Mon 1er podcast : 6 conditions bancaires à négocier impérativement

Podcast - Interview de Greg Roy investisseur
Image de Florantevaldez

Chers lecteurs,

 

J’inaugure avec ce post, mon premier podcast, qui regroupe les conditions bancaires à négocier impérativement avec la banque lors de votre demande de prêt.

Pourquoi un podcast ? Je pense aux plus pressés d’entre vous qui n’ont pas le temps de lire mes articles en entier ou même de les lire tout court. Vous pourrez grâce aux podcasts de Mission-investisseur-immeuble.com écouter certains des meilleurs articles sur l’investissement dans un immeuble de rapport et dans l’immobilier en général pendant vos déplacements en voiture, métro, train ou tout ce que vous voulez. Vous découvrirez ainsi un contenu de qualité qui, j’en suis sûr, vous incitera à passer à l’action en investissant dans un immeuble de rapport ou un appartement en locatif.

Je suis convaincu, qu’écouter des podcasts pendant nos temps perdus, (temps de pause, déplacements, salle d’attente etc…) et un des meilleurs moyens de gagner du temps jours après jours et ainsi contribuer à construire plus rapidement notre indépendance financière.

C’est mon tout premier, je vous demande donc d’être indulgent 😉  Tout commentaires et feedbacks seront très appréciés.

Pour écouter le podcast en live, lancez tout simplement le lecteur au dessus de ce post.

Pour télécharger le MP3, cliquez sur “Télécharger” juste au dessous du postcast. Ou faites un clic droit ici puis “télécharger” pour le recevoir directement sur votre appareil.

 

Transcription du podcast :

Bonjour à tous,

Bienvenue sur mon 1er podcast du blog mission-investisseur-immeuble.com. Je suis Emeric Michal et dans cet épisode, je vais parler un peu des différentes conditions qu’on peut négocier avec la banque lors d’une demande de financement.

Petite parenthèse avant de démarrer. Alors comme c’est le 1er podcast, je vais vous demander d’être indulgent avec moi, car je risque de bafouiller, d’hésiter de ne pas être trop clair, mais je vais faire au maximum. Laissez-moi des commentaires pour que je puisse m’améliorer la prochaine fois. Soyez critique et donnez-moi vos impressions. Fin de la parenthèse

 

La suite tout de suite, après le jingle !!

Jingle

 

Bon, ca y est, vous y êtes enfin arrivé ! Vous venez de dégotter LA bonne affaire du siècle. Un superbe immeuble en plein centre-ville avec 8 appartements, pratiquement tous loués. Juste quelques travaux à réaliser qui vous permettront de faire baisser voire d’annuler votre imposition… Vous signez le compromis mais l’histoire ne s’arrête pas là. En tout cas, vous ne vous arrêterez pas là.

Vous devez maintenant trouver un financement… Les choses se corsent, surtout si vous n’avez pas anticipé cette partie.

Alors déjà, il faut savoir que vous ne pourrez pas négocier les mêmes conditions avec les différentes banques. C’est comme négocier le prix d’achat d’un bien avec deux vendeurs différents. Le résultat ne sera pas forcément le même avec l’un qu’avec l’autre. Les vendeurs ne seront pas forcément tous les deux pressé de vendre, ils n’auront pas les mêmes raisons de vendre… Pas la même situation ni le même caractère.

Pour les banques, c’est un peu la même chose. Le crédit agricole n’acceptera peut-être pas le remboursement anticipé alors que la banque populaire si… Il faut donc démarcher le maximum de banques pour savoir ce qui est possible de faire ou non. Pour essayer de trouver la banque qui offrira les conditions bancaires les plus avantageuses pour vous…

Alors vous allez me dire, si faut que j’aille voir 15 banques et comparer leurs offres, leurs conditions, c’est beaucoup de travail et beaucoup de temps… Et vous avez entièrement raison. C’est beaucoup de temps, mais qui d’autre que vous doit faire les démarches !?

 

Le courtier en prêt immobilier

C’est là que peut intervenir une personne formidable… Une idée ?? Je suis sûr que vous l’avez deviné, c’est effectivement le courtier en prêt immobilier. Et je vous conseille fortement de faire appel à ses services pour rechercher le meilleur financement pour votre bien. Le financement qui VOUS correspond. Le courtier négociera directement les conditions bancaires avec les établissements avec lesquels il est en contact. Il sera d’autant plus utile si vous n’avez pas énormément de temps à consacrer à cette étape de votre projet. Personnellement, je fais systématiquement appel à un courtier en prêt.

Au passage, je vous incite d’ailleurs à lire mes articles sur les courtiers en prêt immobilier dans mon blog. Vous aurez de nombreuses informations intéressantes en complément de ce podcast.

Revenons au sujet principal qui sont les conditions bancaires à négocier avec les banques. Alors une fois les 2 ou 3 banques trouvées qui sont prêtes à vous supporter dans votre projet, il va falloir faire jouer la concurrence. Il s’agit ici de votre investissement, votre projet dans lequel vous avez investi énormément de temps et ce n’est pas fini. Alors Pas de cadeau ! Ne vous laisser pas faire et argumentez autant que vous pouvez !!

 

Alors que peut-on négocier concrètement ??négocier les conditions bancaires avec sa banque

 

1- les frais de dossier

Les frais de dossier de la banque ne sont pas fixes ! Négociez-les. Par exemple, pour mon premier achat, ils sont passés de 900 à 600€. Soit plus de 30% de rabais. Les 300€ sont mieux dans ma poche que dans celle d’un banquier ne croyez-vous pas ?

L’argument ici était que la banque avait mis trop longtemps à me soumettre son offre de prêt. Jouez sur votre mécontentement. Les banques peuvent facilement faire un geste sur leurs frais. Elles ne vont pas faire faillite à cause de ce rabais et elles ne comptent pas sur cela pour faire tourner leur système. Le but du prêt est finalement d’essayer de gagner un client et de vendre des produits financiers supplémentaires. Elles touchent également les intérêts du prêt, mais en ces temps de taux bas, ce n’est pas ce qui leur fait gagner un max. Bref, faites-moi baisser ces frais de dossier !

 

2- l’indemnité de remboursements anticipés

Chose importante. On ne connaît pas de quoi notre futur sera fait. Serez vous peut être l’heureux vainqueur de l’euro million ou bénéficierez vous d’un héritage ou d’une donation. Vous aurez ainsi la possibilité de vous débarrasser totalement ou partiellement de votre dette envers la banque et/ou de diminuer le montant de votre mensualité. Vous devez dans la mesure du possible négocier ce point-là pour éviter de devoir prendre à votre charge les intérêts restants à payer.

Pour les remboursements partiels : en général, le remboursement partiel correspond au minimum à 10% du montant initial du prêt. Plancher qui n’est pas valable pour le remboursement total. Lorsque vous emprunter sur 20 ans par exemple, vous payerez plus d’intérêts au début, qu’à la fin de votre crédit. A savoir donc que plus vous vous approcherez de la fin de votre crédit et moins vous payerez d’intérêts. Ce sera donc moins judicieux de rembourser par anticipation.

 

Les personnes qui ont lu cet article, ont aussi lu :  Optimisez les frais de notaire

Quelles sont les indemnités de remboursement anticipé ? Alors il faut vérifier dans votre contrat, mais en règle général, il y a un double plafond pour le calcul de cette indemnité :

A. 6 mois d’intérêts

L’indemnité de remboursement anticipé ne peut pas dépasser 6 mois d’intérêt de la somme remboursée au taux moyen du prêt. Par exemple, vous remboursez 30’000€ et votre taux est de 2.5%. Le calcul sera 30’000 x 2.5% x 6/12 soit 375€.

B. 3% du montant restant dû

Également, deuxième plafond : les frais ne peuvent pas dépasser 3% du montant restant dû avant le remboursement. Par exemple, si vous devez encore rembourser 50.000€, alors le plafond sera de 50.000*3% soit 1500€

Petite information supplémentaire à ce sujet : les conditions de remboursements anticipés sont re-négociables en cas de rachat de prêt. Si vous avez emprunté à un taux exceptionnellement bas, posez-vous la question de savoir si ca vaut le coup de faire un remboursement anticipé.

 

3- les cartes bancairesConditions bancaires et cartes de crédit

La banque va certainement essayer de vous vendre une carte de crédit. Ce produit financier rapporte chaque mois à la banque, tout son intérêt donc que vous acceptiez. Parfois, vous n’aurez même pas le choix. Si vous n’avez pas beaucoup le choix en termes de banques pour votre financement, vous devrez accepter de souscrire à une carte de crédit. C’est du chantage, on est d’accord. Prenez alors la moins cher et négociez la gratuité de la carte la première année. C’est largement faisable. Si la banque refuse la gratuité de la 1ere année, proposez-lui « moitié prix la 1ere année ». Rien ne vous empêche de résilier cette carte dans 1 an. Vérifiez simplement les conditions de résiliation mentionnées dans votre contrat.

 

4- l’assouplissement des mensualités

Pas forcément facile à obtenir. Mais si votre banquier est compréhensif et humain, si vous êtes proche de lui, et que vous avez un compte en banque propre, en règle, vous pouvez toujours essayer. L’assouplissement des mensualités est un atout lorsque vous avez des fluctuations importantes d’entrées et de sorties d’argent. Ca va dans les deux sens.

Si pendant 3 mois, vous avez la possibilité de rembourser plus que prévu, alors cette condition vous permettra de le faire sans frais. Au contraire, si vous êtes limite au niveau des entrées d’argent (ce qui ne devrait pas arriver si vous avez un bien rentable) vous pouvez rembourser une mensualité plus faible pendant une certaine période.

 

5- la délégation d’assurance

Ce point est également important. La délégation d’assurance est simplement le fait de faire appel à une autre assurance de prêt que celle proposée par votre banque. Dans la mesure du possible, ne souscrivez jamais l’assurance de prêt proposée par la banque. Elle plombera votre rentabilité ou en tout cas y contribuera. Car l’assurance de la banque est en général pas bon marché, ET DE LOIN. Alors il vous faut impérativement chercher une banque qui acceptera la délégation d’assurance.

 

6- l’apport

6ème et dernier point que j’aborderai dans ce podcast. J’ai gardé le meilleur pour la fin. S’il y a une seule chose que vous deviez négocier avec la banque, c’est bien l’apport… Pourquoi l’apport ? Un investisseur doit investir le minimum de cash pour générer le maximum de revenu passif. En d’autres mots, moins votre apport sera élevé et plus vous aurez du cash pour les futurs investissements.

 

Si vous deviez à chaque achat d’appartement ou d’immeuble verser 40.000€ de cash, combien d’investissements pourriez-vous réaliser ? Personnellement, je n’ai pas 100.000€ en cash sur mon compte et pourtant, j’ai encore envie d’investir dans de nombreux projets immobiliers. Alors je dois faire attention à ce que le montant de l’apport, ne soit pas trop important à chaque transaction.

Essayez même de vous faire financer votre bien à 110%. Je parle ici d’inclure les frais de notaire dans le plan de financement. Ce serait le meilleur des cas.

 

Fin du podcast sur les conditions bancaires

Voilà, j’arrive à la fin de ce 1er podcast. Je rappelle encore une fois l’intérêt de passer par un courtier en prêt. Si vous ne vous sentez pas de négocier tous ces points avec chaque banque, le courtier fera le travail à votre place pour un moindre coût. Si vous êtes plus à l’aise avec votre propre banque, alors faites un essai de négociation avec elle, sur les conditions bancaires évoquées dans ce podcast. Le banquier vous connaissant, sera peut-être plus facile à dompter qu’un parfait inconnu.

Voilà alors j’espère que ce 1er podcast n’a pas été trop difficile à suivre. Laissez-moi SVP vos commentaires, pour que je puisse faire mieux la prochaine fois. Donnez-moi vos avis.

Aussi, je vous invite à visiter mon blog pour trouver plein d’informations complémentaires notamment sur les avantages du courtier en prêt.

Pour tous ceux qui souhaitent réaliser à coup sûr, une bonne opération dans un secteur à fort potentiel, téléchargez gratuitement mon livre sur l’étude de marché immobilier de A à Z. Il est disponible à la fin de chaque article. C’est un outil indispensable avant d’investir pour partir sur de bonnes bases.

 

Les personnes qui ont lu cet article, ont aussi lu :  Un meilleur taux de credit immobilier

Je vous dis à bientôt sur mon blog, et n’oubliez pas : apprenez puis agissez ! C’est la seule façon d’avancer.

 

Emeric de mission-investisseur-immeuble.com

 

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