de marché immobilier 2/3 ». J’explique que là où il y a du travail, il y a du monde. Les grands groupes, les multinationales et les hôpitaux rassemblent de nombreux salariés. Ces gens devront se loger au plus proche de leur travail pour limiter le temps de trajet. Et éviter les bouchons au maximum. Attention, votre investissement ne doit en aucun cas être dépendant d’une seule entreprise. En cas de fermeture ou de délocalisation, votre rentabilité serait plombée. L’emplacement doit donc être calculé sur du long terme.

 

Conclusion de l’emplacement

Pour conclure cet article, je conseille de se poser les bonnes questions avant de déterminer l’emplacement de votre futur immeuble. Et avant tout, se mettre à la place de vos locataires.

– Est-ce que j’aurais du plaisir à vivre dans cet immeuble ?

– Est-ce facile de me rendre à mon travail, à l’université ?

– Pourrais-je garer ma voiture facilement ?

– Est-ce pratique pour faire les courses ?

– Serais-je tranquille ?

Si vous ne trouvez pas cet appartement attractif pour vous, pourquoi est-ce que quelqu’un d’autre l’aimerait ? L’emplacement idéal est celui qui correspondra au maximum aux points listés dans cet article. Ne l’oubliez pas, votre objectif principal, c’est la rentabilité. Un bon emplacement à un bon prix sera la solution.

A bientôt,

Emeric de Mission investisseur immeuble

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